Kāpēc līgums ar starpnieku ir obligāts? Atbild jurists
No 2020. gada 1. augusta nekustamo īpašumu starpniecības pakalpojumus drīkst sniegt tikai tās fiziskas vai juridiskas personas, kas ir iekļautas Ekonomikas ministrijas uzturētā starpnieku reģistrā (bit.ly/starpnieku_registrs). Līdz ar Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības likuma stāšanos spēkā normatīvais akts izvirza prasības jebkuru starpniecības līgumu slēgt rakstveidā. Kas ir starpniecības līgums un kādas tiesiskās sekas tas rada, skaidro “ARCO REAL ESTATE” juriste Agnese Broliša.
- Kas ir starpniecības līgums?
- Starpniecības līgums ir vienošanās, ar kuru klients uzdod starpniekam atrast īpašumam pircēju vai īrnieku un apņemas samaksāt starpniekam atlīdzību, ja notiek darījums ar starpnieka atrasto pircēju vai īrnieku. Uz starpniecības līguma pamata klients starpniekam var uzdot arī atrast īpašumu pirkšanai vai īrēšanai.
- Vai sadarbības līguma noslēgšana ir obligāta? Nepietiek ar mutisku vienošanos?
- Saskaņā ar Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības likuma 8. pantu starpniecības pakalpojumu līgums ir jānoslēdz rakstveidā. Tātad, lai starpnieks varētu sniegt starpniecības pakalpojumu klientam, ir jābūt noslēgtam starpniecības līgumam rakstiskā formā.
- Vai ir arī izņēmumi, kad starpniecības pakalpojumus var sniegt bez starpniecības līguma ar klientu?
- Nē, minētais likums izņēmumus nepieļauj.
- Ar kādu nolūku šāds regulējums ir pieņemts, ja iepriekš starpniecības pakalpojumus varēja sniegt bez "papīriem"?
- Likuma anotācija nosaka, ka jaunā prasība nepieciešama, lai nekustamo īpašumu nozari varētu uzraudzīt un kontrolēt. Kā zināms, līdz šim šādas prasības nebija, tādēļ starpniecības pakalpojumu varēja sniegt jebkurš - gan kvalificēts speciālists, gan iesācējs. Šī likuma pieņemšana ir solis, lai izskaustu negodprātīgus māklerus un palielinātu profesijas prestižu.
- Ko sevī ietver nosacījums par rakstveida formu?
- Rakstveida līguma forma nozīmē, ka tā ir jebkādā veidā fiksēta informācija, izmantojot dažādus tehniskos risinājumus, piemēram, druku vai e-dokumentu. Būtiski atkārtot, ka tieši līguma rakstveida forma palīdz uzraudzīt nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības jomu. Darījuma rakstiskā forma papildus nodrošina iespēju konstatēt iespējamu izvairīšanos no nodokļu nomaksas, apzinātu darījuma summas samazināšanu vai palielināšanu, tādējādi atvieglojot aizdomīgu darījumu konstatēšanu un mazinot ēnu ekonomiku nekustamo īpašumu tirdzniecības nozarē.
- Kāda ir norēķinu kārtība starp starpniecības līgumā iesaistītajām pusēm?
- Līgumā puses vienojas par atlīdzību, kas jāmaksā gadījumā, ja notiek darījums: piemēram, ja līgums ir noslēgts par īpašuma atrašanu pirkšanai, tad atlīdzība starpniekam jāmaksā tikai tad, ja klients nopērk starpnieka piemeklēto īpašumu.
- Vai starpniecības līgums pēc darījuma ir jāglabā?
- Saskaņā ar Finanšu darījumu darba grupas standartiem darījumu dokumentāciju ir nepieciešams uzglabāt. Un atbilstoši attiecīgām pilnvarām valsts kompetentajām iestādēm ir jābūt iespējai piekļūt klienta izpētes laikā iegūtajai informācijai un darījumu dokumentācijai. Šai dokumentācijai jābūt pietiekami izsmeļošai, lai varētu rekonstruēt atsevišķus darījumus, tādējādi vajadzības gadījumā nodrošinot pierādījumus apsūdzībai par noziedzīgu nodarījumu.
- Kādu sodu nosaka normatīvie akti par starpniecības pakalpojuma sniegšanu bez rakstveida līguma?
- Saskaņā ar Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības likuma 16. pantu Ekonomikas ministrija var izslēgt starpnieku no reģistra, liedzot viņam turpināt sniegt starpniecības pakalpojumus.
- Kā uzņēmumā “ARCO REAL ESTATE” tiek glabāti klienta dati, kas parādās starpniecības līgumā?
- Personas dati tiek apstrādāti un glabāti saskaņā ar spēkā esošajiem datu aizsardzības likumiem, tostarp Eiropas Savienības Vispārīgo datu aizsardzības regulu un citiem normatīvajiem aktiem, līdz ar to personas dati uzņēmumā ir drošībā.
- Kādi ir pušu ieguvumi, slēdzot sadarbības līgumu?
- Rakstveida līguma noslēgšana nodrošina to, ka starpnieks ievēro likumus, ir kvalificēts jomas speciālists (likums pieprasa obligātu apmācību šajā nozarē), ir apdrošinājis savu civiltiesisko atbildību (lai klients būtu pasargāts no starpnieka neprofesionālās rīcības un radītiem zaudējumiem) un izpilda noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas novēršanas likuma prasības. Jebkurš rakstveidā noslēgts līgums nodrošina, ka puses par kaut ko ir skaidri vienojušās, fiksējot atlīdzības apmēru, norēķinu kārtību un termiņus. Noslēgts sadarbības līgums ir izdevīgs abām pusēm: starpnieks tiek nodrošināts, ka par paveikto darbu ir tiesīgs saņemt atlīdzību, savukārt klienta ieguvums ir drošs un likumīgs darījums.
- Kāda ir klientu attieksme, kad aģents informē par līguma nepieciešamību?
- Cilvēki ir dažādi, līdz ar to attieksme pret šādu prasību atkarīga no viņu zināšanām. Klienti, kas izvairās slēgt rakstveida līgumu, visbiežāk nav informēti par šādu obligātu, valsts noteiktu prasību, tādēļ “ARCO REAL ESTATE” aģenti ikdienā skaidro šo nepieciešamību saviem klientiem, kuri ar nekustamā īpašuma darījumiem saskaras pirmo reizi.
- Kādi ir aģentu lielākie izaicinājumi šajā kontekstā?
- Aģenta uzdevums ir klientam izskaidrot un spēt argumentēti pārliecināt, ka līguma noslēgšana ir darījuma sastāvdaļa, kas ļauj abām pusēm rakstiski noformēt vienošanos par sadarbības noteikumiem un izvairīties no riskiem, kas saistīti ar to, ka atrunātie noteikumi kādai no pusēm nav bijuši skaidri.
“ARCO REAL ESTATE” ir starptautisks uzņēmums ar vairāk nekā 20 gadu pieredzi Latvijas nekustamo īpašumu tirgū. Jau kopš uzņēmuma dibināšanas 1997. gadā “ARCO REAL ESTATE” nepārtraukti attīstās un sekmē darbinieku profesionālo izaugsmi, tādējādi palielinot sniegto pakalpojumu kvalitāti un kļūstot par vadošo pakalpojumu sniedzēju nozarē. Šobrīd uzņēmums, kurā nodarbināti vairāk nekā 50 kvalificēti speciālisti, pakalpojumus sniedz Rīgā, Jūrmalā, Saulkrastos, Daugavpilī, Jelgavā, kā arī Limbažos un citur Latvijā, klientiem piedāvājot nekustamo īpašumu starpniecības, vērtēšanas un konsultāciju pakalpojumus.
Sagatavoja:
Dainis Guks
Mārketinga un sabiedrisko attiecību vadītājs
Mob. + 371 2830 0908
dainis.guks@arcoreal.lv
www.arcoreal.lv