Mūsu valsts galvaspilsētā pēc ilgstoša „klusuma perioda” biroju platību tirgū, tuvāko divu gadu laikā šo nekustamo īpašumu segmentu Rīgā papildinās biroju platības 100 000m² apjomā, kuras maksimums triju gadu laikā tiks aizpildītas, jo klienti gaida jaunas, modernas, plašas un ekspluatācijā efektīvas ofisu telpas.
To, uzstājoties Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācijas LANĪDA organizētajā konferencē „Kā attīstīsies nekustamo īpašumu tirgus Latvijā?”, teica Agija Vērdiņa, Colliers International analītiķe.
Viļņa „noķer” Rīgu
Eksperte atzina, ka nevar uz Rīgas biroju tirgus piedāvājumu skatīties, to nesalīdzinot ar Tallinas un Viļņas tirgu, jo starptautiskie uzņēmumi, ienākot Baltijas tirgū, šo reģionu uztver kā vienotu veselumu, tādēļ salīdzina cenas un piedāvājumu visutrīs valstu galvaspilsētās.
„Ja kādreiz – pirms 10 gadiem - Rīga un Tallina savā piedāvājumā bija priekšā Viļņai, tagad Viļņa ir sasniegusi mūsu līmeni, jo tur biroju apjoms pieaudzis par 98%, kamēr Rīgā – par 30%,” teica A. Vērdiņa. Tā, piemēram, 2018. gadā Viļņā reģistrēti 675 000 m² biroju platību, bet Rīgā – 677 tūkst. m² un Tallinā - 694 tūkstoši m². Eksperte atzina, ka nākotnē skatoties ar pozitīvu skatu, jo tuvāko divu gadu laikā Rīgā parādīsies jaunas biroju platības: Z Towers šogad beidzot tiks nodots ekspluatācijā, projektā Business garden tiks sagaidītas pirmās divas ēkas, tiks pabeigta rekonstrukcija SWH biznesa centrā, gada beigās Jaunās Teikas projektā pievienosies pēdējā ēka - Henriks, bet nākamā gada sākumā pašā Rīgas centrā ekspluatācijā tiks nodots Origo biznesa centrs u.c. Tomēr, aplūkojot šīs lokācijas galvaspilsētas kartē, redzams, ka Rīgā nav izteikta, viena biroju kvartāla, jo visi projekti ir izkliedēti pa visu pilsētu, un to attīstība esot haotiska.
„Ceram, ka šīs platības divu, vēlākais - triju gadu laikā būs aizpildītas, jo mūsu tirgū neesam piedzīvojuši situāciju, ka biroja ēka pēc diviem gadiem, pēc nodošanas ekspluatācijā stāvētu tukša,” teica A. Vērdiņa. Viņa paskaidroja, ka, atskatoties vēsturē, redzams, ka gadā vidējais nomas darījumu apjoms esot apmēram 40 000m² apjomā, un, pērn tas nesasniedza 30 000m². No vienas puses tas varētu likties diezgan pesimistiski, tomēr ir zināms, ka daudzi lieli nomnieki pēta šīs ēkas un gaida jaunas platības, kas būs modernas, ar zemākām uzturēšanas izmaksām, paskaidroja eksperte.
Joprojām nozare, kas ir biroja telpu nomnieks nr.1, ir ārpakalpojumu bizness. Tiesa, Viļņā šīs nozares nomnieki esot aktīvāki, kur tie iznomājot ap 20 000 m² biroju platību (mums šis apjoms ir mazāks). Turklāt pērn Rīgā ienācis tikai viens jauns starptautisks uzņēmums (apkalpo Facebook). „Viens no kritērijiem, kāpēc starptautiski uzņēmumi labprātāk izvēlas birojus Viļņā nevis pie mums, ir tas, ka mums līdz šim šo brīvo platību vienkārši nebija. Kad šāds, liels uzņēmums ienāk tirgū, tam vajag vismaz trīs tūkstošus m² biroju platības, un nu mums būs ko piedāvāt,” paskaidroja A. Vērdiņa.
Nomniekiem nākas izvēlēties, vai birojs būs vecākā A klases biroju ēkā, kas atradīsies centrā, vai arī telpas mūsdienīgā namā, kas atbilst B klasei, kas neatrodas centrā. Izvēli par labu vienam vai otram piedāvājumam nosaka tas, kādas ir darbinieku prioritātes (kurā Daugavas krastā atrasties), nākamais kritērijs esot uzturēšanas izmaksas un tikai pēc tam - dažādi papildus pakalpojumi, ko šīs biroju ēkas nodrošina. „Skatoties uz brīvajām platībām Rīgā, redzam, ka A un B1 klasē vakances ir ap 4%, kas ir labs, pozitīvs rādītājs tiem, kam šīs ēkas pieder vai tiem, kas šādus projektus attīsta, bet nomnieki, kuriem vajag brīvas platības, redz, ka Tallinā un Viļņā vakanču apjoms ir lielāks un izvēle – plašāka. Savukārt B2 klasē vakanču apjoms Rīgā ir ap 11%: tas tomēr nav satraucošs skaits, jo daudzas biroju ēkas, kas nodotas ekspluatācijā pērn gada beigās, vēl nav aizpildītas,” skaidroja analītiķe.
Vairāki izaicinājumi
Ieskicējot izaicinājumus Rīgas biroju tirgū, A. Vērdiņa uzskaitīja vairākus. Aizvadītais gads nesis izmaiņas finansu sektorā, kas ir arī aktīvs un nozīmīgs biroju telpu nomnieks. Piemēram, ABLV bankas likvidācija ir piebremzējusi New Hansa City projekta attīstību, finansu sektorā kopumā samazinās darbinieku skaits, līdz ar to biroju platības atbrīvojas. Tāpat biroju tirgus attīstītājus un investorus ietekmē finanšu nepieejamība. Otrs izaicinājums, ko minēja eksperte, ir saistīts ar pieprasījumu. „Tas ir bijis nedaudz zemāks, nekā gaidīts. Tomēr, ja biroju ēkai ir laba atrašanās vieta, labs plānojums un atbilstoša cena, tad jau uz ekspluatācijā nodošanas brīdi 50-60% no šīs ēkas būs jau aizņemti. Tas arī liek cerēt uz pozitīvu rezultātu ar jaunajām, 100 000 m² biroju platībām”. Turklāt Rīgas biroju tirgus ir novecojis: 75% ēku šobrīd jau ir vecākas par 10 gadiem. Tas nozīmē, ka šīm ēkām nepieciešami ieguldījumi un tās vairs nekonkurē ar jaunuzbūvētām platībām, jo ir dārgākas arī ekspluatācijā. Rīgā arī nav viena, izteikta, biroju centra, esot bijušas cerības uz Skanstes rajonu, bet tur pēdējā laikā tapušas vien dažas jaunas ēkas, un plānu esot daudz, bet aktīva attīstība nenotiekot.
Piecas iespējas
A. Vērdiņa arī atklāja piecas attīstības iespējas biroju platību tirgū Rīgā. Pirmais: no dažādu valstu investoriem esot jūtama interese: tie meklē brīvus zemesgabalus vai arī jau tos ir iegādājušies, un plāno jaunus biroju ēku projektus. „Galvenais, lai viņus nenobiedē būvniecības izmaksas un viņi iegūst finansējumu, tad būs arī attīstība,” piebilda viņa.
Otrs: ārpakalpojumu nozare. Beidzot jūtams, ka arī valdība iesaistās ārvalstu uzņēmumu piesaistē, mēģinot sekot Lietuvas piemēram, piesaistot šādus komersantus. Tagad būs arī brīvas biroju platības, ko piedāvāt. Trešā iespēja - runa ir par elastīgumu: iespēja telpas pieskaņot nomnieka uzņēmējdarbībai. Tāpat pasaulē uzņem apgriezienus tendence profesionālā biroja tirgus telpās izvietot arī coworking (kopstrāde (latv.v.)-red.) telpas, kuras veido paši operatori ar mērķi piesaistīt papildus nomniekus.
Ceturtā iespēja: BREEM sertifikācija. Jaunās biroju ēkas jau ir šādi sertificētas, un tas ir svarīgs rādītājs nomniekiem, jo norāda uz konkrētu kvalitāti un uzturēšanas izmaksu ekonomiju.
Un visbeidzot: gan iespēja, gan izaicinājums ir talantu noturēšana. „Runa ir par darbiniekiem. Algas aug strauji, bet tās nevar celt mūžīgi, tādēļ kā viens no konkrences cīņas par darbiniekiem faktoriem ir arī biroja atrašanās vieta, tā kvalitāte, dažādi papildus pakalpojumi (trenažieru zāle, kafejnīcas u.c.), ko piedāvā nomniekiem. Šis faktors jāņem vērā gan iznomātājiem, plānojot projektus, gan arī pašiem nomniekiem, mēģinot piesaistīt sev labākos darbiniekus,” teica A. Vērdiņa.
Coworking tirgus – ar potenciālu
Savā uzstāšanās laikā Colliers International analītiķe pieskārās pasaulē (un arī Latvijā) strauju popularitāti gūstošā coworking tirgum. Sākotnēji viņa izskaidroja, ko nozīmē coworking: tās ir profesionāli noformētas biroja telpas, kurās pieejami visi pakalpojumi, ko var iedomāties birojā (te būs gan kafija, sekretāres pakalpojums utt.), un šādās telpās, kad ir nepieciešams iznomāt biroju, var nākt un strādāt ikviens: vai tas būtu individuālais komersants, kāds ārštata (freelancer) darbinieks vai arī veselas projektu komandas. Coworking telpām būtiski atrasties labā, aktīvā vietā (parasti tas ir pilsētu centros), ar labu infrastruktūru un transporta pieejamību. Varat izvēlēties nomāt šādu darba vietu un telpas kaut uz dienu, vai ilgāku periodu: viss ir elastīgi.
„Rīgā coworking tirgus tā tipiskajā izpratnē parādījās apmēram pirms trim gadiem, un ir vēl grūti nodefinēt tendences šajos gados, lai gan attīstība ir notikusi. Redzam, ka šajā segmentā sāk ienākt arī pilna servisa viesnīcu un biroja operatori. Viens piemērs ir Workland. Parādās arī dažādi specializēti coworking koncepti konkrētām nozarēm. Arī bankas mēģina ienākt šajā konceptā, piesaistot jaununzņēmējus. Rodoties jauniem konceptiem un tirgum attīstoties, arī cenas paliek zemākas. Lai šie koncepti būtu veiksmīgi, tiem ir jābūt profesionāli pārbaudītiem. Tāpēc drīz redzēsim jaunas attīstības tendences,” izteicās A. Vērdiņa.
Pašlaik Rīgā ir pieejamas 1500 coworking darba vietas, līdz gada beigām tās papildināsies ar vēl 1800. No kopējā profesionālo biroju telpu tirgus šāds koncepts aizņem aptuveni 1 %: tāds ir vidējais rādītājs arī citās Eiropas valstīs.
Šogad Rīgā plānots paplašināt Teikums coworking telpas (tur plānotas 170 jaunas coworking darba vietas), arī Workland paziņojis, ka atvērs telpas Vecrīgā atjaunotajā biroja ēkā. Tirgū parādīsies arī citi jauni spēlētāji.
Par strādāšanu Rīgā coworking darba vietā vidēji jāmaksā 100 eiro mēnesī, konkrētā vietā konkrētā birojā ēkā – 130 eiro, bet, ja šādās telpās vēlas strādāt cilvēku grupa – no 150 eiro un vairāk. Pašlaik aptuveni 2% no Rīgas iedzīvotājiem, kas izmanto biroju telpas, strādā coworking vidē, bet pasaulē ir tendence, ka 40% cilvēku mēdz strādāt attālināti. „Tas apliecina, ka zināms attīstības potenciāls šim konceptam ir, tikai ir jautājums, vai ar to var nopelnīt,” teica A. Vēdriņa.
Konferenci „Kā attīstīsies nekustamo īpašumu tirgus Latvijā?”, kas notika 29. martā Rīgā, RISEBA Arhitektūras un mediju centrā H2O 6,jau 8. gadu organizēja Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācija LANĪDA ar PropTech Riga un Cobalt atbalstu. Šogad konference pulcēja rekordlielu interesentu loku: NĪ starpniecības uzņēmumu pārstāvjus, projektu attīstītājus, vērtētājus, būvniekus, finanšu sektora pārstāvjus, ar NĪ nozari saistītus valsts un pašvaldības iestāžu vadošos darbiniekus – kopumā ap 300 apmeklētāju, kuri ne tikai uzzināja jaunākās prognozes un iespējamos attīstības scenārijus dažādās NĪ segmentos, bet arī diskutēja par nozarei aktuāliem un problemātiskiem jautājumiem un dalījās pieredzē.
Papildu informācija:
Anita Ozoliņa,
E-pasts: lanida@lanida.lv, Tālr.: 67332034