Pēc aizvadīta produktīva gada Baltijas valstu nekustamā īpašuma tirgū, 2020. gada sākumā koronavīrusa slimības (COVID-19) rezultātā pasaule pierima.
Tāpēc šo gadu sākām ar divējādām emocijām: vēl vakar dzīvojām izaugsmes vidē, bet šodien saskaramies ar lielu nenoteiktību par savu nākotni. Raugoties uz dažādajiem izaicinājumiem, ar kuriem šodien saskaras pasaule, Baltijas valstu nekustamā īpašuma tirgus nevar palikt imūns gan pret negatīvām, gan pozitīvām norisēm visā pasaulē - ziņots jaunākajā Ober-Haus Baltijas galvaspilsētu nekustamā īpašuma tirgus pārskatā (Ober-Haus pārskats), kurā piedāvāta detalizēta nekustamā īpašuma tirgus analīze par 2019. gadu un prognozes nākamajam periodam.
“Straujā ekonomiskā izaugsme un nekustamo īpašumu tirgus izaugsme pēdējos gados bieži ir kompensējusi tirgus dalībnieku lēmumus, kas ne vienmēr bija līdzsvaroti un ļāva turpināt aktīvu biznesa attīstību. Ir skaidrs, ka 2020. gadā tiks novērotas vairākas izmaiņas nekustamā īpašuma tirgos, kur katrs lēmums būs daudz svarīgāks nekā iepriekš. Tomēr izmaiņas nekustamā īpašuma tirgū Baltijas valstīs noteikti piedāvās plašākas iespējas gan vietējā, gan ārvalstu kapitāla investoriem, "sacīja Raimondas Reginis, Ober-Haus Baltijas pētījumu vadītājs.
Runājot par 2019. gadu, turpmākais impulss nekustamā īpašuma tirgus attīstībai Baltijā bija vērojamas visu trīs valstu ekonomiskajā izaugsmē. Straujais iedzīvotāju ienākumu, patēriņa un uzņēmējdarbības attīstības pieaugums veicināja gan komerciālā, gan dzīvojamā nekustamā īpašuma nozares attīstību.
“Pandēmija ir skārusi valstis, kurās izaugsme pēdējo desmit gadu laikā ir bijusi visaugstākā, un 2020. gada rezultāti tiks salīdzināti ar augstiem rādītājiem iepriekšējā gadā. Baltijas nekustamā īpašuma tirgus dalībniekiem var būt grūti psiholoģiski pielāgoties situācijas maiņai. Ja Latvijas nekustamā īpašuma tirgus pēdējā desmitgadē bija gana piezemēts un neizcēlās ar strauju izaugsmi, tad Igaunijas un Lietuvas nekustamā īpašuma tirgus rādītājiem bija ievērojams pieaugums,” sacīja Reginis.
Baltijas galvaspilsētas 2020. gadu sāk ar lielu jaunu mājokļu piedāvājumu
Baltijas valstu galvaspilsētās tika novērota intensīva attīstības aktivitāte dzīvojamā un komerciālajā sektorā. Attīstība daudzdzīvokļu segmentā Viļņā un Tallinā bija izcila ar lielākajiem būvniecības apjomiem kopš 2007. - 2008. gada. Tikmēr attīstītāju pārliecības līmenis par Rīgas dzīvojamā sektora perspektīvām saglabājās nedaudz zemāks. Tas atspoguļojas arī skaitļos par būvniecības apjomiem 2019. gadā un 2020. gada prognozēs. Pēc Ober-Haus aprēķiniem, 2019. – 2020. gadā attīstītāji Viļņā plānoja uzbūvēt aptuveni 17 dzīvokļus uz 1000 iedzīvotājiem, savukārt Tallinā šis rādītājs ir 14 dzīvokļi, bet Rīgā uz pusi mazāks - 7 jauni dzīvokļi uz 1000 iedzīvotājiem.
Pēc R.Reginis teiktā, viens no svarīgiem iemesliem, kas ierobežo attīstītāju uzticību Rīgas mājokļu tirgum, ir regulārs pastāvīgo iedzīvotāju skaita samazinājums šajā lielākajā Baltijas valstu pilsētā. Ja Tallinas un Viļņas iedzīvotāju skaits piecu gadu laikā ir pieaudzis attiecīgi par 6% un 3%, tad Rīgā iedzīvotāju skaits ir samazinājies par gandrīz 2%. "Ir skaidrs, ka starp citiem rādītājiem mainīgais potenciālo māju pircēju skaits ir būtisks attīstītājiem, novērtējot nozares turpmākās attīstības perspektīvas noteiktos reģionos vai pilsētās," sacīja Ober-Haus eksperts.
Vissvarīgākais ir tas, ka Baltijas valstu galvaspilsētas 2020. gadu sāka ar rekordlielu dzīvokļu piedāvājumu pēdējās desmitgades laikā. Lietuvas galvaspilsēta izvirzās priekšplānā - attīstītāji plānojo uzbūvēt apmēram 5200 dzīvokļus daudzdzīvokļu ēkās gadā. Pēc Ober-Haus speciālistu aprēķiniem, Tallinā plānots pabeigt aptuveni 3000 dzīvokļu un nedaudz vairāk kā 2500 dzīvokļu Rīgā. “Ņemot vērā pašreizējo situāciju, ko rada pandēmija un tirgus nenoteiktība, ļoti iespējams, ka daži attīstītāji pielāgosies vai arī būs spiesti atlikt savus attīstības plānus uz vēlāku periodu. Tāpēc nebūs pārsteigums, ja faktiskie būvniecības apjomi šogad būs pieticīgāki, nekā plānots,” norādīja Reginis.
Pārdošanas cenu pieauguma temps Baltijas galvaspilsētās 2019. gadā bija atšķirīgs. Rīgā cenas pieauga tikai par 2,3%, Viļņā - par 6,9% un Tallinā - par 9,7%. Viļņas un Tallinas mājokļu tirgus augstais aktivitātes līmenis 2020. gada sākumā lika tirgus dalībniekiem cerēt uz vēl vienu veiksmīgu gadu un dzīvokļu pārdošanas cenu pieaugumu vismaz par 4-6%.
“Tomēr koronavīrusa pandēmijas sekām var būt negatīva ietekme uz mājokļu cenām šā gada otrajā pusē, un kopējās gada cenu izmaiņas Baltijas galvaspilsētās var būt negatīvas. Atkarībā no pandēmijas ilguma un tās ietekmes uz pasaules un valstu ekonomiku, cenu kritums var variēt no simboliska krituma par dažiem procentiem līdz pat divciparu atzīmei,” prognozē Ober- Haus pētījumu vadītājs R.Reginis.
Biroja telpu segmenta atveseļošanās Rīgā var palēnināties
Pēc aktīvās attīstības 2018. – 2019. gadā biroju segments bija gatavs arī turpmākam ievērojamam attīstības lēcienam visās Baltijas galvaspilsētās. Pēc Ober-Haus datiem, 2018. – 2019. gadā Tallinā, Rīgā un Viļņā tika uzbūvētas kopumā 290 000 kv.m biroju telpas, tāpēc bija reāli cerēt, ka 2020. – 2021. gadā varētu pabeigt vairāk nekā 300 000 kv.m biroju platību.
Rezultāti Rīgā ir īpaši daudzsološi, jo jaunu biroju attīstības trūkums iepriekš neļāva Rīgai pilnībā konkurēt ar Tallinu vai Viļņu, piesaistot starptautisko uzņēmumu uzmanību. Pēc Ober-Haus informācijas, 2019. gadā tirgus Rīgā tika papildināts ar gandrīz 56 000 kv.m jaunu biroja platību (66 000 kv.m Viļņā un 20 000 kv.m Tallinā). 2020. – 2021. gadā Latvijas galvaspilsētā bija plānots papildināt piedāvājumu ar vairāk nekā 70 000 kv.m biroju platību, kas pilsētai nodrošinātu stabilu pamatu prasībās no potenciālajiem ārvalstu kapitāla nomniekiem. Tāpēc būs ļoti interesanti redzēt, kā gan vietējie, gan ārvalstu kapitāla uzņēmumi reaģēs uz bagātīgo jauno biroju telpu piedāvājumu Rīgā.
Tomēr 2020. gada sākumā Rīga saskārās ar diviem izaicinājumiem: ievērojamu piedāvājuma pieaugumu un pēkšņu koronavīrusa pandēmiju, kas apdraud visu valsts ekonomiku. 2019. gadā modernās biroju telpas pieaugums Rīgā palielināja brīvo biroju platību līmeni no 4,5% līdz 8,5% gadā. “Līdzīga situācija tika novērota Kauņā (Lietuva) 2019. gadā, kur ievērojams brīvo jauno biroja platību pieaugums līmenis palielinājās līdz divciparu skaitlim. Šajās pilsētās ir nepieciešams ilgāks laika periods, lai pilnībā absorbētu lielo piedāvājumu, nekā tas ir, piemēram, Viļņā vai Tallinā," norādīja Reginis.
Tikmēr Tallinā un Viļņā brīvo biroja platību līmenis 2019. gadā būtiski nemainījās un gada beigās bija 3% Viļņā un 4% Tallinā. Veicinot augsto absorbcijas līmeni biznesa centros Viļņā, attīstītāji šajā pilsētā ir entuziasma pilni un plāno laikposmā no 2020. līdz 2021. gadam tirgū piedāvāt vismaz 170 000 kv.m jaunas biroju telpas (projektos, kas patlaban tiek pabeigti un tiek īstenoti).
Pēc Ober-Haus eksperta domām, šie attīstības plāni būtu pamatoti augošā ekonomiskajā vidē un nebūtu pārsteigums, taču situācija 2020. gada sākumā izskatās mazāk optimistiska. “Aizvien straujāk augoša piedāvājuma apstākļos turpmāka biznesa attīstības palēnināšanās vai pat sarukšana varētu ievērojami palielināt mūsdienu Viļņā pieejamo biroju platību īpatsvaru, jo īpaši tāpēc, ka pašreizējais brīvo darba vietu skaits ir zemākais pēdējo 12 gadu laikā,” sacīja Reginis. Pat ja visi biznesa centri, kas 2019. gadā tika atklāti Viļņā, tiktu pilnībā iznomāti, būtu daudz grūtāk sagaidīt tādu pašu situāciju 2020. vai 2021. gadā. Lai gan daži no nesen uzsāktajiem projektiem vēl var tikt apturēti vai to būvniecība var tikt atlikta uz vēlāku periodu (ne tikai nenoteiktības dēļ nekustamā īpašuma tirgū, bet arī ārējā finansējuma dēļ) vairums projektu jau ir uzsākti, un šķiet, ka attīstītāji centīsies tos pabeigt.
Tomēr kopējais brīvo darba vietu skaits var palielināties ne tikai sakarā ar jauno biroju telpu piedāvājumu, bet arī īrnieku migrācijas dēļ, kuri pārcelsies uz jaunajām ēkām, atstājot ievērojamu daudzumu brīvu telpu vecākās ēkās. “Tāpēc, ja tiek apstiprinātas valsts ekonomiskās lejupslīdes prognozes un ja tuvākajā nākotnē redzam kopējo biroju telpu brīvo vietu pieaugumu tirgū, situācija var būt ļoti atšķirīga konkrētiem projektiem. Kamēr daži nekustamo īpašumu attīstītāji ir pilnībā iznomājuši jaunceltās biroju ēkas recesiju izturīgiem nomniekiem, citiem, vismaz uz laiku, var nākties saskarties ar augstu brīvo biroja platību skaitu un ievērojamu ienākumu samazinājumu,” sacīja Reginis.