Šī pandēmija nav ne pirmā, ne pēdējā, tāpēc vajadzība pēc mājokļiem saglabāsies, tie kļūs arvien svarīgāki
Tā Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācijas LANĪDA rīkotajā vebinārā pauda Bonava Latvija valdes priekšsēdētājs Mareks Kļaviņš. Būtisku nekustamā īpašuma cenu kritumu, kāds bija novērots iepriekšējā krīzē, attīstītāju un banku pārstāvji nesagaida.
Auksta duša
“Visi četri projekti, kas mums bija ražošanā, – Krasta kvartāls, Dreilinga mājas, Pagalms 0.2 Turaidas ielā, Fjordi Ganību dambī – tiek turpināti. Pēc ārkārtas situācijas pasludināšanas bija kritums, intereses zudums, bet aprīļa beigās novērojām strauju kāpumu, jo visi gaidīja zīmīgo 12. maiju ar cerību, ka viss varētu beigties. Pēc tam interese nedaudz noplaka. Protams, ir piesardzība. Vajadzība, “sāpe” pēc jaunā mājokļa šobrīd ir daudz spilgtāka šobrīd, droši vien tāpēc interese maija sākumā iezīmējās,” viņš stāstīja. Bonavai ir pārdošanas darījumi arī tagad, skaits gan nav tik liels, kāds tas bija, tomēr Mareks Kļaviņš ir pārliecināts, ka ritms atgriezīsies, jautājums ir – cik liela būs sabremzēšanās inerce. Viņš gan piebilst, ka vairāk nekā puse dzīvokļu projektos, kas tiek īstenoti, ir pārdoti.
Normunds Dūcis, Swedbank Hipotekārās kreditēšanas jomas vadītājs Latvijā, apstiprināja, ka marta vidū auksta duša bija visiem. Klientu interese par hipotekāro kredītu ļoti strauji nokritās – vairāk nekā uz pusi uzreiz, nedēļas laikā. “Palika tie, kas jau bija iesākuši virzīt mājokļa iegādi vai savas privātmājas celtniecību. Bija klienti, kuri gaidīja, ka kritīs nekustamā īpašuma cena, bet mēs saprotam, ka šī nav iepriekšējā krīze, kura tiešām ietekmēja nekustamo īpašumu tirgu. Šī ir atšķirīga. Turklāt starp visām trijām Baltijas valstīm situācija cenu ziņā pie mums ir labvēlīgākā,” viņš pauda.
Tādējādi Swedbank pusotru mēnesi vairāk fokusējās uz tiem klientiem, kam jaunā situācija bija radījusi grūtības. Šobrīd pieteikumi pamatsummas maksājuma atlikšanai, pēc bankas pārstāvja sacītā, ir gandrīz izsīkuši.
“Pozitīvā tendence – pēdējās 3-4 nedēļas redzam, ka ir arī jauni darījumi, pieteikumi sāk pakāpeniski augt. Maija vidū intereses ziņā bijām sasnieguši to līmeni, kāds bija pirms ārkārtas situācijas,” komentēja Normunds Dūcis. Bankas šobrīd daudz lielāku uzmanību pievērš nozarēm, kurās darbojas klienti, lai pārliecinātos par ienākumu ilgtspējību un situācijās, kad darba devējus ir ietekmējusi ārkārtas situācija, aicina cilvēkus pārdomāt divreiz savu maksātspēju nākotnē un vērsties pēc aizdevuma, kad par finansiālo situāciju vairs nav bažu. Savukārt kreditēšanas nosacījumi īpaši nav mainījušies, “neuzskatām, ka šī ir nekustamā īpašuma krīze, līdz ar to kaut ko mainīt nodrošinājuma izvērtēšanā nav īsti pamatojuma. Šā brīža situācija ietekmē klienta potenciālo maksātspēju, tai vairāk pievēršamies. Neesam pamanījuši, ka būtu notikušas būtiskas cenu izmaiņas nekustamā īpašuma tirgū. Attiecībā uz pirmajām iemaksām neesam kļuvuši daudz striktāki. Skatāmies piesardzīgāk, ja kāds vēlēsies iegādāties ekskluzīvu īpašumu, veikt dārgu pirkumu, vai plāno darījumu, kurš reālizēsies pēc ilgāka laika. Šādos gadījumos pirmās iemaksas apmērs būs lielāks.”
Swedbank joprojām finansē līdz 85% no īpašuma vērtības, pamatā gan fokusējoties uz t.s. jaunajiem projektiem, ilgtspējīgākiem objektiem. Normunds Dūcis atgādināja, ka tiem, kam nav pietiekama pirmā iemaksa, joprojām ir pieejams divu Altum programmu atbalsts.
Nav pārsātinājuma
Arī Mareks Kļaviņš ir novērojis, ka dažiem cilvēkiem ir gaidas, ka cenai būtu jāsamazinās, jo iepriekšējā krīzē tā esot bijis. “Taču, ja paskatāmies, kāds ir pieejamais produkts tirgū, tas ir samērojams ar pirktspēju. Tirgū nav pārsātinājuma, kāds bija iepriekšējā krīzē. Toreiz piedāvājumā bija dažādi objekti bez pielietojuma, piemēram, privātmājas kaut kur tālu pļavā. Šoreiz produkts ir pilnīgi atšķirīgs. Lielākā daļa piedāvājuma ir mērķēta uz klienta vajadzību apmierināšanu,” viņš ir pārliecināts.
Šobrīd cilvēki izvērtē iespēju pielāgot mājokli cilvēkam konkrētā brīdī svarīgai funkcijai. To pašu var teikt par birojiem – elastība, spēja pielāgot telpu dažādām funkcijām – būs nozīmīga.
Normunds Dūcis papildina, ka šobrīd daudzi interesējas par lauku, dārza māju iegādi, jo ir cilvēki, kas apsver, ka varētu turpmāk strādāt no mājām. Un arī par celtniecības kredītiem ir vairāk interesentu.
Var rasties deficīts
Pašlaik nekustamā īpašuma attīstītāji turpina tos projektus, kas bija sākti jau pirms Covid-19 krīzes. Taču ir tādi projekti, kuri jau ir saskaņoti, kurus jau būtu jāsāk būvēt, taču uzņēmēji ir pieņēmuši lēmumu nogaidīt, tādu gadījumu ir diezgan daudz, atzina Mārtiņš Vanags, Nekustamā īpašuma attīstītāju alianses valdes priekšsēdētājs.
Viņš uz situāciju mudināja paraudzīties ne tikai īstermiņa situācijas perspektīvā, kura ir radusies Covid-19 iespaidā, bet atcerēties arī par tirgu ilgtermiņā ietekmējošiem faktoriem. Piemēram, 72% rīdzinieku dzīvo padomju laikos būvētos namos, tie nav siltināti un neatbilst valsts klimata politikas mērķiem. “Ja raugāmies, kā notiek mājokļu fonda atjaunošana Rīgā, rādītāji nav iepriecinoši. Lietuvā gadā tiek uzbūvēti aptuveni 5000 jaunu mājokļu, Latvijā – aptuveni 1500. Niša izaugsmei ir viena no izteiktākajām starp jomām, kas saistītas ar iekšējo pieprasījumu.”
Viņaprāt, situācijā, kad hipotekārā kreditēšana turpinās, pieprasījums pēc mājokļiem ir, bet daļa attīstītāju ir atlikuši būvniecību, var nonākt pie tā, ka piedāvājums ir ierobežots, līdz ar to cenas pat var kāpt. “Pieņemot puslīdz pozitīvu ekonomikas attīstības vektoru, domāju, pieprasījums pēc jauniem, energoefektīviem mājokļiem tikai augs,” tāda ir Mārtiņa Vanaga pārliecība.
Runājot par biroju platību segmentu, viņš sacīja, ka ir vairākas teorijas, tostarp, piemēram, tie, kas pārdod lauku mājas, saka - biroji nebūs vajadzīgi, visi strādās attālināti. “Ja kāds šādu paziņojumu sakarā tagad plāno pārvākties, aicinātu dažas nedēļas vai mēnešus pagaidīt.” Par vienu tendenci gan vairums ir vienisprāt – ideja, ka būs tikai atvērta plānojuma telpas un tajās tiks palielināts cilvēku daudzums, nav vairs īsti dzīvotspējīga. “Iespējams, dienu divas cilvēks strādā no mājām, bet viedoklis, ka biroji kā mūsdienīgu pakalpojuma eksporta uzņēmumu infrastruktūra pazudīs, ir margināls.”
Kopumā – biroju tirgū valda piesardzīgs optimisms. Viņš atgādināja, ka Rīgā uz vienu iedzīvotāju ir divreiz mazāk mūsdienīgu platību nekā Tallinā un 1,7 reizes – nekā Viļņā. “Tas ir svarīgi, ja vēlamies piesaistīt starptautiskos biznesa pakalpojumu centrus, uzņēmumus, kas darbojas pakalpojumu sektorā,” viņš uzsvēra.
Rīgā ir 4-5 nopietni, daudzos desmitos miljonu eiro vērti investīciju projekti biroju segmentā tieši pirmsbūvniecības stadijā. Investori tagad nogaida – kas notiks ar pieprasījumu. Turklāt banku prasības attiecībā pret šādu projektu finansēšanu ir diezgan drastiskas.
Mudina stimulēt
Finansējuma pieejamība ir nopietns jautājums ne tikai komercīpašumu, bet arī mājokļu attīstītajiem. Nereti tie ir spiesti izmantot nevis institucionālo banku pakalpojumus, bet, piemēram, pūļa finansējumu, kas ir krietni dārgāks, līdz ar to – arī gala produkts. Viņš vēl akcentēja faktu, ka šobrīd attīstītāji nevar izmanto Altum atbalstu. “Zinu kādu projektu Rīgā, kam šajā situācijā attīstītājs ir saņēmis aizņēmumu no Eiropas Investīciju bankas (EIB). EIB aizdod komerciāla biroju centra attīstīšanai Rīgā, bet Latvijas valsts garantijas, finanšu instrumenti nav pieejami,” akcentēja Mārtiņš Vanags, uzsverot, ka uzņēmēji kopumā sagaidītu banku aktīvāku vēlēšanos kreditēt nekustamā īpašuma attīstīšanas biznesu.
Pēc Mareka Kļaviņa domām, bankas, dzirdot, ko saka valdība, – guldīsim naudu būvniecībā, bažījas par to, kas notiks ar būvniecības izmaksām, t.i., vai attīstītājs, kurš iet uz banku, spēs “iekļauties” šobrīd aktuālajā tāmē arī nākotnē. “Latvijā ap 75% būvniecības veido publiskie pasūtījumi. Un tikai 25% ir privātie. Tāpēc ir izteikts disbalanss un tirgus ir diezgan neelastīgs,” viņš raksturoja.
Ja tiks sākti lielie projekti, būvniecības tirgus atkal tiks kurināts, cenas tiks spiestas uz augšu. Viņaprāt, būtu jāstimulē infrastruktūra izbūve, nevis dārgas celtnes. Šobrīd infrastruktūra visiem attīstītājiem ir “pielikta” klāt pie projekta. Tāpat varētu tikt stimulēta ēku siltināšana, atjaunošana, tas dotu pienesumu ekonomikā, nodrošina ilgtspēju.
Vēl šobrīd valstiski jādomā, kā veicināt iekšējo patēriņu, jo cilvēki atliek pirkumus, negrib tērēt, bet tas var raisīt domino efektu. Valstij ir instrumenti, ko tā var ātri izmantot, piemēram, cilvēka mūžā pirmajam darījumam ar mājokli varētu atcelt valsts nodevu. Šādas lietas mazinātu ekonomikas sabremzēšanās inerci.
Cerība uz īres namu būvniecību
Attiecībā uz cenu izmaiņām eksperti arī turpmāk izteiktam kritumam neredz pamatojumu. Mareks Kļaviņš pieļauj, ka būvizmaksas īstermiņā varētu “nostaigāt”, bet nākotnē tām būs tendence palielināties. Ja attīstītājiem kādā brīdī apstājas tirdzniecība, tiem var būt dažāda reakcija, tāpēc svārstības varētu būt.
Savukārt Normundu Dūci ārkārtas situācijā pārliecinājis tas, ka, brīdī, kad nokritās pieprasījumu skaits no potenciālajiem pircējiem, aptuveni tikpat samazinājās arī piedāvājumu skaits. “Pārdevēji spēj nogaidīt šo krīzes posmu, nav spiesti samazināt cenu, lai tikai varētu pārdot īpašumu. Tas rāda, ka tirgus spēj noregulēties,” viņš skaidroja. Varbūt dažu procentu izmaiņas varētu sagaidīt “standartpiedāvājumā”.
Kā vienu no nākotnes tendencēm Mārtiņš Vanags tikmēr izcēla institucionālā īres tirgus attīstību. “Daudz strādājam pie tā, lai tiktu pieņemts jauns īres likums. Šobrīd faktiski, ja izīrējat dzīvokli, bet īrnieks nemaksā, panākt telpu atbrīvošanu nevarat nekā savādāk, kā vien piecus gadus tiesājoties,” viņš atgādināja. Produkta veids, kas šajā kontekstā varētu kļūt populārs, – īre ar izpirkumu jeb īrpirkums.
Normunds Dūcis vēl atzīmēja, ka ir jauns regulējums kredītdevējiem, kas varētu ietekmēt atsevišķus banku klientus pēc 1. jūnija. Proti, turpmāk klienta kopējo saistību bilance nedrīkst pārsniegt sešu gadu neto ienākumus. Tāpat tiek noteikts, ka kopējais maksājums par visām kredītsaistībām nedrīkstēs pārsniegt 40%.