Представители рынка недвижимости уже давно призывают принять новый закон об аренде, который должен прийти на смену старому, 25-летней давности, уже не соответствующему современным обстоятельствам и не отвечающим новым требованиям рынка. Новый закон должен способствовать упорядочению рынка недвижимости в целом и более динамичному развитию рынка аренды в частности. В настоящее время законопроект готовится ко второму чтению в Сейме, предложения можно подавать до 1 мая, и есть надежда, что парламенту все-таки удастся принять его до конца текущего года.
В рамках организованной Латвийской ассоциацией недвижимости LANĪDA конференции "Как будет развиваться рынок недвижимости в Латвии?" состоялась дискуссия о новом законе об аренде и его влиянии на развитие сегмента доходных домов.
В чем суть проблемы?
Закону "Об аренде жилых помещений" в этом году исполняется 26 лет. Рынок аренды в Латвии работает в соответствии с законом 1993 года. Этот закон был принят в период перемен, когда экономика Латвии переходила от государственного регулирования к свободному рынку. Тогда стремительно проходила денационализация. Социальное давление было очень велико, поэтому закон уже первоначально встал на сторону арендаторов – были разрешены бессрочные арендные договоры, фиксированная и очень низкая плата за аренду, возможность наследовать право аренды.
Представители рынка недвижимости многократно говорили о том, что старое законодательство очень тяжеловесное и не соответствует современным обстоятельствам, но разработка нового закона об аренде буксовала много лет. Ответственное за закон Министерство экономики ранее заявило, что новый закон об аренде жилых помещений может быть принят в 2018 году еще до парламентских выборов. Но получилось так, что новый закон до сих пор находится в стадии разработки.
Новый закон должен способствовать созданию качественных и доступных населению арендных квартир и инвестициям в сектор доходных домов. Будет также предложено новое решение затянувшихся судебных процессов, говорится в аннотации к законопроекту. Как ранее заявляли представители рынка недвижимости, сейчас дома с целью сдачи их в аренду не строятся. Это связано с рисками арендодателя, проистекающими из действующего закона. Именно поэтому девелоперам строить арендные дома в настоящий момент не рентабельно. Чтобы арендная плата стала ниже, должно вырасти предложение. Чтобы предложение было больше, в Латвии нужно менять закон об аренде, что позволило бы прийти на рынок инвесторам, развивающим сегмент доходного жилья. В результате увеличится предложение, расширится возможность выбора, цены станут более доступными, считают представители ассоциации LANĪDA. По расчетам экспертов, рынок аренды в Латвии составляет примерно 20% всего жилого фонда, тогда как в Европе этот показатель не менее 30%.
Кому все это нужно?
Марек Клявиньш, председатель правления Bonava Latvia, отметил, что процесс реновации нашего жилья достаточно медленный, и это означает низкую его доступность, поэтому надо думать, как ей способствовать. Один из способов состоит в том, чтобы уменьшить себестоимость старого жилья, что позволит появиться новому, в том числе доходным домам, будет способствовать продаже жилья и развитию рынка аренды. Поэтому очень важно на государственном уровне установить, что вопрос жилья является приоритетным. «Если посмотреть в прошлое, мы увидим, что этот вопрос не был актуальным, так как казалось, что численность населения снижается, и жилья ему должно хватать. Однако мы видим, что жилья не хватает, особенно в отдельных самоуправлениях. Например, существует приток людей в Ригу, поэтому там ярко выраженный дефицит и цены достаточно высокие,», - подчеркнул Марек Клявиньш.
Может быть, именно частно-публичное партнерство (РРР) является решением для рынка аренды, высказала предположение Екатерина Колосова, исполнительный директор Nordic and Baltic Property Group в странах Балтии, предложив ознакомиться с опытом Валмиеры, где два с половиной года назад Валмиерское муниципальное предприятие вместе с думой приняли решение построить в городе 150 новых квартир (не как социальные дома, а как квартиры для молодых семей) и сдать их в аренду.
Янис Биернис, председатель правления Latio Vērtētāji & Konsultanti Vidzemē, рассказал: «Многие из Риги и других самоуправлений едут в Валмиеру учиться тому, что у нас получилось. Пока в столице спорят, в Валмиере делают. Самоуправление и предприниматели поняли, что город должен расти, и людям нужно место для проживания. Спасибо и SEB banka, который поверил в этот проект и на десять лет выделил финансирование. В течение четырех месяцев после того, как арендные квартиры были построены, все они были сданы в аренду за 5,20 евро/м², а люди просят еще. Город подтвердил, что будет строить еще дома на 300 квартир, и надеюсь, что их тоже удастся успешно сдать».
Карлис Даневич, член правления и управляющий рисками SEB banka, добавил, что Валмиера – хороший пример того, чего можно достигнуть целенаправленной и стратегической работой: "У нас хорошее сотрудничество с Валмиерой, Сигулдой, Таллином, Вильнюсом, а Рига еще ждет пробуждения". На вопрос, мешает ли действующий закон об аренде финансированию доходных домов, Даневич ответил, что основная проблема вовсе не в нем: "По моему опыту, закон – не всегда главное препятствие. Новый закон об аренде является шагом в направлении упорядочения рынка, и его следует оценивать позитивно, но государству, которое имеет регулирующую функцию, не стоит впадать из одной крайности в другую, то есть интересы субъектов надо соизмерять".
Алексис Карлсонс, руководитель Omnium Properties и председатель правления Латвийской ассоциации частных исторических зданий, согласился с тем, что доступность жилья является проблемой, особенно в секторе аренды. «Однако основными препятствиями являются низкая платежеспособность населения и экономические факторы, - подчеркнул председатель правления SIA “Hotel Bergs”. - Не надо думать, что цены на аренду существенно уменьшатся, особенно в Риге, или уменьшатся цены на покупку жилья. Валмиера – успешный пример, и другим самоуправлениям тоже нужно думать об этой модели. Но будем откровенны – цены на аренду в случае Валмиеры были достигнуты за счет налогоплательщиков. Надо думать о том, как мы можем развивать отрасль без государственных субсидий, и главное, что может делать государство, это развивать народное хозяйство и повышать покупательную способность людей. Упорядочьте государственный аппарат и создайте государство, в котором люди чувствуют себя безопасно и видят свое будущее. Новый закон об аренде не имеет решающего значения, но является очень важной составной частью основ здорового рынка. Наше предприятие работает на рынке аренды с 1991 года. По разным соображениям, в основном экономическим, мы больше сотрудничаем с иностранцами. Действующий в данный момент закон об аренде защищает интересы арендатора и ухудшает положение арендодателя, потому что он боится брать рискованных арендаторов. Новый закон об аренде тоже не идеален, и я считаю, что он слишком ограничивает право частных сторон добровольно договариваться об условиях аренды. Но в целом это уже большой шаг вперед!»
Закон может быть принят уже в этом году
Регина Лочмеле-Лунева, председатель подкомиссии по жилищным вопросам комиссии Сейма по государственному управлению и делам самоуправлений, заявила, что не нужно сужать проблему до вопроса доступности жилья, на рынок аренды следует смотреть шире – как на возможность получить жилье. «В вопросе жилья человек ведет себя как улитка, которой очень нужен панцирь. Каждый человек мечтает о своем доме. Однако нужно думать о структуре расходов на домашнее хозяйство, которая у нас отличается от соседних стран – сколько средств уходит на разные расходы, оплату электричества, газа, услуг здравоохранения и др. И что мы будем делать в 2021 году, когда правительство обещает "отпустить" кадастровую стоимость, что приведет к увеличению налога на недвижимость? У нас будут актуальны микроквартиры, потому что люди будут заинтересованы платить за недвижимость меньше. Я хотела бы просить отрасль недвижимости учитывать в рамках закона и социальный фактор, участвовать в дискуссиях при разработке закона и помочь нам исследованиями, статистикой и аналитикой, чтобы мы могли принимать сбалансированные, обоснованные законы, не вызывающие слишком радикальной реакции со стороны общества и не оспаривающиеся в Конституционном суде», - заметила депутат.
Она сказала, что в законе нельзя обойтись без решения социальных вопросов и обращения к проблемам арендаторов денационализированных домов: «Например, такая простая ситуация – если человек два месяца не платит за квартиру, можно начать бесспорную процедуру выселения. Пойдем ли мы настолько далеко, что будем выселять на улицу одиноких матерей с детьми? В Европе так не происходит. На тему арендаторов денационализированных домов мы годами спорим с Министерством экономики, и министерство не может предоставить нам даже информацию о том, сколько в стране арендаторов квартир в денационализированных домах, по-прежнему живущих по договорам аренды, заключенным в советское время». Регина Лочмеле-Лунева призвала отрасль быть активнее, и, если у кого-то есть реальные предложения, как усовершенствовать новый закон об аренде, то их следует подать до 1 мая, а также проявить инициативу по второму, более важному подчиненному закону о помощи в решении квартирного вопроса.
Пора начать жить по новым правилам
Екатерина Колосова поинтересовалась у участников дискуссии, что сейчас самое важное для рынка, какие вопросы нужно в первую очередь решать в контексте нового закона об аренде.
Марек Клявиньш высказал мнение, что "нужно сбалансировать риски, потому что судебная система работает медленно, ее надо разгрузить, чтобы отдельные вопросы можно было рассматривать быстро. Если договор об аренде истек, не судиться пять лет, чтобы выселить арендатора, и, если кто-то не может платить, решать эту проблему социальными средствами, а не заставлять платить других арендаторов".
Карлис Даневич сказал: "Нужно решать социальные вопросы, бороться с коррупцией, честно проводить закупки, не разбазаривать деньги и более успешно собирать налоги, и тогда, надо надеяться, найдутся и средства на социальные функции".
Даце Силава-Томсоне, ведущий партнер и руководитель практической группы по недвижимости юридического бюро COBALT, признала, что новый закон об аренде не идеален, но он воплощает в жизнь те существенные моменты, на которых уже давно настаивал рынок недвижимости. «Закон достаточно хорошо разработан, и его нужно в конце концов принять. Он затрагивает интересы многих людей, в том числе тех, кто все еще живет в денационализированных домах. Конечно, в этом процессе нужно принимать во внимание основные права людей, и остается риск того, что лицо или группа лиц, не удовлетворенные законом, в будущем могут его оспорить. Однако самое важное – двигаться вперед и принять закон. Его обсуждение длится уже очень много лет, и переходный период с 90-х годов, когда был принят нынешний закон об аренде, значительно затянулся. Мы уже более 20 лет живем в этом переходном периоде. Было бы хорошо каким-то образом отделить закон об аренде и его проблематику от социальных вопросов, чтобы наряду с законом был и пакет других нормативных актов, в которых решались бы эти социальные вопросы. Когда закон вступит в силу, выявятся, конечно, нюансы, которых мы пока не видим. Но уже пора начать жить по новым правилам!», - подчеркнула юрист. Она добавила, что самое важное, чего можно добиться новым законом об аренде, - это приток инвестиций в сегмент арендных домов.
Конференцию "Как будет развиваться рынок недвижимости в Латвии?" уже восьмой раз организует ассоциация недвижимости LANĪDA при поддержке PropTech Riga и Cobalt. В этом году мероприятие собрало рекордное количество посетителей – представителей предприятий по недвижимости, девелоперов проектов, оценщиков, строителей, представителей финансового сектора, работников государственных и муниципальных учреждений, связанных с рынком недвижимости – всего более 300 участников, которые не только ознакомились с новейшими тенденциями и прогнозами развития разных сегментов рынка, но и обсудили актуальные и проблемные вопросы отрасли.
Презентации спикеров: https://ej.uz/uwkt
Подробная информация:
Ирина Сярки,
сполнительный директор LANĪDA
E: lanida@lanida.lv
T: 67332034