ТОП5 рекомендаций, которые следует знать о статусе права собственности
Для оптимального поддержания стоимости своей собственности, а также для успешной реализации объекта недвижимости рынке, необходимо привести в порядок всю связанную с ней документацию. В свою очередь, тем, кто присмотрели для себя новую собственность, и в целях защиты от возможных осложнений в будущем необходимо изучить всю информацию, доступную об объекте.
Байба Калниня, представительница услуги по управлению недвижимой собственностью Baltic Sotheby`s International Realty, дает ценные рекомендации, которые стоит знать о статусе права собственности.
1. Регистрация в Земельной книге.
Информацию о собственности следует искать в публично доступной Земельной книге (www.zemesgramata.lv). Собственникам выдается свидетельство Земельной книги (в бумажном формате), а всю актуальную информацию можно просмотреть в Государственной единой компьютеризированной земельной книге, которая считается центральной базой данных, откуда распространяются сведения о всех вписанных в Земельную книгу единицах собственности в Латвии. В Земельной книге можно увидеть и то, кто является текущим собственником, и отягощения, наложенные на объект собственности, и другие данные. Земельная книга дает общее представление о собственности, а также позволит избежать проблем в будущем, например, чтобы вместо желаемой собственности не приобрести у недобросовестного продавца нечто совсем другое.
2. Отягощения.
Обязательно следует изучить, наложены ли и какие отягощения на объект собственности. Ознакомившись с отягощениями в соответствующем разделе Земельной книги, вы будете о них информированы, а также получите лучшее представление о том, как вы сможете в дальнейшем распоряжаться своей собственностью, и, будут ли отягощения ограничивать вас в действиях. Раздел Земельной книги состоит из четырех частей, в которые вносятся сведения о: 1) недвижимой собственности, 2) собственнике недвижимой собственности, 3) отягощениях, наложенных на недвижимую собственность, и 4) задолженностях недвижимой собственности.
Отягощения можно увидеть в 3-й и 4-й частях раздела. В третьей части зафиксировано вещное право, где чаще всего встречается зарегистрированное право аренды, а в четвертой — право залога.
Распространенными отягощениями являются различные инженерные коммуникации (водоснабжение, газоснабжение, канализация на земельном участке, телекоммуникации). Следует учесть, что, к примеру, закон «О телекоммуникациях» защищает такие коммуникации, и собственник не может ликвидировать эти соединения, лишь потому что они ему мешают. Очень часто встречаются также отягощения в виде различных сервитутов (дорога, водоснабжение и др.). Сервитут — это отягощение, наложенное на один объект собственности и служащее на пользу другому. Он вносится в раздел Земельной книги и в случае, если представляет собой собственность, служащую на пользу какому-либо, то накладывает обязательства на собственника, которые тот должен выполнять.
На сайте Latvija.lv и в Управлении по делам гражданства и миграции необходимо проверить записи о лицах, задекларированных в конкретной собственности. Эту информацию необходимо получить до приобретения объекта, поскольку доставить неприятности новому собственнику могут не только нежелательные арендаторы – физические лица, но и зарегистрированные по адресу юридические лица. Справку о задекларированных лицах может получить собственник, а просмотреть адреса юридических лиц можно в Регистре предприятий Латвийской Республики.
Если вы хотите приобрести земельный участок, необходимо изучить и так называемые возможные будущие отягощения, которые можно найти в Плане развития территории каждого самоуправления, где указано, какая цель использования предусмотрена для данной территории. Это позволит убедиться, к примеру, не планируется ли в месте, где задумано построить частный дом, промышленная или коммерческая застройка, не планируется ли автомагистраль через ваш земельный участок и пр. Такую информацию — справку из стройуправления — можно попросить предоставить управляющего собственностью, или же самому ознакомиться с публично доступной в самоуправлениях информацией.
3. Основная документация на собственность: план границ земельного участка, инвентаризационное дело.
В системе кадастра Государственной земельной службы на портале Kadastrs.lv регистрируются и актуализируются основные данные о единицах недвижимой собственности, земельных единицах, зданиях (строениях), группах помещений, долях земельных единиц и характеризующие их данные, а также данные о собственниках, законных владельцах, пользователях и арендаторах. Выполнив вход на данном сайте и используя э-услугу «Мои данные в кадастре» на порталах Latvija.lv и Epakalpojumi.lv, вы сможете найти информацию о своей собственности. Можно как просмотреть исходные документы и кадастровую стоимость любой собственности, так и запросить информацию электронно. Здесь представлены схемы расположения строений, фактические планы земельных участков и другие сведения, которые следует обязательно проверить, особенно в случае покупки собственности. Наиболее частые проблемы, с которыми вам придется столкнуться на практике: на плане границ земельного участка появляются несуществующие строения, которые в жизни больше не существуют (снесены, но их статус не легализован). Бывали случаи, когда на земельном участке одного собственника находились строения другого собственника, которые не были зафиксированы в разделе Земельной книги, но присутствовали в системе кадастра. Такие принадлежащие другому собственнику здания могут создать значительные затруднения для нового собственника. Эту информацию системы кадастра следует обязательно проверить и привести в порядок, поскольку люди, покупающие собственность, становятся все более знающими и требуют корректной, соответствующей факту информации, не говоря уже о банках, которые при выдаче ипотечных кредитов обращают серьезное внимание на эти сведения, которые может стать решающим фактором в предоставлении кредита.
4. Соответствие расположения и планировки зданий и строений делу инвентаризационному делу.
Зачастую после ознакомления с информацией в системе кадастра выявляется несоответствие собственности в жизни статусу, зафиксированному «на бумаге». Особенно часто это можно наблюдать в случае с квартирами и частными домами, где проведены различные перестройки и улучшения, которые не были согласованы и затем зарегистрированы. Поэтому данный вопрос необходимо уладить, чтобы фактическая ситуация была зафиксирована и в инвентаризационном деле.
5. Сдача собственности в эксплуатацию.
Для нашей страны это классическая проблема, поскольку многие люди живут в собственности, которая не была сдана в эксплуатацию. Здесь речь идет не о многоквартирных домах, а о квартирах, в которых были осуществлены изменения, и в особенности — о частных домах. Чтобы привести в порядок все документы на собственность, этот вопрос должен быть полностью решен. Если для собственности планируется (или уже была осуществлена) перестройка, следует считаться с тем, что необходимо получить разработанный проект, затем происходит само строительство (или условное строительство, если таковое уже произошло), после чего — инвентаризация и сдача в эксплуатацию. Далее все изменения должны быть внесены в систему кадастра Государственной земельной книги и в Земельную книгу.
Следует помнить, что при выдаче кредита банки могут установить конкретные сроки для сдачи собственности в эксплуатацию, а в случае их несоблюдения — применить санкции.
«В одном классическом латышском фильме говорилось: «У нас всё в порядке. Все документы в порядке». Почему важно привести всю документацию на собственность в порядок? Во-первых, чтобы у самого собственника было чувство уверенности, что с собственностью все в порядке. Это по сути улучшение ликвидности собственности, которое в будущем позволит гораздо успешнее ее продать, если возникнет такая необходимость. Во-вторых, если собственность продается, новому собственнику не придется столкнуться с возможными проблемами, решение которых требует как времени, так и денег. Вышеперечисленные пять шагов — это классическая схема, которую следует выполнить, чтобы убедиться, что с документацией на собственность все в порядке, однако следует учитывать, что может быть еще множество разных нюансов для каждого объекта собственности в отдельности, поэтому пригодится совет профессионала, который знаком со сферой недвижимости и сможет помочь избежать разных «подводных камней»», говорит Байба Калниня, представитель услуги по управлению недвижимой собственностью Baltic Sotheby`s International Realty.
Осознавая, что изучение документации на собственность как трудозатратно, так и полно нюансов, а также в целях обеспечения своим клиентам опыта профессионалов своей сферы поставщики услуги по управлению недвижимой собственностью Baltic Sotheby`s International Realty предлагают взять на себя заботы вместо клиентов, чтобы привести в порядок всю документацию, изучить и предоставить клиентам всю информацию о собственности, которую планируется приобрести.
Если вам необходима консультация по праву собственности или улаживание юридических вопросов, просим писать по электронной почте на адрес baiba.kalnina@balsir.com или звонить по телефону +371 29 259 025.
Для дополнительной информации:
Baltic Sotheby`s International Realty
Светлана Бондаревска
Специалист по PR и маркетингу
svetlana.bondarevska@balsir.com,, тел. +371 28806364, +371 67224645
balticsothebysrealty.com; balsir.com