Pārlekt uz galveno saturu
Home
Mail

Ober Haus Real Estate: Dzīvojamo platību tirgus pārskats 2018 I ceturksnis

Kapitāla pieauguma nodokļa palielināšana un neskaidrības Latvijas finanšu sektorā, veicināja 7.7% dzīvojamo platību darījumu skaita samazinājumu Rīgā. 

2018. gada I ceturksnis Rīgas dzīvojamo platību tirgū noslēdzies ar 2.9% darījumu skaita samazinājumu, salīdzinot ar 2017.gada I ceturksni. Būtisks darījumu skaita samazinājums ir novērots salīdzinot to ar 2017.gada IV ceturksni – 7.7%. Darījumu skaita samazinājums skaidrojams ar dzīvokļu īpašnieku ieinteresētību pārdot sev piederošu nekustamo īpašumu līdz 2018.gada 1.janvārim, pirms bija stājies spēkā jaunais kapitāla pieauguma nodokļa regulējums. Šobrīd varam prognozēt, ka darījumu skaits 2018.gada II ceturksnī stabilizēsies. Tāpat, Ober-Haus eksperti novēroja klientu skaita samazinājumu saistībā ar Latvijas finanšu sektora problēmām, galvenokārt jau ar ABLV bankas likvidācijas procesa sākšanu, kā rezultātā tika apturēti vairāki darījumi. 

Neraugoties uz darījumu skaita samazināšanos un pircēju zemo interesi gada pirmajos divos mēnešos, martā novērots 10%-15% pircēju intereses pieaugums. 

Analizējot sērijveida dzīvokļu tirgu Rīgā, būtiskas izmaiņas gada pirmajā ceturksnī netika novērotas, joprojām pircēji izvēlas 2 – 3 istabu dzīvokļus 602., Lietuviešu projekta vai 119.sērijas ēkās. Četru un vairāk istabu dzīvokļi joprojām pircējiem ir mazāk interesanti, bet, salīdzinoši zemā piedāvājuma dēļ, arī šo dzīvokļu cenās gada pirmajos mēnešos ir novērots 1.7% pieaugums. Pieprasījums pēc 1-istabas dzīvokļiem joprojām vērtējams kā zems salīdzinoši ar divu un trīs istabu dzīvokļiem.

I ceturksnis sērijveida dzīvokļu tirgū iezīmējas ar darījumu skaita samazinājumu gada pirmajos divos mēnešos, bet jau martā novērojām 3% darījumu skaita pieaugumu. Kā novērojuši Ober-Haus tirdzniecības aģenti, pircēju interese martā ir pieaugusi par 10% - 15% atkarībā no konkrēta Rīgas mikrorajona vai dzīvokļu ēkas projekta. 2018.gada I ceturksnī vidējā kvadrātmetra cena pieprasītākajos Rīgas pilsētas mikrorajonos bija ap 836 EUR/kv.m., bet vidējā kvadrātmetra cena Rīgas mikrorajonos neremontētiem sērijveida dzīvokļiem ir palielinājusies līdz 761 EUR par vienu kvadrātmetru.

Pēc Zemesgrāmatas datiem, 2018.gada I ceturksnī mēnesī Rīgas pilsētas zemesgrāmatu nodaļā vidēji mēnesī tika reģistrēti 768 dzīvokļu pārdošanas darījumi, no kuriem 395 sērijveida dzīvokļu ēkās.

Šobrīd augstākās cenas sērijveida dzīvokļiem pēc pieprasījuma ir Āgenskalnā, Teikā, Zolitūdē un Purvciemā 119.sērijas un 104.sērijas dzīvokļos, bet neatpaliek arī Pļavnieki, Ķengarags, Imanta, Ziepniekkalns un Jugla. 

Arvien pieaug interese un samazinās piedāvājums 3 un 4 istabu dzīvokļiem pilsētas centrā, cenu kategorijā līdz EUR 150`000. 

Rīgas pilsētas centra dzīvokļu tirgū 2018.gada I ceturksnis bijis stabils un ir novērotas pozitīvas tendences saistībā ar dzīvokļu cenu pieaugumu, jo sevišķi 3 un 4 istabu dzīvokļiem. Ceturkšņa ietvaros dzīvokļu cenas Rīgas centra dzīvokļiem pieaugušas par 1.8%. 2018.gada I ceturksnī pircēji joprojām priekšroku dod 2 – 3 istabu dzīvokļiem platībā līdz 85 kv.m., tāpat, arvien pieaug pieprasījums pēc lielākiem 3 un 4 istabu dzīvokļiem platībā līdz 110 kv.m., cenu kategorijā līdz  190`000 EUR. Šobrīd pircēji, kuri meklē un iegādājās dzīvokļus pilsētas centrā, par divu istabu dzīvokli nevēlas maksāt vairāk par 70`000 EUR. Trīs istabu dzīvokļus pircēji meklē cenu kategorijā no 80`000 – 120`000 EUR, retākos gadījumos pārsniedzot šo summu. Līdzīgi kā sērijveida dzīvokļu tirgū, Rīgā ir novērojams «lielo» dzīvokļu deficīts, pēckrīzes periodā attīstītāji ir koncentrējušies uz nelielu vienas, divu un trīs istabu dzīvokļu būvniecību, līdz ar to pircējiem, kurus interesē dzīvokļi platībā virs 100 kv.m., neatliek nekas cits kā iegādāties tos pirms krīzes periodā celtos jaunajos projektos vai pirmskara ēkās.

Cenas par divu istabu dzīvokļiem Rīgas centrā pirmskara ēkās svārstās no 1`200 līdz 2`300 eiro par vienu kvadrātmetru. Cenas par trīs un četru istabu remontētu dzīvokli Rīgas centrā svārstās no 1`100 līdz 2`200 eiro par vienu kvadrātmetru. 

2018.gadā paredzēts nodot ekspluatācijā 7 jaunos projektus, tādejādi papildinot jauno projektu tirgu ar 2000 dzīvokļiem. 

Jauno projektu segments vienmēr ir raisījis klientu interesi. Dotajā brīdī Rīgā ir vairāk kā 14 jaunie projekti būvniecības stadijā, no kuriem, paredzams, ka lielākie 7 tiks nodoti ekspluatācijā jau šī gada laikā, tādejādi papildinot jauno projektu tirgu ar 2000 dzīvokļiem.

Kā novērojuši Ober-Haus eksperti, tad šobrīd projektu segmentā tirgus ir stabils, tirgū ir pietiekams jauno dzīvokļu  piedāvājums projektiem celtniecības stadijā un klientam ir izvēles iespējas. Jauno projektu attīstītāji biežāk izvēlas būvēt nelielus vienas vai divu istabu dzīvokļus, ar iespēju celtniecības laikā apvienot mazos dzīvokļus uz lielākiem pēc pieprasījuma. Šobrīd ir zems piedāvājums jauno projektu dzīvokļiem, kas jau ir reāli pabeigti un gatavi dzīvošanai.

Cenas par jauno projektu dzīvokļiem mikrorajonos š.g. I ceturksnī ir vidēji no 1100 līdz 1900 eiro par vienu kvadrātmetru. Analizējot pilsētas centru, ekskluzīvo centru un Vecrīgu, tad vidējā viena kvadrātmetra cena ir saglabājusies nemainīga salīdzinot 2017.gada pēdējo ceturksni, attiecīgi:

- Rīgas pilsētas centrā, 1400 – 3800 EUR/kv.m;

- Rīgas pilsētas ekskluzīvajā centrā un Vecrīgā, 2500 – 4800 EUR/kv.m.

Šī gada sākumā Ober-Haus klienti vislielāko interesi izrādījuši par 2 – 3 istabu dzīvokļiem, cenu kategorijā no 75 000 EUR līdz 95 000 EUR.

2018. gada I ceturksnī vidēji 21% no veiktajiem dzīvokļu darījumiem Rīgā bija par dzīvokļiem jaunajos projektos un sagaidāms, ka jauno projektu īpatsvars darījumos turpinās pieaugt. Šī gada I ceturksnī jauno projektu segmentā vidēji mēnesī veikti 169 darījumi, kas ir par 5% vairāk kā 2017. gada IV ceturksnī. 

Īres maksa kvalitatīviem divu istabu dzīvokļiem pieprasītākajos Rīgas mikrorajonos ir sasniegusi pilsētas centra cenu līmeni. 

Īres tirgus 2018. gada pirmajā ceturksnī saglabājis 2017.gada līmeni un raksturojams kā vidēji aktīvs. Arvien biežāk klienti iegādājas 1–2 istabu dzīvokļus ar mērķi tos izīrēt, līdz ar to, regulāri tiek papildināts īres dzīvokļu piedāvājums, jo sevišķi pilsētas aktīvākajos rajonos. Pilsētas centrā joprojām lielākā aktivitāte ir no ārvalstu studentu puses, kuri šeit ieradušies šī gada sākumā un meklē dzīvokļus īrei uz termiņiem, kas nepārsniedz 12 mēnešus, bet lielākoties uz 6 mēnešiem.

2018. gada I ceturksnī vidējā īres maksa par divu istabu dzīvokli Rīgas aktīvajā centrā svārstās no 350 līdz 650 EUR/mēnesī, ekskluzīvajā centrā no 480 līdz 1000 EUR/mēnesī, papildus maksājot rēķinus par komunālajiem un apsaimniekošanas pakalpojumiem. Tālajā centrā īres maksu amplitūda ir no 300 līdz 500 EUR par remontētu divu istabu dzīvokli.

Mikrorajonu dzīvokļu īres maksas ir pietuvojušās, centra dzīvokļu īres maksām un I ceturksnī divu istabu dzīvokļa īres maksa pieprasītākajos Rīgas mikrorajonos svārstījusies no 260 – 400 EUR/mēnesī. Šobrīd, vērtējot Ober-Haus klientu pieprasījumu, vairāk interesējošie mikrorajoni ir Pļavnieki, Purvciems, Āgenskalns, Teika, Imanta un Ziepniekkalns.

Savukārt mazāk pieprasītos mikrorajonos vai dzīvokļiem ar ne tik labu atrašanās vietu pilsētas rajonā, īres maksu amplitūda divu istabu dzīvoklim ir no 100 – 250 EUR/mēnesī. 

2018.gada I ceturksnī darījumu skaits privātmāju segmentā samazinājies par 17%. 

Pēc Zemesgrāmatas datiem, 2018.gada I ceturksnī novērots būtisks darījumu skaita un pircēju intereses samazinājums, salīdzinot ar 2017. gada III un IV ceturksni. Ceturkšņa ietvaros reģistrēto darījumu skaits samazinājies par 17%. Rīgā veikti 78 privātmāju darījumi. Pēc Ober-Haus speciālistu viedokļa, samazinājuma iemesls ir zems piedāvājums un tāpēc, bieži vien, pircēji izvēlas paši būvēt mājas. Līdzīgi kā 2017.gadā, darījumu summas bijušas 50`000–450`000 EUR robežās, atkarīgi no novietojuma. Ņemot vērā, ka 2017.gadā tika novērots 8% darījumu skaita pieaugums, salīdzinot ar 2016.gadu, 2018.gadā varam prognozēt darījumu skaita saglabāšanos 2017.gada līmenī. Lielākā interese no pircēju puses ir par ēkām ar dzīvojamo platību līdz 200 kv.m. cenu kategorijā līdz 200`000 EUR.

Lielākā aktivitāte Rīgā novērota Bieriņos, Berģos, Dārzciemā, Imantā, Zolitūdē un Teikā. Savukārt Pierīgā augstākā aktivitāte novērota Mārupes nov., Ķekavas nov., Ādažu nov., Garkalnes nov., Stopiņu nov., Babītes nov. Pierīgā šobrīd lielākā daļa klientu meklē jau pabeigtas mājas, ar mūsdienīgu plānojumu, celtas pēdējo 10 – 15 gadu laikā, cenu kategorijā no 100`000 līdz 200`000 EUR, ņemot vērā vietu, ēkas un zemes platības, bet šajā segmentā piedāvājums ir ļoti zems.Atsevišķos Pierīgas novados novērotas arī krietni augstākas īpašumu cenas.

Palielinoties dzīvokļu cenām Rīgā, jaunās ģimenes un/vai ģimenes ar vairākiem bērniem arvien biežāk izrāda interesi par privātmājas iegādi Rīgā vai Pierīgā. 

Neraugoties uz kopējo darījumu skaita samazinājumu dzīvojamo platību segmentā, privātās apbūves zemes darījumu skaits Rīgā un Pierīgā 2018.gada I ceturksnī ir palielinājies. 

Pretēji tam, ka darījumu skaits ir samazinājies gan dzīvokļu, gan privātmāju segmentā, darījumu skaits privātās apbūves zemēm Rīgā, tieši pretēji, ir palielinājies par 8%, kopā veikti 80 darījumi, t.i. vidēji 27 darījumi mēnesī. Pēc Zemegrāmatas datiem, Rīgā vidējā pārdotā platība darījuma ietvaros ir bijusi ap 1100 kv.m.

Pierīgā reģsitrēti 163 darījumi darījumi ar privātās apbūves zemēm, kur vidējā pārdotā platība viena darījuma ietvaros bija ap 2350 kv.m. Ceturkšņa ietvaros ir novērots 14% darījumu skaita pieaugums.

Savukārt, analizējot pieprasījumu, Ober-Haus eksperti secina, ka pieprasītākie apbūves gabali Rīgā ir platībā ap 1200 kv.m., bet Pierīgā – virs 2000 kv.m.

Apbūves zemes darījumu skaita pieaugumu skaidrojam ar to, ka šobrīd ir salīdzinoši zems labu privātmāju piedāvājums. Tirgū patreiz piedāvājumā ir ļoti dārgas privātmājas par ~300’000 EUR vai arī mājas, kas celtas padomju laikā un tās, atjaunot vai pilnveidot atbilstoši šī brīža prasībām, prasa lielus naudas ieguldījumus.

Pēc Ober-Haus speciālistu vērojumiem, aktīva ir kļuvusi koka karkasu māju celtniecība, kas parasti ilgst tikai 6-9 mēnešus par ekonomiskajai situācijai atbilstošu finansiālu ieguldījumu. Tas atvieglo ierastos celtniecības procesus, kas var ilgt vairāku gadu garumā.

Arī jaunās ģimenes meklē iespējas pārcelties no pilsētas uz Pierīgas novadiem, novērtējot tur vieglāk pieejamu nepieciešamo infrastruktūru.

Joprojām tirgū trūkst kvalitatīvu zemes gabalu piedāvājumu par «pievilcīgām cenām» privātmāju celtniecībai.