Рынок недвижимости, а с ним привычки и требования клиентов стремительно меняются, поэтому собственники недвижимости должны быть достаточно гибкими и уметь приспосабливать объекты к нуждам рынка во всех его сегментах. Кроме того, владельцам следует быть готовыми к постоянным переменам в плане использования помещений – это является предпосылкой в успешном поиске клиентов.
Об этом говорили специалисты в области PropTech, в рамках дискуссии о том, как новая экономика совместного потребления в сочетании с технологическими инновациями меняет образ жизни и способ работы людей. Дискуссия коснулась в основном тенденций, популярных в глобальном масштабе – коворкинга (от co-working, совместная работа) и коливинга (от common living, тип современного общежития), а также влияния этих тенденций на рынок недвижимости.
Коворкинг возник как стремление фрилансеров собираться вместе в помещениях, приспособленных для работы, чему способствуют возможности современных технологий, позволяющие работать удаленно в любом месте, не обязательно в классическом офисе с конкретным адресом и жестким графиком работы. Коворкинг – удачный компромисс между работой в офисе и из дома, потому что он не только позволяет социализироваться, но и обеспечивает гибкость графика. Множество помещений для коворкинга появляется во всем мире – например, в прошлом году почти половина новых открытых в Лондоне офисов были именно помещениями для коворкинга.
Коливинг большинству людей постсоветского поколения напомнит о коммунальных квартирах, где несколько семей пользовались общим санузлом, кухней и другими помещениями. Идея коливинга аналогична, и, как говорят девелоперы, это "любое общее жилое помещение, улучшающее качество жизни его обитателей". Такой образ жизни, в основе которого лежит современная экономика совместного потребления (shared economy), позволяет социализироваться, чувствовать себя членом единой команды, а также более эффективно использовать помещения, не нужные каждый день. По мнению международных экспертов, рост экономики совместного потребления говорит о том, что люди готовы делиться больше, чем принято думать, и эта тенденция имеет большой потенциал. Цифровые платформы и устройства могут преобразовать процессы проектирования, строительства и управления помещений для коливинга.
Кристи Хаккая из Эстонии, основатель стартапа Moderan Solutions (онлайн-решения по управлению коммерческой недвижимостью), отметила, что 25% клиентов ее предприятия работают по принципу коворкинга: "Коворкинг и коливинг – это не два отдельных бизнеса, их объединяют ожидания клиентов, которые хотят гибкого подхода к ресурсам. Эта тенденция, популярная на глобальном уровне, влияет на каждый сегмент рынка недвижимости. Предпринимателям надо начинать думать, что они могут предложить для такого спроса".
По мнению экспертов, люди больше не готовы платить только за место, в котором можно работать или вместе проводить время, поэтому концепции помещений для коворкинга и коливинга более успешны в тех случаях, когда предлагаются полный сервис и возможности социализации. Это обуславливают и новые тенденции в организации работы, когда команда комплектуется для конкретного проекта, поэтому и предприятия, работающие таким способом, и управляющие недвижимостью должны проявлять гибкость в приспособлении помещений и сервиса. Кристи Хаккая считает, что такие помещения можно называть не коворкингом, а местом услуги (service place), потому что речь идет о спектре доступных услуг, предоставляемых в этом месте, причем все затраты включены: «Арендатору не приходится думать, сколько стоит подключение к интернету, кофе или рабочее место. Конечно, в нашем регионе сложно высчитать и включить в один счет все затраты, но, например, в Германии предлагается фиксированный счет за коммунальные услуги, для Азии тоже привычно, когда все расходы включены. Это облегчает жизнь международным предприятиям, работники которых могут смело занимать помещения для коворкинга в другой стране, не думая, например, о покупке мебели».
Мариан Скварек из Чехии, который в 2017 году учредил предприятие Locco, занимающееся в том числе и приспособлением помещений (кафе, ресторанов, гостиниц) к другим потребностям рынка (например, коворкинг), отметил, что популярность коворкинга и коливинга обусловлена возможностями социализации, но не менее важными факторами являются гибкость и возможность получить полный сервис, поэтому наличие сообщества (community) и доступ к технологиям являются предпосылками для успешного развития коворкинга. "В мире 30-40% помещений для коворкинга не приносят прибыли, однако многие предприятия и в будущем будут их выбирать благодаря гибкости. Во-первых, это крупные компании, имеющие департаменты инноваций или небольшие команды для проектов, ищущие современную среду, что-то новое, отличающееся от традиционного офиса. Во-вторых, это стремительно развивающиеся компании, для которых важна гибкость, потому что они не знают, сколько людей будет работать у них в будущем, но контролируют свои расходы. Цену как важный фактор для таких помещений нам нужно принимать во внимание и в будущем", - подчеркнул Скварек.
Фактор цены прокомментировал и эксперт из Латвии Янис Петерсонс (Accenture Latvia): "Серьезным вызовом для коворкингов станет удержание цен на низком уровне, что прямо связано с эффективностью, которой на рынке местами еще не заметно. Однако уже достаточно технологий и решений, например, блокчейн, которые совсем скоро станут реальностью для многих, потому что ни один бизнес не может быть прибыльным, если вы не умеете эффективно управлять своими расходами и доходами".
Все сошлись во мнении, что технологии управления недвижимостью имеют большой потенциал. Был приведен пример с помещениями для коворкинга в трехэтажном здании: на первом этаже были торговые помещения и кафе, на втором - коворкинг, работающий в режиме 24/7, а третий этаж был зарезервирован для стартапов и других компаний, желающих арендовать помещения по крайней мере на несколько лет. Это реальная возможность сочетать прогнозируемые доходы (первый и третий этаж) с менее прогнозируемыми, потому что для коворкинга характерен быстрый оборот арендаторов. К. Хаккая рассказала, что в Таллине был открыт так называемый офис-отель по концепции, аналогичной коворкингу – маленькие офисы, возможность переночевать. Раньше в здании работала гостиница (с достаточно плохими результатами), и это смешанное предложение стало своего рода экспериментом.
Энди Велкме из США (Caton Commercial Real Estate Group) добавил, что традиционно недвижимость – это не что иное, как гибкий актив, и приходится думать, как наполнить ее клиентами. "Если у тебя команда из пяти человек, тебе не нужен большой офис. Коворкинг важен и в глобальном, интернациональном масштабе, за границей это уже привычная концепция, позволяющая стартапам работать в хорошо оборудованных местах. Что касается концепции коливинга, то она актуальна, например, для студентов в Нью-Йорке, которые, совместно арендуя жилье, могут сэкономить на арендной плате. В Америке смотрят, какие здания можно приспособить к новому спросу. Обычно это пустующие индустриальные помещения", - сказал Велкме.
По мнению Кристи Хаккая, еще более актуальной тенденцией, чем коворкинг и коливинг, являются pop-up магазины, когда бренд на короткое время (примерно три месяца) арендует помещения, чтобы протестировать место и понять, стоит ли ему надолго арендовать конкретное помещение. При этом владелец получает возможность привлечь хороших арендаторов.
Участники дискуссии пришли к выводу, что экономика совместного потребления и приспособление помещений к новым требованиям становятся все более популярными, потому что на рынке наблюдается перепроизводство индустриальных и других не используемых площадей. Тенденция коливинга в перспективе может стать частым выбором для молодых людей, которые живут одни и не нуждаются в большом пространстве. Можно приехать в чужой город или страну на учебу или на работу, и, никого здесь не зная, "купить" себе новых друзей, а также подготовиться к отношениям в будущем.
Валерий Сычов из Латвии (Bill.me Ltd) отметил, что девелоперы и домовладельцы уже включают в свои портфели возможности разного использования недвижимости, а также перерабатывают действующие сценарии, включая в них и помещения для коворкинга. В Риге есть уже несколько хороших примеров такой трансформации. Каждый владелец недвижимости должен понять, что опыт использования помещений меняется, и вовремя подготовиться к переменам и разнообразному использованию помещений. Это расширяет круг потенциальных арендаторов, не ограничиваясь одной областью, подчеркнул Сычов.
В сентябре 2018 года впервые в Латвии прошел международный форум, посвященный технологиям на рынке недвижимости - PropTech Riga. Ассоциация LANIDA и Bill.me планируют сделать форум PropTech Riga регулярным и следующий организовать в сентябре 2019 года.
Больше информации о конференции PropTech Riga – proptechriga.lv.
Фото: https://ej.uz/proptech_photo
Презентации: https://ej.uz/proptech_presentations1 или https://ej.uz/proptech_presentations2
Подробная информация:
Ирина Сярки, исполнительный директор LANĪDA
E: lanida@lanida.lv
T: 67332034