Pārlekt uz galveno saturu
Home
Mail

Ober Haus Real Estate: Turpinās dzīvokļu darījumu skaita samazinājums

Arī š.g. II ceturksnis ir raksturojams ar strauju - 16,8% darījumu skaita samazinājumu Rīgas dzīvokļu tirgū. Neraugoties uz prognozēto dzīvokļu cenu un darījuma skaita pieaugumu 2018. gadā, Rīgas pilsētas dzīvojamo platību tirgus šī gada pirmajā pusgadā nav piepildījis gaidītās prognozes un nav sasniedzis prognozēto 3.7% cenu pieaugumu. 2018.gada II ceturksnī nekustamo īpašumu cenas dzīvokļu segmentā vidēji pieaugušas par 1.8%, savukārt, kopš šī gada sākuma, vidējais cenu pieaugums ir ~3.2%. Analizējot darījumu skaita dinamiku, novērots ievērojams 16.8% darījumu skaita samazinājums II ceturksnī un 19.5% samazinājums 2018.gadā kopumā. Pēc Valsts Zemes Dienesta datiem, š.g. jūnijā Rīgas dzīvokļu darījumu skaits ir bijis 491, kas ir zemākais darījumu skaits kopš 2015.gada janvāra (490 darījumi). Pēc Ober-Haus speciālistu viedokļa, tik strauja darījumu skaita samazinājuma galvenie iemesli ir pastāvīgi pieaugošās cenas, objektu piedāvājuma samazinājums, jauno projektu segmentā veiktās dzīvokļu rezervācijas, kuras vēl netika reģistrētas Zemesgrāmatā, kā arī, patīkami iemesli kā neparasti vasarīgais laiks pavasara mēnešos un gatavošanās vasaras lielākajam notikumam - Dziesmu un deju svētkiem. Sagaidāms, ka noslēdzoties karstajam vasaras periodam, parādīsies arvien lielāka interese no pircēju puses un jau III ceturksnī varētu būt Rīgas dzīvokļu tirgū darījumu skaita pieaugums.

Samazinājies ir ne tikai darījumu skaits, bet arī izrādītā interese no pircēju puses

Pēc Ober-Haus novērojumiem, salīdzinot ar šī gada I ceturksni, pircēju interese samazinājusies par 15%, kas viss tiešākajā veidā ir saistīts ar atvaļinājumu sezonas sākšanos.

Analizējot sērijveida dzīvokļu tirgu Rīgā, būtiskas izmaiņas gada otrajā ceturksnī netika novērotas, joprojām pircēji priekšroku dod 2 – 3 istabu dzīvokļiem 602., Lietuviešu projekta vai 119.sērijas ēkās. Darījumi ar četru un vairāk istabu dzīvokļiem notiek retāk, bet proporcionāli šo dzīvokļu skaits ir būtiski mazāks, līdz ar to šie dzīvokļi retāk nonāk tirgū. Pieprasījums pēc 1-istabas dzīvokļiem sērijveida projektos vērtējams kā zems.

II ceturksnis sērijveida dzīvokļu tirgū iezīmējās ar darījumu skaita samazinājumu II ceturkšņa pirmajos divos mēnešos, bet jo īpaši jūnijā, kad novērots būtisks darījumu skaita samazinājums. Kā novērojuši Ober-Haus tirdzniecības aģenti, pircēju interese II ceturksnī ir samazinājusies par 10% - 15%, ņemot vērā konkrētu Rīgas mikrorajonu vai dzīvokļu ēkas projektu. 2018.gada II ceturksnī vidējā kvadrātmetra cena pieprasītākajos Rīgas pilsētas mikrorajonos bija ap  845 EUR/kv.m., bet visos Rīgas mikrorajonos neremontētiem sērijveida dzīvokļiem vidējā kvadrātmetra cena augusi līdz 769 EUR par vienu kvadrātmetru.

Pēc Valsts zemes dienesta datiem, 2018.gada II ceturksnī Rīgas pilsētas zemesgrāmatu nodaļā vidēji mēnesī tika reģistrēti 639 dzīvokļu pārdošanas darījumi, no kuriem 523 sērijveida dzīvokļu ēkās.

Šobrīd pēc Ober-Haus speciālistu novērojumiem, vairāk kā 80% no darījumiem Rīgas centrā tiek veikti izmantojot banku līdzfinansējumu

Līdzīgi kā Rīgas mikrorajonos, arī pilsētas centra dzīvokļu tirgū 2018.gada II ceturksnī ir novērots būtisks darījumu skaita samazinājums, jo sevišķi jūnijā. Augošu cenu tendences tika novērotas ceturkšņa pirmajos divos mēnešos, jo sevišķi 3 un 4 istabu dzīvokļiem. Ceturkšņa ietvaros dzīvokļu cenas Rīgas centra dzīvokļiem pieaugušas vien par 0.9%. 2018.gada II ceturksnī pircēji lielākoties iegādājās un izvēlējās 2 – 3 istabu dzīvokļus platībā līdz 85 kv.m. Šobrīd pircēji, kas meklē divu vai trīs istabu dzīvokli pilsētas centrā, par to gatavi maksāt ne vairāk par 70`000 – 110`000 EUR, bet šī brīža tirgus situācijā to piedāvājums ir ļoti zems. Arvien pieaug pircēju skaits, kas dzīvokļus iegādājas ar bankas līdzfinansējumu. Pēc Ober-Haus speciālistu aplēsēm, šobrīd vairāk kā 80% no dzīvokļu pircējiem griežas pie bankas ar lūgumu pēc līdzfinansējuma. 3-istabu dzīvokļus pircēji skatās cenu kategorijā no 80`000 – 120`000 EUR, retākos gadījumos pārsniedzot šo summu. Cenas par 2-istabu dzīvokli Rīgas centrā pirmskara ēkā svārstās no 1`200 līdz 2`300 EUR par vienu kvadrātmetru. Cenas par 3-istabu un 4-istabu istabu remontētu dzīvokli Rīgas centrā svārstās no 1`100 līdz 2`200 EUR par vienu kvadrātmetru.

Jauno projektu segmentā reģistrēto darījumu skaits  samazinājies par 20%

Jauno projektu segments pircēju vidū paliek arvien iecienītāks un kopējais darījumu īpatsvars lēnām turpina pieaugt, neskatoties uz to, ka liela daļa jauno projektu šobrīd atrodas būvniecības stadijā. Š.g. II ceturkšņa pirmajos divos mēnešos vidēji 22% no veiktajiem dzīvokļu darījumiem bija par dzīvokļiem jaunajos projektos, turpretim jūnijā jauno projektu darījumu skaits samazinājās par 38% un veidoja tikai 16% no kopējā dzīvokļu darījumu skaita. Pircēji, bieži vien, izvēlas dzīvokli jaunajā projektā vēl pirms tas tiek nodots ekspluatācijā un veic dzīvokļa rezervāciju, līdz ar to, šādi darījumi neparādās oficiālajā statistikā brīdī, kad klients veic pirmo maksājumu.

Cenas par jauno projektu dzīvokļiem mikrorajonos š.g. II ceturksnī ir vidēji no 1100 līdz 1900 eiro, par vienu kvadrātmetru. Kas attiecās uz pilsētas centru, ekskluzīvo centru un Vecrīgu, tad vidējā viena kvadrātmetra cena ir saglabājusies nemainīga salīdzinot ar šī gada I ceturksni, attiecīgi:

Rīgas pilsētas centrā, 1400 – 3800 EUR/kv.m;

Rīgas pilsētas ekskluzīvajā centrā un Vecrīgā, 2500 – 4800 EUR/kv.m.

Pircēji vislielāko interesi izrādījuši par 2 – 3 istabu dzīvokļiem, cenu kategorijā no 75 000 EUR līdz 95 000 EUR.

Īres maksas pilsētas centrā ceturkšņa ietvaros nav pieaugušas

Īres tirgus 2018. gada II ceturksnī ir bijis salīdzinoši aktīvāks nekā šī gada I ceturksnī. Pēc Ober-Haus speciālistu pieredzes, maijā un jūnijā izteikti liela aktivitāte bija ar «dārgajiem» dzīvokļiem, kuru īres maksa mēnesī pārsniedz 900 EUR, bija augsts pieprasījums gan no ārvalstu, gan vietējiem klientiem, bet īres tirgū pietrūka kvalitatīvu objektu. Ņemot vērā nesakārtoto likumdošanu, kura pagaidām nenodrošina līdzvērtīgu īrnieku un izīrētāju pienākumu un tiesību apjomu, kā arī citus strīdīgus jautājumus īres tiesību jomā, bieži vien īpašnieki šī iemesla dēļ nevēlas piedāvāt savus kvalitatīvi remontētos dzīvokļus, bet turpina tos tirgot. Pilsētas centrā nav piedāvājuma lieliem un kvalitatīviem dzīvokļiem ar 4-5 guļamistabām, par kuriem klienti gatavi maksāt pat virs 2000 EUR.

2018. gada II ceturksnī vidējā īres maksa par divu istabu dzīvokli Rīgas centrā svārstās no 320 EUR (aktīvajā centrā pat no 400 EUR) līdz 650 EUR/mēnesī, klusajā centrā/Vēstniecību rajonā no 480 līdz 1000 EUR/mēnesī, papildus maksājot rēķinus par komunālajiem un apsaimniekošanas pakalpojumiem.

Š.g. II ceturksnī pieprasītākajos Rīgas mikrorajonos divu istabu dzīvokļa īres maksa svārstījusies no 260 – 500 EUR/mēnesī. Mikrorajonu jauno projektu dzīvokļu īres maksas ir pietuvojušās centra dzīvokļu īres maksām. Savukārt, mazāk pieprasītos mikrorajonos vai dzīvokļiem ar sliktu novietojumu rajonā, īres maksu amplitūda ir no 100 – 250 EUR/mēnesī.

Šobrīd, no klientu puses, pieprasītākie mikrorajoni ir Pļavnieki Purvciems, Āgenskalns, Teika, Imanta un Ziepniekkalns. Tāpat sagaidāms, ka tuvākajos mēnešos būtiski pieaugs pieprasījums no pašmāju un ārvalstu studentiem, kas ieradīsies Rīgā studēt.

2018.gada II ceturksnī darījumu skaits privātmāju segmentā pieaudzis par 10%

Pēc 2018. gada  ceturksnī novērotā darījumu skaita un pircēju intereses samazinājuma, II ceturksnī ir novērotas pozitīvas tendences. Ceturkšņa ietvaros reģistrēto darījumu skaits palielinājies par 10%. Rīgā veikti 86 privātmāju darījumi. Līdzīgi kā 2018.gadā I ceturksnī, darījumu summas bijušas 50`000 – 450`000 EUR robežās, atkarībā no rajona. Šobrīd interese no pircēju puses ir par ēkām ar dzīvojamo platību līdz 200 kv.m. cenu kategorijā līdz 200`000 EUR.

Lielākā aktivitāte Rīgā novērota Bieriņos, Berģos, Dārzciemā, Imantā, Zolitūdē un Teikā. Savukārt Pierīgā augstākā aktivitāte novērota Mārupes nov., Ķekavas nov., Ādažu nov., Garkalnes nov., Stopiņu nov.,  Babītes nov. Pierīgā šobrīd lielākā daļa klientu meklē jau pabeigtas mājas, ar mūsdienīgu plānojumu, celtas pēdējo 10 – 15 gadu laikā, cenu kategorijā no 100`000 līdz 200`000 EUR, atkarībā no vietas, ēkas un zemes platības, bet šajā segmentā piedāvājums ir neliels.

Sakarā ar nelielo piedavājumu, Pierīgā vērojams neliels cenu kāpums.

Privātās apbūves zemes darījumu skaits 2018.gada II ceturksnī ir samazinājies par 21%

Pretēji tam, kā darījumu skaits ir pieaudzis privātmāju segmentā, darījumu skaits privātās apbūves zemēm Rīgā un Pierīgā, tieši pretēji, ir samazinājies par 21% , kopā veikti 63 darījumi, jeb vidēji 21 darījums mēnesī. Pēc Valsts Zemes dienesta datiem Rīgā vidējā pārdotā platība darījuma ietvaros ir bijusi ap 1000 kv.m., savukārt analizējot pieprasījumu, Ober-Haus eksperti secina, ka pieprasītākie apbūves gabali ir platībā ap 1200 kv.m.

Sakarā ar to, ka Pierīgā mazos apjomos tiek sadalīti lielie zemes gabali, strauji sarucis privātai apbūvei paredzētais zemes gabalu skaits. Zemes gabalu sadalīšanu kavē lielas izmaksas, kas nepieciešamas komunikāciju izbūvei.

Dzīvojamo platību tirgus pārskats_2.cet. PDF formātā