Pasaulē valdošo tehndenci, kad nekustamo īpašumu cenas strauji kāpj un tie cilvēkiem pilsētās kļūst arvien nepieejamāki, var mainīt PropTech tehnoloģijas, palīdzot radīt lētākus īpašumus. Tehnoloģiski risinājumi var palīdzēt arī nekustamo īpašumu uzņēmumu ikdienā, mazinot izmaksas un efektivizējot procesus, bet tie produkti, kas gadu gaitā sevi veiksmīgi apliecinājuši, jāturpina attīstīt, lai tie paliktu aktuāli.
Šādas atziņas pauda vairāki eksperti, uzstājoties starptautiskā forumā, kas veltīts tehnoloģijām nekustamo īpašumu nozarē – PropTech Riga, ko organizēja Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācija LANĪDA sadarbībā ar lieldraugu Bill.me.
Vai vieta zaudēs savu nozīmi nekustamo īpašumu tirgū?
Marians Skvareks (Marian Skvarek) (Čehija), Locco direktors, REALPAD un EASYCORE dibinātājs, akcentēja nekustamo īpašumu (NĪ) augošās cenas pasaulē un īpašumu pieejamību kā vienu no lielākajām problēmām pasaulē. Kā piemēru viņš minēja ASV pilsētu Sanfrancisko, kur vidējā mājokļa cena kopš 2018.gada sākuma uzkāpusi līdz 1.61 milj. ASV dolāru, kas ir gandrīz divkārt vairāk nekā pirms pieciem gadiem. „Mums, eiropiešiem, tā varētu šķist liela summa, bet daudzi Sanfrancisko iedzīvotāji strādā IT nozarē un pelna lielas algas, un viņiem tā varbūt nešķitīs tik augsta cena. Daudzās attīstītās pasaules valstīs tikai 12% no mājsaimniecībām var atļauties šādu vidējo cenu par mājokli pilsētās, tāpēc daudzi vidējās klases cilvēki pārceļas uz piepilsētām vai vēl tālāk no metropolēm,” teica M. Skvareks. Londonā mājas ir kļuvušas vismazāk pieejamas kā jebkad: vidējam londonietim nepieciešamas 14.5 gadu algas, lai nopirktu mājokli: tas ir augstākais līmenis, kāds jebkad reģistrēts. Vidējā cena otrreizējo mājokļu tirgū Honkongā 2018.gada 1.ceturksnī „uzlidojusi gaisā” līdz 1.28 milj. ASV dolāru, un cenai ir tendence kāpt arī turpmāk, jo pieprasījums saglabājas augsts.
Marians pastāstīja, ka viņa dzimtenē Čehijā pēdējo 2 gadu laika pieredzēts 30% cenu kāpums. Kādam projektu attīstītājam Prāgā, lai saņemtu finansējumu no bankas, ir jāpārdod projekta 20% dzīvokļu. Attīstītājs investēja 80 tūkst. dolāru mārketingā, bet tas nedeva cerēto atdevi: pārdeva vien 10 vienības. Tad tas mainīja zīmolu un projekta pozicionējumu: izdevās pārdot 2 vienības, nomainīja pārdošanas komandu – pārdeva 3 dzīvokļus, bet, samazinot cenu par 3%, nepilnas nedēļas laikā pārdeva 65 vienības. „Tas labi parāda, kā pircēji uzvedas šādos, kāpjošu cenu, apstākļos. Lai gan it kā niecīgs – tikai 3% - cenu samazinājums tomēr bija pietiekami nozīmīgs pircējiem,” komentēja eksperts.
Kāds šādos apstākļos būtu risinājums? Tie, ekspertaprāt, ir trīs: efektīvi darījumi, efektīva būvniecība īpašumu izmantošana citādākā veidā (t.s dalīšanās). Runājot konkrētāk, ekperts atzīmeja, ka cilvēki vairs negrib maksāt augstas komisijas maksas, tādēļ nākotnē tehnoloģijām varētu uzticēt lielu daļu no darījuma veikšanas, kas varētu dramatiski samazināt darījuma izmaksas. Kā piemēru šādam revolucionāram biznesa modelim Skvareks minēja online NĪ aģentu Purple Brick.
Arī celtniecības izmaksas samazināt palīdz jauno tehnoloģiju izmantošana, piemēram SAM – celtniecības robots, kas spēj mūrēt ķieģeļus sešreiz ātrāk nekā cilvēks (pirmās ēkas, izmantojot SAM, jau ir uzbūvētas ASV), savukārt dodot īpašumam jaunus izmantošanas veidus, kas ir vērtīgi patērētājam, ir iespēja tos efektīvi izmantot. Viens piemērs bija pop-up viesnīca, par kādu uz 10 mēnešiem pārtapa īres nams, kurš ilgstosi bija stāvējis tukšs. Tika izmantota līdzīga pieeja kā Airbnb, tikai, atšķirībā no Airbnb, dzīvokļiem bija viens pārvaldnieks. Tas bija labs piemērs, kā izmantot jau esošo kapacitāti, nevis celt jaunas ēkas.
Vai arī cits piemērs: KettleSpace. ASV ir tradīcija apmeklēt restorānus vakaros vai naktī, bet atlikušo dienas daļu tie stāv tukši. Lai izmantotu telpas arī pa dienu, tās tiek nodotas t.s. co-working jeb kopdarbam. Lai gan vide nav pārāk perfekta darbam, KettleSpace spēja šādu telpu cenu samazināt un piedāvāt lētāk: ja līdzīgu servisu tirgū piedāvāja par 700 USD biedru naudu, tad šajās telpās tā bija tikai 100 dolāru. Ņujorkā jau ir radušās ap 20-30 šādu vietu.
Lai gan šie bija labi piemēri izmaksu samazinājumam, eksperts tomēr bija nedaudz skeptisks, vai tikai tās spēs risināt lielo pieprasījumu pēc pieejamākiem mājokliem. „Cena klientiem kļūst par vissvarīgāko lēmumu pieņemšanas faktoru, un PropTech nozare un tajā strādājošie start-up uzņēmumi palīdz risināt kāpjošo izmaksu jautājumu. Tie var būt arī pavisam neierasti risinājumi, kā, piemēram, Honkongā, kur mājokļus izveidoja milzu trubās. Tomēr esmu pārliecināts, ka nākotnē īpašumi vairāk būs atkarīgi no inovācijām un sasniedzamības ar transportu, kas apgāzīs nozares mantru „vieta, vieta, vieta”, jo klients varēs ērti pārvietoties no cenas ziņā pārvērtētām pilsētām uz attālākiem reģioniem,” secināja M. Svareks.
Lai arī turpmāk būtu aktuālam, vajag pastāvīgi attīstīties
Aleksejs Beloglazovs (Latvija), Diatom Enterprises pārdošanas un mobilizācijas direktors, ar piemēriem no uzņēmuma daudzu gadu pieredzes, strādājot starptautiskos tirgos, ilustrēja, kā nozare ir mainījusies gadu gaitā, un to, ka pārmaiņas ir neizbēgamas un spēja pielāgoties tām kļūst ļoti svarīga.
„Galvenais secinājums no mūsu pieredzes: veiksmīgi produkti pastāvīgi attīstās, lai paliktu aktuāli,” teica viņš. Viņš pastāstīja par ASV uzņēmumu, kas darbojas NĪ nozarē, ilgus gadus ir apkopojis informāciju par skolām, noziedzības statistiku, vides faktorus u.c. svarīgus datus, kas palīdz klientiem izlemt par īpašumu iegādi konkrētā vietā. Pašlaik šī informācijas sistēma ir ta attīstījusies, ka dati tiek saņemti elektroniski un tos var analizēt dažādos griezumos, bet pirms gandrīz 20 gadiem – 1996. gadā - informācija tika iegūta no paziņojumiem, ievadīta manuāli, un liela daļa informācijas bija ļoti ierobežota, tādēļ tika nodarbināti ap 50 cilvēku, kas tos vāca un apkopoja, bet 15 no tiem braukāja ar auto un skatījās, kuri īpašumi izlikti pārdošanā.
Citam klientam - privātajam miljonāru klubam pie Floridas, kura biedri maksāja diezgan prāvu biedru naudu, tad ieradās un baudīja tās vietas labumus, Diatom Enterprises izstrādāja pārvaldības sistēmu (All-in-one resort), vienkāršojot visu uzskaiti un informāciju vienā programmā: finanses, norēķini un rēķini, klientu portāls; lojalitātes programmas utt. – viss vienuviet, tādā veidā katru klientu var redzēt online režīmā, atbildēt uz jautājumiem utt. „Kad izveidojām šo sistēmu, klients saprata, ka grib turpināt sadarbību, un grib izveidot vēl vieglāk lietojamu sistēmu. Tāpat uzlabosim klientu uzņemšanas (reception) veidu. Ir daudz klientu ar grūti izrunājamiem vārdiem, tāpēc tagad tos pēc sejas atpazīs virtuālais asistents. Arī darbiniekiem šie asistenti palīdzēs, un atbalsta sistēma būs integrēta programmā, kur būs visa informācija par klientu, tā vēlmēm, paradumiem utt.,” paskaidroja Beloglazovs. Viņš atzīmēja, ka roboti arvien vairāk tiek izmantoti īpašumu pārvaldībā, piemēram, Ņujorkā ir privāta, luksus zobārstniecības klīnika bērniem, kur tos sagaida robots, kas tos, kamēr jāgaida vizīte pie ārsta, izklaidē, ļaujot bērniem atslābināties. Arī Latvijā klientu apkalpošanā jau tiek izmantoti roboti. Piemēram, Radisson viesnīcā tiek īstenots šāds pilotprojekts. „Mēs šodien nevaram iedomāties lietas, kā tās izskatīsies pēc 15 gadiem, - uzskata Beloglazovs. Balstoties uz mūsu pieredzi, iesaku nebaidīties izmantot tehnoloģijas un ieviest jaunas idejas, un, ja šobrīd jūsu rīcībā ir labas, atbilstošas tehnoloģijas, tās ir jāturpina attīstīt, lai būtu aktuālas arī nākotnē. Sāciet ar vienkāršām lietām un risinājumiem un atcerieties par tiem 15 cilvēkiem ASV, kas pirms daudziem gadiem braukāja ar auto apkārt pa rajonu, apkopojot informāciju. Tai laikā, 1996.gadā viņiem nebija ne jausmas, kādi viņi būs 2018. Gadā!”
PropTech sadarbība ir kā muzikāla improvizācija
Arī Jakobs Šulcs (Jakob Schulz) (Vācija), Blackprint Booster programmas vadītājs, dalījās pieredzē, ilustrējot vāciski runājošo reģionu (Vācija, Austrija) attīstību Proptech nozarē. Tajā darbojas 424 PropTech uzņēmumi, no kuriem lielākā daļa strādā t.s. „space as a service” jeb telpu serviss jomā (tie lielāko tiesu ir brokeri, kas izīrē dzīvojamo platību vai tirgo īpašumus, un tiem tiek radītas platformas), otrs lielākais sekors ir īpašumu pārvaldība, tam seko lietu internets (IoT), pārvaldības kontroles, kā arī projektēšanas un vizualizēšanas jomas uzņēmumi.
J. Šulcs deva padomus, kas noderēs lai PropTech un NĪ nozare veidotu sadarbību. Viņš ieteica bruņoties ar pacietību, lai gan gribas sasniegt visu un uzreiz. Nemeklēt un neieviest t.s. viss iekļauts (all-inclusive) risinājumus, bet gan sākt ar mazumiņu un definēt sasniedzamus, izmērāmus mērķus, pārliecināties, ka darba gaitā visas problēmas ir fiskētas un atrisinātas, kā arī izgāzties pēc iespējas agrāk (fail fast), un saprast, ka izgāšanās arī ir mācība, kas jāņem vērā un no kuras ir jāmācās. Eksperts lika aiz auss, ka jaunu risinājumu izveide prasa laiku, jo procesā ir iesaistīti daudzi cilvēki. Piem., kādam lielam Vācijas dzīvojamā nekustamā īpašuma uzņēmumam, lai nonāktu pie risinājuma, bija nepieciešami 30 mēneši. „Es saku, ka laba PropTech sadarbība ir kā muzikāla improvizācija: jūs to nevarat ieplānot, bet varat būt pārliecināti, ka „skanējums” būs lielisks. Jūs varat būt par to pārliecināti, ja jums ir atbilstoši „instrumenti” un zināšanas, lai mēģinātu tik bieži, cik vien varat,” teica J. Šulcs.
Lietotāja pieredze komercsektorā un 3D lāzerskenēšanā
Hannu Kāki (Hannu Kaki), @RealX.pro un RealSource.eu direktors no Somijas, vērsa uzmanību komerciālu NĪ darījumu problēmām. Šie darījumi ilgst diezgan ilgi: 3-24 mēnešus (ja vien neesat iesaistīts blokķēdes tehnoloģijā, kas tos ļauj veikt zibenīgi), tajos ir iesaistīti daudzi, dažādu līmeņu cilvēki (no 5 līdz 30), kā arī papildizmaksas ir no 1 līdz 5%. Eksperts norādīja, ka ir zinami daudz, dažādas tirgus platformas dzīvojamā sektorā, bet reti kurš zina tādas komerciālu NĪ segmentā, bet komercīpašumus varot pārdot daudz vienkāršāk un ātrāk, jebkurā laikā un jebkurā vietā. Kā piemēru viņš demonstrēja Real.pro platformu, kurā, ielogojoties, radīt augstas kvalitātes pārdošanas materiālus, pārvaldīt savu darījumu plūsmu, redzot, cik liela ir interese par konkrēto objektu, un analizēt pircēju interesi, savukārt potenciālais pircējs var piekļūt jebkurā vietā, izpētīt piedāvājumu. Kā ieguvumus šādam pārdošanas veidam H.Kāki minēja ātrāku pārdošanu, zemākas izmaksas, ka arī mazāku cilvēkresursu iesaisti.
Kristaps Kļava, SIA Merko lāzerskenēšanas nodaļas vadītājs – inženieris ar vairāku gadu pieredzi 3D lāzerskenēšanā dažādos objektos Latvijā: baznīcās, vēsturiskās ēkās, multifunkcionālās biroja ēkās u.c., pastāstīja par daudzajām un dažādajām 3D lāzerskenēšanas pielietošanas iespējām NĪ nozarē. Tā ir viena no ēku uzmērīšanas metodēm, ar kuras palīdzību ir iespējams ātri un ar augstu precizitāti iegūt ēkas 3D punktu mākoni, ko arhitekti/projektētāji tālāk jau var izmantot ēkas projektēšanā. Šādā veidā iespējams izveidot precīzāku ēkas projektu un izvairīties no papildus izmaksām un laika, kurš būtu jāpatērē, labojot projektu ēkas būvniecības laikā. Interjera dizaineri šo metodi var izmantot, projektējot dzīvokļu interjerus, jo dzīvokļa izmēri jau ir pieejami 3D formātā, šādu piedāvājumu klientam jau sākuma stadijā pārnesot 3D vidē.
2018.gada septembrī pirmo reizi Latvijā RISEBA Arhitektūras un mediju centrā H2O 6 notika starptautisks forums, kas veltīts tehnoloģijām nekustamo īpašumu nozarē - „PropTech Riga”. Asociācija LANĪDA un Bill.me. plāno šo pasākumu organizēt regulāri un nākamais ir paredzēts 2019.gada septembrī.
Vairāk informācijas par PropTech Riga – proptechriga.lv.
Foto no foruma https://ej.uz/proptech_photo
Prezentācijas: https://ej.uz/proptech_presentations1 vai https://ej.uz/proptech_presentations2
Papildu informācija:
Anita Ozoliņa, projektu vadītāja
E-pasts: lanida@lanida.lv,
Tālr.: 29742721, 67332034