После длительного затишья на рижском рынке офисных площадей в течение двух лет появится 100 000 новых квадратных метров, которые будут заполнены уже через три года. Это произойдет потому, что клиенты ждут новые, современные, просторные и эффективные в эксплуатации офисы. Об этом на организованной Латвийской ассоциацией недвижимости LANĪDA конференции "Как будет развиваться рынок недвижимости в Латвии" заявила Агия Вердиня, аналитик Colliers International.
Рига "поймала волну"
По словам эксперта, на рынок офисных помещений в Риге нельзя смотреть в отрыве от Таллина и Вильнюса, потому что международные компании, входя на балтийский рынок, рассматривают этот регион как одно целое, сравнивая цены и предложения во всех трех столицах. "Если когда-то – десять лет назад – Рига и Таллин своим предложением опережали Вильнюс, то теперь Вильнюс достиг нашего уровня, потому что там офисные площади выросли на 98 %, в то время как в Риге всего на 30 %", - подчеркнула Вердиня. Например, в 2018 году в Вильнюсе зарегистрировано 675 000 м² офисных площадей, в Риге – 677 тыс. м² и в Таллине - 694 тыс. м². Эксперт смотрит в будущее с оптимизмом, потому что в ближайшие два года в Риге появятся новые офисы: комплекс Z Towers в этом году наконец будет сдан в эксплуатацию, в проекте Business garden будут построены первые два здания, будет завершена реконструкция бизнес-центра SWH, в конце года к проекту Jaunā Teika добавится последнее здание Henriks, а в начале следующего года в самом центре Риги будет сдан в эксплуатацию бизнес-центр Origo. Однако, если посмотреть на карту, то в Риге нет выраженного, единого делового квартала – проекты разбросаны по городу, они развиваются хаотично.
"Мы надеемся, что эти площади будут заполнены через два, самое большее через три года, потому что на нашем рынке до сих пор не случалось, чтобы офисное здание через два года после сдачи в эксплуатацию стояло пустым", - сказала Вердиня. По статистике, в год средний объем аренды составляет примерно 40 000 м², и, хотя в прошлом году он не достиг 30 000 м². С одной стороны, это может показаться печальным, но на самом деле известно, что многие крупные арендаторы заняли выжидательную позицию, изучая новые площади, которые будут современными и с низкими затратами на содержание, пояснила эксперт.
Арендатором офисов номер один остается такой вид бизнеса, как аутсорсинг. Правда, в Вильнюсе такие арендаторы более активны, они взяли в аренду около 20 000 м² офисных площадей (в Риге это количество меньше). Кроме того, в прошлом году в Ригу пришла только одна новая международная компания (обслуживающая Facebook). "Один из факторов, почему международные предприятия охотнее выбирают Вильнюс, чем Ригу, состоит в том, что у нас до сих пор свободных площадей просто не было. Когда такая крупная компания приходит на рынок, ей нужно по крайней мере 3 тыс. м² офисных площадей, и теперь нам будет что предложить", - рассказала Вердиня.
Арендаторам придется выбирать между офисами класса А в центре или современными офисами класса В не в центре города. Выбор связан с приоритетами работников (на каком берегу Даугавы находиться), с затратами на содержание, и только третий критерий – дополнительные услуги, обеспечиваемые офисными зданиями. "Если посмотреть на свободные площади в Риге, мы видим, что в классах A и B1 свободны около 4%, и это хороший показатель для тех, кому принадлежат такие здания или кто развивает их, однако потенциальные арендаторы видят, что в Таллине и Вильнюсе объем больше, а выбор шире. В классе B2 в Риге свободны около 11% площадей, и это не тревожный показатель, потому что многие офисные здания, сданные в эксплуатацию в конце прошлого года, пока не заполнены", - пояснила аналитик.
Несколько проблем
Вердиня обозначила несколько проблем на рижском рынке офисных помещений. Прошлый год принес изменения в финансовом секторе, который является активным и значимым арендатором офисных помещений. Например, ликвидация ABLV bank притормозила развитие проекта New Hansa City, во всем финансовом секторе уменьшается количество работников, и офисные площади освобождаются. На девелоперов и инвесторов офисов влияет и недоступность финансов. Другая проблема, отмеченная экспертом, связана со спросом: "Он был немного ниже, чем ожидалось. Однако, если офисное здание удачно расположено, планировка хорошая, а цена адекватная, то уже на момент сдачи в эксплуатацию 50-60 % здания будет занято. Это позволяет надеяться на позитивный результат и с новыми офисными площадями". Кроме того, рижский рынок офисов устарел – 75% офисных зданий старше десяти лет. Это означает, что им нужны инвестиции, и они больше не могут конкурировать с новыми площадями, потому что старые здания и в эксплуатации дороже. В Риге нет также единственного четко выраженного делового центра – были надежды, что им станет район Сканстес, но там в последнее время появилось лишь несколько новых зданий, планов много, а активное строительство не происходит.
Пять возможностей
Вердиня также назвала пять возможностей развития рынка офисных помещений в Риге. Первая – со стороны инвесторов из разных стран есть интерес, они ищут свободные земельные участки или уже купили их, планируют новые проекты офисных зданий. "Главное, чтобы их не испугали затраты на строительство и они получили финансирование, тогда будет и развитие", - добавила она.
Вторая возможность – это аутсорсинг. Наконец и правительство занялось привлечением иностранных предприятий, следуя примеру Литвы. Следовательно, будут и свободные офисные помещения, которые можно предлагать.
Третья возможность – это гибкость, возможность приспособить помещения к нуждам арендатора. Также в мире набирает обороты тенденция помещений для коворкинга, которые развивают сами операторы с целью привлечению дополнительных арендаторов.
Четвертая возможность – это сертификация BREEM. Новые офисные здания уже получают эту сертификацию, и это важный показатель для арендаторов, потому что указывает на конкретное качество и экономию затрат на содержание.
И, наконец, как возможность, так и вызов состоит в удержании талантов. "Речь идет о работниках. Зарплаты растут стремительно, но их нельзя повышать вечно. Одним из факторов в конкуренции за работников является местонахождение офиса, его качество, различные дополнительные услуги для арендаторов (тренажерный зал, кафе). Этот фактор должны учитывать и арендодатели, планируя проекты, и сами арендаторы, пытаясь привлечь лучших работников", - подчеркнула Вердиня.
На рынке коворкинга есть потенциал
В своем выступлении аналитик Colliers International затронула рынок помещений для коворкинга, который активно развивается и в мире, и в Латвии. Сначала она разъяснила, что коворкинг – это профессионально оборудованные офисные помещения, где доступны все услуги, которые только можно себе представить в офисе – кофе, услуги секретаря, принтеры и др. В такое помещение, если нужно арендовать офис, может прийти работать любой человек – индивидуальный коммерсант, фрилансер или целые команды. Помещениям для коворкинга важно находиться в хорошем, активном месте, как правило, в центре города, с хорошей инфраструктурой и доступным транспортом. Такое рабочее место можно арендовать и на один день, и на длительный период, все очень гибко.
"В Риге типичный рынок коворкинга появился примерно три года назад, и пока трудно обозначить его тенденции, хотя развитие происходило. Мы видим, что в этот сегмент начинают приходить операторы гостиниц и офисов полного сервиса. Один из примеров - Workland. Появляются также различные специализированные концепции коворкинга для конкретных отраслей. Банки также пытаются войти в эту концепцию, привлекая стартапы. С появлением новых концепций и развитием рынка цены снижаются. Чтобы эти концепции были успешными, они должны быть профессионально проверенными. Поэтому скоро мы увидим новые тенденции развития", - сказала Вердиня.
Сейчас в Риге доступно 1500 рабочих мест в коворкингах, до конца года появится еще 1800. Коворкинг составляет примерно 1% общего рынка профессиональных офисов – таков средний показатель и в других странах Европы. В этом году в Риге планируется расширить помещение Teikums coworking - там планируется 170 новых рабочих мест. Workland также объявил, что откроет коворкниг в реновированном офисном здании. На рынке появляются и новые игроки.
Плата за работу в помещениях для коворкинга в Риге составляет в среднем 100 евро в месяц, за конкретное рабочее место в конкретном офисном здании – 130 евро в месяц, если хочет работать группа людей – от 150 евро и больше. Сейчас примерно 2% рижан, использующих офисные здания, работают в коворкингах, а в мире удаленно работают уже 40% людей. "Это говорит о том, что известный потенциал развития у данной концепции есть, вопрос только в том, можно ли на ней зарабатывать", - отметила Вердиня.
Конференцию "Как будет развиваться рынок недвижимости в Латвии?" уже восьмой раз организует ассоциация недвижимости LANĪDA при поддержке PropTech Riga и Cobalt. В этом году мероприятие собрало рекордное количество посетителей – представителей предприятий по недвижимости, девелоперов проектов, оценщиков, строителей, представителей финансового сектора, работников государственных и муниципальных учреждений, связанных с рынком недвижимости – всего более 300 участников, которые не только ознакомились с новейшими тенденциями и прогнозами развития разных сегментов рынка, но и обсудили актуальные и проблемные вопросы отрасли.
Презентации спикеров: https://ej.uz/uwkt
Подробная информация:
Ирина Сярки,
исполнительный директор LANĪDA
E: lanida@lanida.lv
T: 67332034