Nekustamā īpašuma (NĪ) nozares pārstāvji aicina beidzot pieņemt jauno īres likumu, lai nomainītu ceturtdaļgadsimta veco likumdošanu, kas vairs neatbilst mūsdienu apstākļiem un jaunām tirgus prasībām. Jaunam likumam būtu jāsekmē NĪ tirgus sakārtošanu kopumā un un jāveicina dinamiskāku īres tirgus attīstību. Pašlaik Saeimā likumprojekts tiek gatavots izskatīšanai otrajā lasījumā (priekšlikumus likumā var iesniegt līdz 1. maijam), un ir cerība, ka likumu parlaments varētu pieņemt līdz šā gada beigām.
Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācijas LANĪDA organizētās konferences „Kā attīstīsies nekustamo īpašumu tirgus Latvijā?” ietvaros norisinājās diskusija par jauno īres likumu un tā ietekmi uz īres namu segmenta attīstību.
Kur ir problēma?
Likumam „Par dzīvojamo telpu īri” šogad aprit jau 26 gadi: valstī īres tirgus darbojas, pamatojoties uz 1993. gadā pieņemto likumu. Šis likums tika pieņemts pārmaiņu laikos, kad mūsu ekonomika no valsts regulētas lēnām pārgāja brīvā tirgū. Tai laikā strauji notika denacionalizācija. Sociālā spriedze tolaik bija izteikta, tāpēc likums jau sākotnēji īpaši nostājās īrnieku pusē – atļāva beztermiņa īres līgumus, fiksētas un ārkārtīgi zemas īres maksas, iespēju īres tiesības pārņemt mantojumā.
Jau vairākkārt NĪ nozare paudusi uzskatu, ka vecā likumdošana ir ļoti smagnēja un mūsdienu apstākļiem neatbilstoša, bet jauna likuma izstrāde daudzu gadu garumā „buksē”. Par likumu atbildīgā Ekonomikas ministrija iepriekš pauda, ka jauno likumu „Par dzīvojamo telpu īri” varētu apstiprināt jau 2018. gadā - vēl pirms parlamenta vēlēšanām. Tomēr situācija ir tāda, ka likumprojekts joprojām ir darba kārtībā.
Jaunajam likumam būtu jāsekmē kvalitatīvu un iedzīvotājiem pieejamu īres dzīvokļu izveidi un investīcijas īres namu sektorā, likums arī piedāvās jaunu risinājumu līdzšinējiem garajiem tiesvedību procesiem, teikts likumprojekta anotācijā.
NĪ nozares pārstāvji iepriekš pauduši, ka pašlaik nenotiek dzīvojamo māju būvniecība ar mērķi tos izīrēt. Tas ir saistīts ar izīrētāja riskiem, kas izriet no spēkā esošā regulējuma. Tieši tāpēc attīstītājiem šobrīd jaunu īres namu būvniecība nav rentabla. Lai īres mājokļi kļūtu lētāki, tirgū ir jābūt lielākam piedāvājumam. Lai tirgū būtu lielāks piedāvājums, Latvijā ir jāmaina īres likums, kas ļautu ienākt tirgū investoriem, kuri attīsta īres mājas. Tā rezultātā rastos lielāks piedāvājums, lielāka iespēja izvēlēties un pieejamākas cenas, norādījuši asociācijas LANĪDA pārstāvji. Speciālisti aprēķinājuši, ka īres tirgus Latvijā ir apmēram 20% no visa dzīvojamā nekustamā īpašuma, kamēr Eiropā šis rādītājs ir ne mazāks par 30% dzīvesvietu.
Kam to visu vajag?
Mareks Kļaviņš, Bonava Latvia valdes priekšsēdētājs, atzīmēja, ka mājokļu atjaunošanās process ir pietiekoši lēns, un tas nozīmē, ka to pieejamība ir mazāka. Tāpēc jādomā, kā to veicināt. Viens veids ir mazināt mājokļu pašizmaksu, kas dotu iespēju rasties jauniem mājokļiem, tai skaitā – īres namiem, veicinātu mājokļu pārdošanu un īres tirgus attīstību. Tāpēc ir svarīgi valstī nodefinēt, ka mājokļu jautājums ir valstiski prioritārs. „Lūkojoties atpakaļ pagātnē, redzam, ka šis jautājums nav bijis aktuāls, jo likās - iedzīvotāju skaits samazinās un tāpēc arī mājokļu skaitam būtu jābūt pietiekošam. Tomēr redzam, ka mājokļu trūkst, īpaši atsevišķās pašvaldībās, piemēram, cilvēki plūst uz Rīgu un te deficīts ir izteikts, cenas ir pietiekoši augstas,” teica M. Kļaviņš.
Iespējams, tieši publiskā un privātā partnerība (PPP) ir risinājums īres tirgum, izteica viedokli Jekaterina Kolosova, Nordic and Baltic Property Group rīkotājdirektore Baltijas valstīs, aicinot iepazīties ar Valmieras pieredzi, kur pirms divarpus gadiem Valmieras pašvaldības uzņēmums kopā ar Domi pieņēma lēmumu pilsētā uzcelt 150 jaunus dzīvokļus (nevis kā sociālās mājas, bet jauno ģimeņu dzīvokļus) un tos izīrēt.
Jānis Biernis, Latio Vērtētāji & Konsultanti Vidzemē valdes priekšsēdētājs pastāstīja: „Daudzi no Rīgas un citām pašvaldībām brauc uz Valmieru mācīties, kas mums ir sanācis. Kamēr Rīgā strīdās, Valmierā dara. Pašvaldība un uzņēmēji saprata, ka pilsētai ir jāaug, un cilvēkiem vajag, kur dzīvot. Paldies arī SEB bankai, kas šim projektam noticēja un uz 10 gadiem piešķīra finanses. Četru mēnešu laikā pēc īres dzīvokļu uzcelšanas tie par 5.20 EUR/m² tika visi izīrēti, un cilvēki prasīja vēl. Pilsēta ir apstiprinājusi, ka cels nākamos namus ar 300 dzīvokļiem, un ceru, ka tos izdosies veiksmīgi izīrēt”.
Kārlis Danēvičs, SEB bankas valdes loceklis, risku vadītājs, papildināja, ka Valmiera ir labs piemērs tam, ko var izdarīt ar mērķtiecīgu, stratēģisku darbu. „Mums ir laba sadarbība ar Valmieru, Siguldu, Tallinu, Viļņu, bet Rīga vēl gaida pamošanos,” piebilda baņķieris.
Uz jautājumu, vai esošais īres likums traucē finansēt īres namu izveidi, Danēvičs atbildēja, ka tā nav izšķiroša problēma. „Likums pēc manas pieredzes, ne vienmēr ir galvenais šķērslis. Jaunais īres likums ir solis tirgus sakārtošanas virzienā, un ir pozitīvi vērtējams, bet valstij, kurai ir regulējoša funkcija, nevajadzētu no viena grāvja iebraukt otrā, t.i., ir jāsamēro atsevišķu subjektu intereses”.
Aleksis Karlsons, Omnium Propertiesvadītājs, Latvijas privāto vēsturisko ēku asociācijas valdes priekšsēdētājs, piekrita, ka mājokļu pieejamība ir problēma, īpaši īres sektorā. „Tomēr primārais šķērslis ir iedzīvotāju zema pirktspēja un ekonomiskie faktori, - akcentēja SIA “Hotel Bergs”valdes priekšsēdētājs. - Nevajag domāt, ka īres cenas būtiski samazināsies, īpaši Rīgā, vai arī mājokļu iegādes cenas samazināsies. Valmiera ir veiksmīgs piemērs, un arī citām pašvaldībām vajag domāt par šo modeli. Tomēr būsim atklāti: īres cenas Valmieras gadījumā tika sasniegtas uz nodokļu maksātāju rēķina. Jādomā par to, kā mēs varam attīstīt nozari bez valsts subsīdijām, un galvenais, ko var darīt valsts: celt taustaimniecības izaugsmi un cilvēku pirktspēju. Sakārtojiet valsts aparātu un izveidojiet valsti, kurā cilvēki jūtas droši un saredz nākotni. Jaunais īres likums nav izšķirošs, bet tas ir ļoti būtiska sastāvdaļa no veselīga tirgus pamata. Mūsu uzņēmums īres tirgū darbojas kopš 1991. gada. Dažādu apsvērumu dēļ, pārsvarā – ekonomisku, mēs vairāk sadarbojamies ar ārvalstniekiem. Šī brīža īres likums aizstāv īrnieka intereses un pasliktina izīrētāja situāciju, jo tas baidās ņemt riskantākus īrniekus. Jaunais īres likums nav ideāls, un uzskatu, ka tas pārāk daudz ierobežo privāto pušu tiesības brīvprātīgi vienoties par īres nosacījumiem. Tomēr tas kopumā ir liels solis uz priekšu!”
Likums var tikt pieņemts jau šogad
Regīna Ločmele-Luņova, Saeimas Valsts pārvaldes un pašvaldības komisijas Mājokļa jautājumu apakškomisijas priekšsēdētāja, norādīja, ka nevajag sašaurināt problēmu tikai uz pieejamības jautājumu, jo uz īres tirgu esot jāskatās plašāk - kā uz iespēju tikt pie mājokļa. „Attiecībā uz mājokli cilvēks uzvedas kā gliemezis, kuram ļoti trūkst un ir nepieciešama sava čaula - mājoklis. Ikviens cilvēks sapņo par savu māju. Tomēr ir jādomā par mājsaimniecību tēriņu struktūru, ar ko mēs atšķiramies no kaimiņvalstīm: cik līdzekļu aiziet dažādiem tēriņiem, apmaksājot elektrību, gāzi, veselības pakalpojumu apmaksai utt. Un ko darīsim 2021. gadā, kad valdība sola „atlaist” kadastrālās vērtības, kas palielinās nekustamā īpašuma nodokli? Mums būs aktuāli mikrodzīvoklīši, jo cilvēki būs ieinteresēti maksāt mazāk par īpašumu. Es gribu lūgt nozari likuma ietvaros saprast arī sociālā faktora nozīmīgumu, iesaistīties diskusijās likuma tapšanas laikā un palīdzēt mums ar pētījumiem, statistiku un analītiku, lai mēs varētu pieņemt likumus, kuri būtu sabalansēti un pamatoti, un neizraisītu pārāk radikālu reakciju no sabiedrības, kā arī, lai Satversmes tiesā netiktu apstrīdētas likuma normas,” teica deputāte.
Viņa norādīja, ka likuma ietvaros nevar iztikt arī bez sociālu jautājumu risināšanas un pievēršanās denacionalizēto namu īrnieku problēmām. „Piemēram, ir šāda vienkārša problēma: ja cilvēks divus mēnešus nemaksā par dzīvokli, varēs uzsākt bezstrīdus izlikšanas procedūru. Vai mēs iesim tik tālu, ka izliksim uz ielas no dzīvokļiem arī vientuļas mātes ar bērniem? Eiropā tas tā nenotiek. Arī par denacionalizēto namu īrnieku tēmu mēs gadiem ilgi strīdamies ar Ekonomikas ministriju, un ministrija nevar mums pat tādu mazumiņu informācijas iedot, cik tad tieši valstī ir denacionalizēto namu īrnieku, kuri joprojām dzīvo pēc padomju laikos noslēgtiem īres līgumiem.” Regīna Ločmele-Luņova aicināja nozari būt aktīvai, un, ja kādam ir reāli priekšlikumi, kā pilnveidot jauno īres likumu, tos būtu jāiesniedz līdz 1. maijam, kā arī sniegt ierosmes otram, svarīgajam pakārtotajam likumam par palīdzību dzīvokļu jautājumu risināšanā.
Laiks dzīvot pēc jauniem noteikumiem
Jekaterina Kolosova jautāja diskusijas dalībniekiem, kas nozarei pašlaik liekas svarīgākais, kādi jautājumi prioritāri būtu jārisina jaunā īres likuma kontekstā?
Mareks Kļaviņš, pauda uzskatu, ka „ir jāsabalansē riskus, jo tiesu sistēma strādā lēni, un to vajag atslogot, lai var atsevišķus jautājumus izskatīt ātri. Ja ir beidzies īres līgums, netiesāties 5 gadus, lai izliktu īrnieku, un, ja kāds nevar samaksāt īri, risināt šo jautājumu sociāli, nevis tā vietā liekot maksāt pārējiem īrniekiem”.
Kārlis Danēvičs, teica: „Vajag risināt sociālos jautājumus, apkarot korupciju, godīgi rīkoties iepirkumos, neizšķērdēt naudu un veiksmīgāk iekasēt nodokļus, un tad, cerams, atradīsies arī līdzekļi sociālām funkcijām”.
Dace Silava-Tomsone, juridiskā biroja COBALT vadošā partnere un nekustamā īpašuma prakses grupas vadītāja, atzina, ka jaunais īres likums nav ideāls, bet tas iedzīvina to būtisko, par ko nozare jau ilgstoši ir iestājusies. „Likums ir pietiekoši labi izstrādāts, un tas ir beidzot jāpieņem. Tas skar daudzu personu intereses, arī tos, kas joprojām dzīvo denacionalizētajos namos. Protams, šajā procesā ir jāņem vērā cilvēku pamattiesības, un pastāv risks situācijai, kad kāda persona vai to grupa, nebūdama apmierināta ar likumu, nākotnē to varētu apstrīdēt. Tomēr svarīgākais ir virzīties uz priekšu un pieņemt likumu, debates par šo likumu ir norisinājušās tik daudzus gadus, un pārejas periods kopš 90. gadiem, kad tika pieņemts pašreizējais īres likums, ir ļoti ievilcies. Mēs jau vairāk nekā 20 gadus dzīvojam šajā pārejas periodā. Būtu labi, ja varētu kaut kādā veidā nodalīt īres likumu un tajā skarto problemātiku no sociāliem jautājumiem, lai likumam līdzās būtu arī citu normatīvo aktu pakete, kurā būtu risināti šie sociālie jautājumi.
Kad likums stāsies spēkā izkristalizēsies nianses, kuras mēs pat nevaram identificēt. Bet nu ir laiks dzīvot pēc jauniem noteikumiem!” - teica juriste. Viņa piebilda, ka būtiskākais, ko vajadzētu panākt ar jauno īres likumu, lai īres namu segmentā beidzot ieplūst investīcijas.
Konferenci „Kā attīstīsies nekustamo īpašumu tirgus Latvijā?” jau 8. gadu organizēja Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācija LANĪDA ar PropTech Riga un Cobalt atbalstu. Šogad konference pulcēja rekordlielu interesentu loku: NĪ starpniecības uzņēmumu pārstāvjus, projektu attīstītājus, vērtētājus, būvniekus, finanšu sektora pārstāvjus, ar NĪ nozari saistītus valsts un pašvaldības iestāžu vadošos darbiniekus – kopumā ap 300 apmeklētāju, kuri ne tikai uzzināja jaunākās tendences un prognozes, bet arī diskutēja par nozarei aktuāliem un problemātiskiem jautājumiem.
Spīkeru prezentācijas no konferences: https://ej.uz/uwkt
Papildu informācija:
Anita Ozoliņa,
E-pasts: lanida@lanida.lv, Tālr.: 67332034