Īres tirgus pēc satricinājumiem, ko gada pirmajā pusgadā raisīja globālā Covid-19 pandēmija, ir atguvies, taču atbildes, kas to turpmāk sagaida, šobrīd varbūt „zina tikai vējš”, pārfrāzējot kādas dziesmas rindas.
Tieši īres segmentu iepriekš nepieredzētie notikumi pasaulē pavasarī, iespējams, ietekmējuši visvairāk, īpaši to sajuta īstermiņa īres tirgus, kas pamatā ir orientēts uz tūristiem un iebraucējiem. Šādu īstermiņa objektu īpašnieki, operatori, meklējot risinājumu, sāka tos piedāvāt ilgākam termiņam, tādējādi vēl vairāk sašūpojot nestabilo situāciju, tomēr vasara izvērtusies negaidīti laba, žurnālam "Kvadrātmetrs" stāsta aptaujātie Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācijas LANĪDA sertificēti aģenti.
Iedrošina labie rādītāji
Marika Alksnīte, Baltic Sotheby`s International Realty pārdošanas konsultante, īres projektu vadītāja:
“Šī gada pirmais pusgads, ņemot vērā situāciju pasaulē un valstī, līdzīgi kā daudzām citām nozarēm, arī īres tirgum ir bijis izaicinājums. Marta un aprīļa mēnesis bija īpaši kluss, jo valdīja neskaidrība par notikumu attīstību un valstī izsludinātās ārkārtas situācijas ietekmi uz cilvēku brīvo līdzekļu apriti. Interese no klientu puses atjaunojās maijā.
Tirgū ienāca ļoti daudz īstermiņa īres dzīvokļu, kas palielināja īres dzīvokļu piedāvājumu un ieviesa izmaiņas īres cenās. Šo dzīvokļu pieplūdums skaidrojams ar tūrisma nozares kritiskajām izmaiņām, kad investori un nekustamā īpašuma pārvaldītāji, kuri līdz šim savus īpašumus izīrēja tūristiem tādās vietnēs kā booking.com un airbnb.com, bija spiesti saskarties ar rezervāciju atcelšanām ceļošanas ierobežojumu dēļ. Līdz ar to par galvenajiem klientiem kļuva vietējie iedzīvotāji.
Vasarā tirgus situācija uzlabojās, jo bija neliela, bet stabila tūristu plūsma. Turklāt, atjaunojoties lidojumiem, Latvijā strādājošie ārzemnieki varēja sākt savas darba gaitas un meklēt mājokļus ilgtermiņa īrei.
Vēl arvien ir pieprasījums pēc kvalitatīviem triju un četru guļamistabu dzīvokļiem pilsētas centrā, ar pazemes stāvvietu, labu infrastruktūru, kvalitatīvu remontu – gan ar, gan bez mēbelēm.
Arī studiju gada sākumā bija jūtama lielāka aktivitāte, lai gan – ne tik intensīva kā iepriekšējos gados.
Ņemot vērā iknedēļas izmaiņas ceļošanas ierobežojumu sarakstos un kopējo, globālo situāciju, ir grūti prognozēt, kas notiks nākotnē. Tomēr Latvijas pozīcijas uz kopējā, citu valstu fona, izceļas ar savu zemo saslimstības ar Covid-19 rādītāju un iedrošina cilvēkus doties uz Latviju, lai to izvēlētos kā īsāku vai ilgāku uzturēšanās vietu.”
Atlaides – dažus mēnešus
Andis Bīriņš, Ober Haus Real Estate Dzīvojamo platību nodaļas vadītājs:
“Gada sākumā nekas neliecināja par iespējamām izmaiņām, bija novērojama interese gan par ilgtermiņa, gan īstermiņa nekustamajiem īpašumiem. Piemēram, labākie īres īpašumi Jūrmalā rezervēti nākamajai vasaras sezonai jau labu laiku iepriekš – pagājušā gada beigās un šā gada sākumā. Taču 1.ceturkšņa beigās, kad sākās Covid-19 pandēmija, īres tirgus sāka šūpoties, īstermiņa rezervācijas tika masveidā atceltas. Rezultāts: 1.ceturkšņa beigās un 2.ceturkšņa sākumā īstermiņa īres tirgus, varētu teikt, pat sabruka, pieprasījumu pēc šāda tipa īpašumiem nebija – robežas bija slēgtas, tūrisma plūsma apstājusies, bet tas ir pamats, lai pastāvētu šāds tirgus.
Īpašnieki sāka meklēt alternatīvas, pārorientējās, un liels skaits nekustamo īpašumu tobrīd tika iepludināts tirgū, piedāvājot tos ilgtermiņa īrei. Protams, tiklīdz radās “pārprodukcija”, piedāvājums būtiski palielinājās, cena sāka slīdēt uz leju. 2.ceturkšņa sākumā bija gadījumi, kad dažiem nekustamajiem īpašumiem tika pazemināta cena pat par 50%. Vecrīgā ir bijuši gadījumi, kad arī ilgtermiņa īres objektu īpašnieki, sākoties Covid-19, tos mēģināja izīrēt par 500 eiro mēnesī iepriekš prasīto 1000-1100 eiro vietā. Tiesa, īpašnieki nebija gatavi slēgt līgumus par šādu cenu uz garāku laika posmu, vien uz dažiem mēnešiem, tādējādi gribēja nogaidīt, saprast, kas notiek.
Tomēr jau 2.ceturkšņa beigās pamazām situācija normalizējās, izveidojās tā dēvētais Baltijas burbulis, liels pieprasījums pēc īstermiņa īres mājokļiem bija tieši no Baltijas valstu iedzīvotāju puses. Tādējādi nekustamie īpašumi atgriezās īstermiņa īres tirgū.
Daudziem cilvēkiem jau iepriekš bija plāni un atvēlēti finanšu līdzekļi atpūtai vasarā kaut kur ārpus mājas, taču bija skaidrs, ka ārpus Baltijas viņi īsti nevarēs doties, daļa nemaz īsti to nevēlējās, līdz ar to īpašumi tika rezervēti tepat, Latvijā. Vasarā Jūrmalā, citviet pie jūras atkal bija ļoti aktīva rosība, rezervācijas tika atjaunotas. Aprunājoties ar piejūras pilsētās strādājošiem operatoriem, īpašniekiem, var secināt, ka vismaz vasaras sezonā klājies ļoti labi. Arī daudzi restorāni, kafejnīcas atzinušas, ka vasara bijusi patiešām veiksmīga. Ņemot vērā to, ka īstermiņa īres objekti atgriezās ierastajā apritē, arī ilgtermiņa īres tirgus normalizējās.
Augusta beigās un septembra sākumā augstākās kategorijas īpašumu segmentā (1500-3000 eiro mēnesī) nav notikušas nekādas cenu korekcijas – cenu līmenis ir tāds pats, kāds bijis citus gadus. Vienīgā izmaiņa – starptautisku uzņēmumu pārstāvji, - tie, kuri ir šī segmenta klienti, šogad parādījās vēlāk; parasti viņi ir vasaras sākumā, bet šogad – tās beigās.
Arī studentu gadījumā šogad vērojama vēlāka dzīvokļu rezervācija. Arī viņiem nebija līdz galam skaidrs par lekciju atsākšanos un iespējamo studiju formātu. Iespējams, daļa studentu parādīsies tikai oktobrī.
Grūti spriest, kāda situācija būs turpmāk, bet šobrīd (septembra vidū) atkal robežas tiek slēgtas, tostarp ar kaimiņvalstīm, to uzreiz var sajust. Un situācija atkal varētu krasi mainīties.
Neliels satraukums ir par īstermiņa tirgu, jo parasti rudens ir tukšāks un klusāks, salīdzinot ar vasaru vai gadu mijas laiku. Nav izslēgts, ka īstermiņa īres īpašumi atkal tiks piedāvāti ilgtermiņa īres tirgū, un tad tas tiks sašūpots. Nav skaidrs, kā reaģēs īpašumu turētāji, operatori.
Tikmēr vietējā tirgū būtiskas izmaiņas nav novērotas. Pavasarī bija daži veiksminieki, kuriem, beidzoties iepriekšējam līguma termiņam, izdevās sarunāt uz ilgāku posmu zemāku īres maksu pandēmijas iespaidā. Pandēmijas laikā noteikti varēja sarunāt atlaidi. Īpašnieki nereti piekrita nofiksēt cenu, noslēgt līgumu uz zināmu laiku un tādējādi iegūt kaut kādu drošību. Daudzi piekrita samazināt cenu uz trim mēnešiem, nosakot, ka pēc tam situācija un nosacījumi tiks pārskatīti.
Zināmā mērā īres tirgu labvēlīgi ietekmēja tas, ka aktivitāte kreditēšanas jomā mazinājās. Viena daļa no tiem, kuri bija plānojuši ņemt kredītu, iespējams, pievērsās īres segmentam. Citi iepauzēja, baidījās ņemt kredītus. Līdz ar to daļa vietējo iedzīvotāju “sildīja” salīdzinoši nedārgu īpašumu īres segmentu.
Vietējo vidū populāri ir sērijveida dzīvokļi, tie ir lētāki, piedāvājumā tie ir kuplākā skaitā, kamēr jauno projektu nebūt nav daudz. Turklāt ne visi uzreiz var atļauties jauno projektu ar labu remontu.
Jaunās ģimenes labprāt izvēlas jaunos projektu, jo tajos ir vairāk ērtību – lifti, ratu novietnes, bērnu laukumi, norobežota teritorija. Un nereti ģimenēm ir nesvarīgi, kur atrodas jaunais projekts Ja ir labs piedāvājums, tās ir gatavas mainīt mikrorajonu.
Vēl viena tendence: tad, kad tirgū ir svārstības (tā bija arī iepriekšējā krīzes laikā), jauno projektu attīstītāji ir gatavi izskatīt iespēju piedāvāt dzīvokļus ne tikai pirkt, bet arī īrēt ar izpirkuma tiesībām. Ir nepieciešams laiks, lai klients sakārtotu savas finanses, ka mēr banka akceptēs kredītu, taču ir iespēja, ka pārskatāmā periodā šis dzīvoklis tiks nopirkts.”
Jūrmalu izbauda vietēji
Zaiga Nicmane, Private World līdzīpašniece:
“Martā, aprīli un arī maijā bija sajūta, ka nekustamā īpašuma tirgū viss ir pierimis, viss šķita apstājies. Pamazām piedāvājumā sāka parādīties īpašumi gan īrei, gan pārdošanai, protams, – zemākā līmenī. Tas bija pārdomu posms gan potenciālajiem pircējiem un īrniekiem, gan tiem, kuri vēlējās īpašumus pārdot vai izīrēt. Visi mēģināja aptvert un pielāgoties situācijai. Tad pakāpeniski viss sāka atdzīvoties, un jūnijā jau bija lielāka kustība. Cilvēki saprata, ka dzīve nav beigusies, tā turpinās. Manuprāt, šajā laikā daudziem izkristalizējās atziņa, ka mājoklis ir vērtība, nepieciešamība, tas būs aktuāls visos laikos, lai kādas svārstības notiktu. Pēc tā vienmēr būs pieprasījums. Nesaprotamos ekonomiskos apstākļos, protams, cilvēki pārdomā savus pirkumus, ieguldījumus, apsver – tērēt vai netērēt; tomēr ir skaidrs, ka mājoklis ir pamatvajadzība. Nenoliedzami, cenu ziņā korekcija bija – gan Rīgā, gan Jūrmalā varētu runāt par samazinājumu 30% apmērā. Vienbrīd cena uz leju slīdēja strauji. Piemēram, Jūrmalā, kur īres tirgum ir izteiktu sezonalitāte, pandēmijas sākums sakrita ar posmu, kad cilvēki laikus rezervē sev vasaras mītnes, viņiem aktīvi tiek piemeklēti īpašumi. Nav noslēpums, ka Jūrmalā lielāko klientūras daļu vasarā veido Krievijas pilsoņi, viņi vienmēr ir bijuši vairākumā. Viņi variantus atpūtas sezonai lielākoties meklē aprīlī, maijā. Taču robežas bija “ciet”, tūrisms apsīcis, šie klienti šurp atkļūt nevarēja, līdz ar to notika pieminētā cenu korekcija. Tajā pašā laikā ļoti aktīvi izdevību īrēt lētāk izmantoja vietējie iedzīvotāji. Viņiem radās iespēja padzīvot Jūrmalā – labā vietā, jaukā projektā, izbaudīt kūrortpilsētas burvību. Šovasar līdztekus vietējiem kūrortpilsētā bija arī daudz lietuviešu, igauņu. Tiesa, nevaram runāt par to, ka pieejamie īpašumi bija ļoti lēti, ka bija milzīgs cenu kritumu.
Premium, luksus segmentā Jūrmalā vienmēr ir bijis ierobežots piedāvājums. Ir jāsakrīt vairākiem parametriem – atrašanās vietai, projektam jābūt patiešām labam, ir jābūt optimālam plānojumam un laba līmeņa apdarei. Pieprasījums pēc šādiem īpašumiem vienmēr ir bijis lielāks nekā piedāvājums. To pašu varēja novērot arī šogad. Tādējādi cerība “dabūt lēti” nepiepildījās, jo pieprasījums pēc labiem īpašumiem bija gana liels.
Kopumā – īres objektu īpašnieki veiksmīgi un bez lieliem zaudējumiem (kā varbūt sākumā varēja domāt) ir aizvadījuši šo vasaru. Tagad, beidzoties vasarai, cilvēki izvērtē ilgtermiņa īres iespējas. Tādu klientu Jūrmalā, protams, ir mazāk par vasarniekiem, taču nevarētu teikt, ka šogad ir būtiskas izmaiņas.
Runājot par Rīgu, arī te pavasarī bija vērojamas līdzīgas tendences – izīrēt objektus bija iespējams, taču cenai bija jābūt zemākai. Tagad, kad ir pagājuši vien trīs mēneši – vasaras beigās – situācija ir atgriezusies ierastajās sliedēs. Vienīgais segments, kurš vēl nav pavisam atguvies, – luksus jeb dārgie dzīvokļi centrā, tostarp Klusajā centrā. Iepriekš aktivitāti tajā nodrošināja vēstniecības, ārzemju klienti, tomēr tik daudz cilvēku no starptautiskās darījumu vides šogad neatbrauca.
Vairums klientu ir vietējie, arī studenti, un kopumā nav vairs tik ļoti izjūtama pandēmijas ietekme. Taču kaut ko prognozēt uz priekšu īsti nevaram. Pandēmijas laiks to ļoti labi parādīja – neviens īsti tam nebija gatavs. Piesardzība tirgū ir, bet, ja nepieciešamība pēc mājokļa rodas, iespējas jāizmanto, un tas tiek arī darīts. Pandēmija nav likusi cilvēkiem atlikt lēmumus uz gadu vai pieciem. Ja atrodi, kas patīk, ņem ciet!
Covid-19 posms nekustamā īpašuma tirgū izvērtās pat negaidīti pozitīvs (vairāk tas gan attiecas uz pārdošanu), – pandēmijas sākumā noskaņojums bija depresīvāks nekā iznākums.