Pārlekt uz galveno saturu
Home
Mail

Eksperts: jaunais nodokļu režīms nekustamo īpašumu nozarei ir pozitīvs, tikai jāmāk to izmantot

J.Čupāns

Izmaiņas nodokļu politikā nav pārāk sarežģītas, tomēr uzņēmējiem liek pārdomāt katru soli: kā strukturēt investīcijas, kā aizņemties utt., kā arī liek analizēt, kādi nodokļu riski pastāv, lai saprastu, vai nodokļu slogs palielinās vai samazinās. Par to Rīgā notikušajā Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācijas LANĪDA konferencē „Kā attīstīsies nekustamo īpašumu tirgus Latvijā?”, ko asociācija organizēja sadarbībā ar Luminor, informēja Jānis Čupāns, Deloitte Baltija partneris.

Jānis Čupāns iepazīstināja ar jaunās nodokļu reformas būtiskām niansēm, un to, kā mainījusies uzņēmēju „dzīve”. „Latvijas uzņēmēji jau ir pieraduši saskarties ar nodokļu izmaiņām, bet šī nodokļu reforma ir nesusi fundamentālas, būtiskas pārmaiņas.”

Eksperts atzīmēja, ka jaunais uzņēmumu ienākuma nodoklis (UIN) modelis ir uz naudas plūsmu bāzēts UIN modelis, kas ļauj atlikt nodokļa samaksu līdz peļņas sadales lēmuma brīdim. Tas sniedz ērtāku naudas plūsmas plānošanu, nodokļa maksājumus saskaņojot ar ienākošajām naudas plūsmām un sedzamajām kreditoru saistībām.

Plaši izdaudzinātā, Latvijā ieviestā  0% likme reinvestētai peļņai faktiski esot mīts un mārketings, jo „tādas nulles likmes nav, cita starpā likme ir palielināta no 15 uz 20%, un likme kā tāda nav samazinājusies, atsevišķos gadījumos tā ir pat 25%”. Tika atgādināts, ka tikai gadījumā, kad uzņēmums savus investīciju projektus ir realizējis, guvis peļņu, pieņēmis lēmumu peļņu sadalīt akcionāriem, tikai tad šis nodoklis ir maksājams – un likme 20%. „Tas ir izdevīgs mehānisms tiem projektiem, kur ir liels aizdevumu finansējuma īpatsvars (no bankām, akcionāriem, trešajām pusēm, finanšu investoriem). Uzņēmumam pēc jaunā modeļa rodas iespēja pirms nopelnītās naudas dzēst savas saistības, atmaksāt kreditoriem naudu, procentus un tikai tad brīvie naudas līdzekļi, kas paliek pāri, un kurus var sadalīt akcionāriem, tiek aplikti ar nodokli. Tai ziņā šis režīms ir labvēlīgāks,” paskaidroja J. Čupāns. 

Nodoklis diemžēl nav maksājams tikai peļņas sadales brīdī, jo ir ieviests tāds termins kā „nosacītā peļņas sadale”. Var būt situācijas, kad uzņēmums nopelnītos naudas līdzekļus aizdod akcionāriem vai citiem saistītiem uzņēmumiem, tādā veidā peļņu pārbīdot grupas ietvaros caur darījumu cenošanu. Tad šādi darījumi, maksājumi, t.sk. arī aizdevums mātes uzņēmumam, var tikt pielīdzināts dividenžu sadalei un tiks aplikts ar 25% nodokli. „Tās ir diezgan būtiskas izmaiņas, kam jāpievērš uzmanība,” piekodināja J. Čupāns.

Ir jāzina vēl viena būtiska nianse, kas jāņem vērā tiem uzņēmumiem, kuri pārstāv ārvalstu investorus. Ārvalstniekiem nodokļu likme (ieturējuma nodoklis no nekustamā īpašuma (arī kapitāla daļu) atsavināšanas) ir būtiski pieaugusi: no 2% uz 3 %, un to piemēro situācijās, ja ārvalstu investori ir investējuši un kādā brīdī realizē savus ieguldījumus. „Ja līdz šim šis nodoklis bija 2% un bija maksājams tikai tai gadījumā, ja šie ieguldījumi tiek nodoti rezidentam, tagad nodoklis, pirmkārt, ir 3%, un ir maksājams arī tajās situācijās, kad darījums notiek starp diviem nerezidentiem,” skaidroja eksperts. 

Nodokļu izmaiņas skar arī uzņēmumu grupas struktūras. J. Čupāns stāstīja: nekustamajos īpašumos lielu daļu investīciju veic, veidojot t.s. holdinga struktūras: Latvijā izveidots uzņēmums tur vairākus ieguldījumus vairākās meitas sabiedrībās. Vēlāk, attīstot vairākus projektus (atkarībā no projekta gaitas, tirgus situācijas utt.),  investoriem ir pietiekami liela elastība realizēt investīcijas: pārdot aktīvus, pārdodot kapitāldaļas. „Būtiski atcerēties, ka nedaudz mainās nodokļu režīms attiecībā uz holdinga uzņēmumiem. Diemžēl Latvijā tas pasliktinās. Līdz šim holdingu izveides veicināšanai valsts nodrošināja „starta paku”: nodokļa atbrīvojumu holdinga saņemtajām dividendēm. Sākot ar šo gadu: lai kapitāla pieaugumu neapliktu ar nodokli, peļņas sadales gadījumā šiem ieguldījumiem ir jābūt vismaz trīs gadus. Investoriem, kas plāno investēt īpašumos, šis 3 gadu kritērijs ir diezgan bremzējošs faktors un liek rūpīgi pārdomāt un izvērtēt alternatīvas jurisdikcijas, lai veiktu holdingkompāniju investīcijas,” komentēja nodokļu konsultants. 

Uzņēmumiem, kuriem ir līdzīgas struktūras, jāatceras, ka diemžēl jaunais likuma regulējums īsti neatbalsta reinvestētās peļņas konceptu holdingu kontekstā. „Peļņu akumulē holdingā, kurš pieņem lēmumu, kur turpmāk ieguldīt. Ja pie jaunā nodokļu regulējuma aktīvus pārdos tie, kam fiziski pieder nekustamie īpašumi, tad, lai nodrošinātu reinvestētās peļņas neaplikšanu ar nodokli, viņiem pašiem būs jāveic šīs investīcijas. Tiklīdz saistītie uzņēmumi sadalīs peļņu mātes uzņēmumam, tātad - aizdos, šis aizdevums tiks pielīdzināts peļņas sadalei, un tiks aplikts ar nodokli,” uz niansēm norādīja Jānis Čupāns. Viņš piebilda: tā kā šis regulējums īpaši nav ļoti draudzīgs un holdingu struktūras veicinošs, tiem uzņēmumiem, kam ir līdzīgas struktūras, vērts pārdomāt, cik tās ir ilgtspējīgas, un izlemt, vai nebūtu labāk veikt uzņēmumu konsolidāciju.

„Līdz šim nodokļa regulējums bija saprotams, un lēmumu pieņemšanai nevajadzēja daudz laika, lai saprastu, kā labāk investīcijas strukturēt. Lai arī izmaiņas nodokļu politikā tagad nav pārāk sarežģītas un ir viegli saprotamas, tomēr no uzņēmējiem prasa katru soli pārdomāt no jauna. Pirmkārt, kur veidot holdinga kompāniju, kādā veidā strukturēt investīcijas, kā aizņemties, kādu veidot aizdevuma un kapitāla proporciju, kādas procentu likmes piemērot, ko darīt pēc iegādes, vai potenciāli pastāv kādi nodokļu riski vai ne. Šis ir vienkāršots saraksts, kurš  uzņēmējiem šogad būtu jātur sev priekšā un kuram būtu jāiziet cauri ļoti rūpīgi, pirms pieņemt lēmumu veikt investīcijas, lai saprastu, vai nodokļu slogs ar jauno reformu palielinās vai samazinās,” komentēja eksperts.

J. Čupāns konferences dalībniekiem arī atgādināja, ka mūsdienās ne tikai Latvijas Kontrolējošai iestādei – VID, bet arī citās valstīs tēma nr.1 ir vērtēt jebkuru darījumu pēc ekonomiskās būtības. „Kad notiek nodokļu pārbaude, VID skatās, kādā veidā jāmaksā nodokļi. Tāpēc vienmēr jāspēj pamatot ekonomiskā būtība jebkuram darījumam. Ja uzņēmums nespēs pamatot katra sava lēmuma, soļa pamatotību un iemeslu, tad būs jārēķinās ar to, ka var iestāties papildus nodokļu saistības,” brīdināja viņš. 

Konferences laikā tās dalībnieki piedalījās arī aptaujā, atbildot uz jautājumu, kā tiek vērtēta jaunā nodokļu sistēma. 56% sniedza atbildi, ka nodokļu likmes būtu jāsamazina, 25% uzskatīja, ka jaunā nodokļu sistēma nav pārdomāta līdz galam, bet 11% domāja, ka jaunā reforma ir laba, bet ir arī lietas, ko tajā vēl varētu uzlabot.

Konference „Kā attīstīsies nekustamo īpašumu tirgus Latvijā?”, kuru Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācijas LANĪDA jau septīto gadu organizē sadarbībā ar finanšu pakalpojumu sniedzēju Luminor šogad ir apmeklējis rekordliels dalībnieku skaits.

Spīkeru prezentācijas: https://ej.uz/1jqx
Fotogrāfijas: https://ej.uz/5eku 

Papildus informācija:
Irina Sjarki, LANĪDA izpilddirektore
E-pasts: lanida@lanida.lv, Tālr.: 67332034