SIA RIGA REAL ESTATE vadītāja un LANĪDA biedra Aivara Andersona atskats uz starptautisko nekustamā īpašuma nozares konferenci NORDIC REAL ESTATE FORUM, kas notika 2022.gada 31.martā Tallinā
https://www.nordicreforum.com/
NORDIC REAL ESTATE FORUM (NREF) ik gadu pulcē lielāko investoru, attīstītāju, banku, konsultāciju un advokātu biroju pārstāvjus un tajā uzstājas vadošie nozares eksperti. Galvenā tēma – 2022. gada iespējas un izaicinājumi nekustamā īpašuma jomā. Forumā piedalījās vairāki Latvijas uzņēmumu pārstāvji, tanī skaitā SIA RIGA REAL ESTATE vadītājs Aivars Andersons.
Lai arī forums notika tikai vienu dienu, tā programma bija ļoti piesātināta un dinamiska, un A.Andersons piekrita padalīties ar interesantākajām atziņām un nozares tendencēm, kas varētu būt noderīgas arī citiem kolēģiem šeit - Latvijā.
Neapšaubāmi lielākā mūsdienu prioritāte ir “zaļš” jeb videi draudzīgs, ilgtspējīgs un energoefektīvs nekustamais īpašums. Šo tendenci uzsvēra teju katrs referents. Šādiem projektiem ir un būs stabils pieprasījums no investoru puses, arī bankas tos finansē prioritārā kārtībā, jo atbildīga rīcība ar energoresursiem ir mūsu planētas nākotne. Nordic Investment Bank (NIB) prezidents Andre Kuusvek uzsvēra, ka “zaļajiem” un inovatīvajiem projektiem NIB ir pieejams finansējums ar termiņu līdz pat 25 gadiem, kas ir ievērojami vairāk, kā vidēji banku piešķirtais. Projekta energoefektivitāti apliecina LEED vai BREEAM sertifikāti. NIB piešķīris 25 M EUR līdzfinansējumu arī Preses nama projektam Rīgā.
Visvairāk BREEAM excellent/outstanding un LEED Platinium sertifikātus ieguvušo zaļo ēku ir Zviedrijā – 127, kamēr Latvijā pagaidām vien 9. Kuras? To var noskaidrot https://tools.breeam.com/projects/explore/index.jsp un https://www.usgbc.org/projects.
Kādēļ Eiropa tik ļoti fokusējas uz nekustamo īpašumu? 40% no patērētās enerģijas patērē ēkas un būves, līdz ar ko arī 36% no radītā CO2 emisijas daudzuma piekrīt tieši nekustamā īpašuma nozarei. 75% Eiropas savienības ēku ir atzītas par energoneefektīvām, kamēr tikai 1% no šī fonda ik gadu tiek renovēts. Skaitļi ir nepielūdzami.
Diskusiju paneļa Kā kļūt ilgtspējīgākam? Kādi ir galvenie izaicinājumi zaļajai pārejai sektorā?dalībnieki viennozīmīgi atzina, ka renovācijas tempi paātrināsies, jo ir palielinājušās resursu cenas. Iepriekš cilvēki par to neaizdomājās un nepievērsa tik lielu nozīmi, bet cenu pieaugums noteikti dos spēcīgāku motivāciju dzīvot energoefektīvāk. Arī paaugstinoties prasībām pret dzīves telpu, kas raksturīga jaunajai pircēju paaudzei, arvien lielāka uzmanība tiks pievērsta tieši ēku ilgtspējībai, kvalitātei un efektivitātei. Tāpat eksperti atzina, ka būtu nepieciešams pievērst lielāku uzmanību tieši ēku renovācijai un to dzīves cikla atjaunošanai, nevis jaunu ēku būvniecībai. Tādā veidā tiktu efektīvāk izmantoti gan jau esošie (uzbūvētie) resursi, gan arī būtiski ietaupīti resursi, kas nepieciešami ēku un būvju nojaukšanai un to uzbūvēšanai no pašiem pamatiem.
NEWSEC pētījumu daļas vadītājs Adam Tyrcha prezentēja ļoti izsmeļošu apskatu par Ziemeļvalstu un Baltija nekustamā īpašuma tirgus galvenajām tendencēm un izaicinājumiem. Abstrahējoties no daudziem grafikiem un valstu tirgus salīdzinājumiem tirdzniecības, loģistikas, ofisu un dzīvojamā sektorā, kas bija ļoti interesanti, A.Andersons vēlas dalīties ar pāris būtiskākajām atziņām. (1) Ziemeļvalstu tirgus ir izvirzījies līderos skatoties Eiropas tirgū, jo 2021.gads bijis pirmais, kad darījumu skaits Zviedrijā ir bijis lielāks kā Francijā. Šo A.Turcha pasniedza kā saldo ēdienu, acīmredzot šī cīņa notikusi jau kādu laiku. J (2) Ir gaidāms bankas procentu likmju pieaugums, jo Eiropas banku politika jau kādu laiku ir bijusi vērsta uz izaugsmi un centrālās bankas likme vēl joprojām ir ar mīnuss zīmi, kas noteikti nevar turpināties bezgalīgi. Vērtējot pēdējo 15 gadu banku vesto politiku, pieaugums noteikti nebūs agresīvs. (3) Karš. Par to arī tika runāts. Tika izteikta prognoze, ka marts un aprīlis būs klusāks, bet tirgus atkopsies un pielāgosies, līdzīgi kā tas notika pie Covid19. Ilgtermiņa ietekme būs jūtama kā inflācija, kas arī iepriekš jau tika prognozēta, bet, pie esošiem apstākļiem, varētu būt lielāka kā gaidīts. (4) Ziemeļvalstīs saglabāsies praktiski nemainīgs pieprasījums pēc biroja telpām, jo tām arī iepriekš bija raksturīgi strādāt daļēji no mājām, bet birojā pavadīt 70-80% no darba laika. Pārējā Eiropā birojos pavadītais laiks ir tikai 40-60%. Šī ir interesanta tendence. Arī uz vietas veiktā foruma dalībnieku aptauja apliecināja, ka pārsvarā (55%) cilvēki izvēlētos 3:2 ofisa un darba no mājām attiecību, pie 5 darba dienu nedēļas. Bet daudzi (22%) atzīmēja arī proporciju 4:1. (5) Par nepamatoti sodītu analītiķis atzina tieši tirdzniecības centru sektoru, kuram bijis ļoti grūts laiks un ir nācies būtiski mainīt tirdzniecības centru attīstības stratēģiju, veidojot tos vairāk kā socializācijas un brīvā laika pavadīšanas vietas ar iepirkšanās funkciju. (6) Aktīvākie Skandināvijas valstu investori viennozīmīgi ir zviedri, bet pati Zviedrija var lepoties ar 3. lielāko nekustamā īpašuma tirgu Eiropā. 2021.gadā tas brīnumainā kārtā ir praktiski dubultojies. Turklāt – tajā ir tikai 17% ārvalstu investīciju īpatsvars. Liels pieaugums bijis arī Norvēģijas tirgū. Gandrīz uz pusi audzis kopējais Baltijas valstu NĪ tirgus, kurā gan lielākais nopelns ir Lietuvai. Lietuva ir par 70% audzējusi savu apjomu, un arī veikusi lielas investīcijas Latvijas tirgū. (7) Ofisu centru atdeve (Yield) kopš 2010.gada ir arvien kritusies, proti, no 9 uz 6,5% Ziemeļvalstīs un no 6 uz 3,3% Baltijas valstīs. Tomēr, neskatoties uz to, eksperts uzskata, ka šāda veida investīcija ir droša un tās atdeve tuvāko gadu laikā augs. Patreiz būtu labs brīdis veikt izdevīgus darījumus. J (8) Dzīvojamais segments bijis īpaši aktīvs un ir būtiski audzis. Neskatoties uz to, Ziemeļvalstīs atdeves likmes kritušās līdz pat 3%, tā kā gala patērētājs pieprasa augstāku kvalitāti par to pašu cenu. Te investoriem ir atstāta vieta jaunu un radošu risinājumu meklēšanai. (9) Nobeigumā īsi jāatzīmē loģistika. Šis segments ir uzlidojis neticamos augstumos un arī Baltijas valstīs ir liels tā potenciāls, jo modernu loģistikas centru mums ir ļoti maz. Ārvalstu investoru īpatsvars šajā segmentā ir būtiski audzis.
Uz noslēguma jautājumu: “Vai nauda iet prom no NĪ tirgus dēļ zemajām atdeves limēm?”, A.Turcha viennozīmīgi atbildēja: “Nē!”. Pamatojot savu viedokli ar to, ka nekustamā īpašuma attīstībai var piemērot dažādas attīstības stratēģijas un tas vēl joprojām ir drošākais investīciju veids.
Arī diskusiju paneļa Tirdzniecības centru nākamās desmitgades izaicinājumi eksperti atzina, ka tirdzniecības centri (t/c) ir gatavi visatraktīvākajiem risinājumiem, lai kompensētu iepirkšanās internetā popularitātes pieaugumu, kā arī apmierinātu cilvēku vēlmi kvalitatīvi socializēties. Segments piedzīvo ļoti strauju attīstību un galvenais uzsvars tiek likts tieši uz sabiedrisko centru jeb Comunity center izveidi. Īpaši tas attiecas uz t/c, kas atrodas pilsētu centrā. Neskatoties uz pandēmiju, pilsētu centrā izvēlas dzīvot arvien vairāk cilvēku, kuru ienākumi ir palielinājušies par 30-40%, un viņi vēlas izbaudīt ērtības un emocijas. Tika minēti piemēri, kad t/c tiek izvietoti bērnu dārzi, bibliotēkas, ārstniecības iestādes, specifisku konceptu restorāni un vienlaicīgi vairāki dažādu cenu līmeņa pārtikas lielveikali, pretēji vienam lielam enkur-nomniekam, kā Latvijā tiek praktizēts patreiz. Diskusijas dalībnieki viennozīmīgi atzina, ka no pandēmijas kā uzvarētāji iznāca pārtikas, mājas preču, sporta un aktīvās atpūtas veikali, kā arī aptiekas un “zaļie” uzņēmēji. Lieliem ģimenes pārtikas iepirkumiem būs piemēroti ārpus pilsētu centra esoši pārtikas lielveikali ar plašas autostāvvietas iespējām.
Līdzīgs liktenis kā tirdzniecības centrus sagaida arī viesnīcu segmentu. ACCOR viceprezidents Frank Reul prezentēja uzņēmuma redzējumu par nozari. A.Andersons piebilst, ka ACCOR ir lielākais viesmīlības uzņēmums Eiropā un sestais lielākais pasaulē, kas pārvalda 5298 viesnīcas vairāk nekā 110 valstīs. Tā kopējā ietilpība ir aptuveni 777 714 numuri. Jāpiekrīt, ka šāda pieredze ļāva foruma dalībniekiem izbaudīt krāšņu prezentāciju par viesmīlības nozarē gaidāmajām inovācijām. Lūk, dažas no tām: viesnīcas kļūs pieejamākas vietējām komūnām, tās piedāvās unikālus konceptus un risinājumus, lai cilvēki vairāk varētu izbaudīt dažādas pieredzes un emocijas, kas ir tik svarīgi viņu labsajūtai. Īpaši tiek domāts par mājdzīvnieku ērtībām un tā saucamajiem “ceļotājiem vienatnē”, kas vēlas būt mierā un tuvāk dabai. Uzņēmums ir secinājis, ka cilvēki atpūtai tērēs par 39% vairāk kā 2019.gadā kā arī dosies retākos, bet garākos ceļojumos. Saskata lielu pieprasījumu pēc lielāku un mazāku telpu nepieciešamības tikšanos organizēšanai, jo vadības līmeņa tikšanās joprojām visefektīvākās ir klātienē, turklāt ir pierādīts, ka klātienes tikšanās ir par 25% efektīvākas kā neklātienes. Strauji attīstās pieprasījums pēc viesnīcu rezidencēm jeb brīvdienu dzīvokļiem, ko pārējā laikā var izīrēt, tanī skaitā Lux segmentā.
F.Reul bija vienisprātis ar makroekonomikas diskusiju panelī Ziemeļvalstu-Baltijas ekonomikas izaicinājumi pret pasaules ekonomikas iespējām pieaicinātajiem ekspertiem, ka turīgo cilvēku skaits aug un līdz ar to arvien lielāks pieprasījums vērojams pēc augstākas dzīves kvalitātes, kas sevī ietver gan ilgtspējību, gan atpūtu, gan efektivitāti, gan emocijas, gan ērtības, turklāt – kā mājās, tā arī darbā un atpūtā.
Kā jau minēju, forums bija piesātināts. Palika neatklāti vēl divu interesantu diskusiju paneļu secinājumi: Investoru galvenie izaicinājumi un Nākotnes darba telpas tendences – mājas ofiss vs reāls ofiss. To A.Andersons nolēma paturēt pie sevis intrigai, lai būtu tēma sarunai ar kolēģiem pie kafijas krūzes!
Vai Latvija ir gatava tik pat inovatīviem risinājumiem un lielām investīcijām kā Ziemeļvalstis? Katrā ziņā, mēs paši esam tie, kas veidojam savu nekustamo īpašumu tirgu un šis forums skaidri iezīmēja virzienu, kurā būtu jākoncentrē visas mūsu pūles. Lai mums izdodas!