Ekskluzīvo dzīvokļu un apartamentu tirgus Latvijā ir kļuvis par vēl pieprasītāku segmentu, un tas aizvien turpina funkcionēt neatkarīgi no pārējā nekustamā īpašumu tirgus. Piedāvājumu skaits tiek papildināts. Tieši šādi dzīvokļi šajā vasarā ieņem galveno vietu žurnāla m2 un portāla varianti.lv sagatavotajā Top-5 versijā par pieciem pašiem dārgākajiem oficiāli tirgotajiem Latvijas dzīvokļiem. Mūsu Top-5 virsotnē lepni atrodas pašlaik būvētais Jūrmalas projekta Villa Milia penthauss. Apbūvētāju paziņotā cena šim mājoklim tuvojas rekordaugstajiem sešiem miljoniem eiro!
Dažādā izpratne
Katrā valstī un lielākajās pasaules pilsētās ir pašu noteiktas finanšu robežas, atbilstoši kurām nekustamais īpašums − dzīvoklis − tiek vērtēts kā ekskluzīvs. Atsevišķās pilsētās, piemēram, Ņujorkā, Singapūrā, Monako un Londonā, izredzēti kļūst piedāvājumi, kuru cena mērāma daudzos desmitos, bet dažreiz pat vairākos simtos miljonu dolāru vai eiro. Citās pilsētās, piemēram, Madridē, Berlīnē, Romā, Stokholmā un Vīnē, viens no spilgtākajiem notikumiem kļūst apartamentu pārdošana par desmit vai pāris desmit miljoniem eiro. Latvijā, vērtējot atbilstoši globāliem mērogiem, viss ir krietni pieticīgāks. Kā zemāko latiņu piederībai pie mūsu elitārā dzīvokļu segmenta parasti nosaka vienu miljonu eiro. Un šādu nekustamo īpašumu skaits Rīgā un Jūrmalā, ieskaitot pašlaik būvētos jaunos kompleksus, nepārsniedz vienu simtu. Jāatzīst, ka pēdējās desmitgades pieredze rāda, ka ne visi pretendenti, kuri iekļauj sevi Latvijas dārgo dzīvokļu segmentā, savu īpašumu arī pārdod par iepriekš norādīto cenu, tomēr gadās arī patīkami izņēmumi.
Cenu Bankas datubāzē Latvijā pagājušajā gadā bija tikai trīs ieraksti par dzīvokļu pirkšanu pārdošanu par vairāk nekā vienu miljona eiro. Turpretī 2018.gada pirmais pusgads ir bijis krietni produktīvāks. Atbilstoši žurnāla m2 un portāla varianti.lv apkopotajai informācijai no datubāzēm un atsaucoties tieši uz starpnieku un apbūvētāju sniegto informāciju − no janvāra līdz jūnijam ir veikti jau pieci tādi darījumi ar dzīvokļiem un apartamentiem, kuri pieskaitāmi pie miljonu darījumiem. Viens no tiem ir dzīvoklis, kuru žurnāls m2 iepriekšējos gados minēja kā vienu no pašiem dārgākajiem. Tas atrodas Alberta ielā 4. Šis dzīvoklis kopā ar mēbelēm tika pieteikts pārdošanai par 1,8 miljonu eiro.
Vēl divi pārdošanas darījumi notika galvaspilsētas jaunajā daudzdzīvokļu kompleksā River Breeze Residence, kas atrodas Kuģu ielā 28. Tas nebija vienīgais šāds darījums. Raksta tapšanas laikā šajā jaunbūvē tika gatavoti vēl divi tikpat dārgi dzīvokļu pirkšanas pārdošanas darījumi. Kompānijas ProKapital pārstāvji saka, ka viens no dārgajiem dzīvokļiem ir penthauss septītajā stāvā ar skatu uz Vecrīgu. Darījums ar šo īpašumu tiks ierakstīts zemesgrāmatā šajā vasarā, cena pārsniedz 1,5 miljonus eiro.
River Breeze Residence ir kļuvis spilgts apliecinājums Latvijas dārgākā dzīvokļu segmenta profesionālo starpnieku viedoklim, ka, lai arī kā, ja Latvijā parādās patiesi pienācīgs luksusa nekustamā īpašuma piedāvājums, tas atrod savu pircēju. Lai gan saprotams, ka masveida ātrie darījumi šajā segmentā nav gaidāmi.
Gatavojot 2018.gada pašu dārgāko dzīvokļu un apartamentu Top-5, žurnāls m2 un portāls varianti.lv aprunājās ar desmitiem dārgā segmenta starpnieku un apbūvētāju un izskatīja dažādu kompāniju datubāzes. Informācija tika apkopota pakāpeniski. Viena daļa elitāro dzīvokļu un apartamentu īpašnieku vēl aizvien publiski neafišē tirgošanai paredzētos savus dzīvokļus. Viņi lūdz starpniekus tos tirgot slēgtā informatīvā režīmā un izpaust detaļās tikai tiešajiem, potenciālajiem pircējiem. Ņemot to vērā, žurnāls m2 un portāls varianti.lv lieliski saprot, ka tirgū ir arī citi ekskluzīvo mājokļu varianti, kuriem būtu jāparādās mūsu Top-5. Un tie nav tikai privāto personu īpašumi. Viens no tādiem piemēriem ir apartamenti Rīgas augstceltnē Z –Towers, kur pašlaik notiek apdares darbi. Žurnāla m2 un portāla varianti.lv rīcībā esošā personīgā informācijas liecina, ka šim dzīvojamajam tornim ir sagatavots cenrādis (gan nomai, gan pārdošanai) pilnīgi visiem apartamentiem līdz pat 29.stāvam. Pati augstākā minētā cena pārsniedz 3 miljonus eiro par dzīvojamajām telpām (bez apdares). Šajā kompleksā vēl pieejams penthauss 30.stāvā, visticamāk par ļoti augstu cenu, bet publiski pieejamu informāciju par to nav. Visticamāk minētais nekustamais īpašums drīzumā kļūs par pašu dārgāko īpašumu – dzīvokli Latvijā. Bet visa informācija par to pagaidām ir neoficiāla. “Mūsu pārdošanas politika vismaz pašlaik neparedz cenrāža publicēšanu,” šādu komentāru žurnāls m2 un portāls varianti.lv saņēma no AS Towers Construction Management Mārketinga nodaļas (šai kompānijai pieder Z-Towers komplekss).
Saistībā ar iepriekš minēto Top-5 ietilpst tikai tie objekti, par kuriem informācija tika iegūta no publiski pieejamajiem interneta resursiem vai kuru žurnālam m2 sniedza paši apbūvētāji vai tirgus speciālisti.
Lieliskais piecinieks
Pirmo vietu 2018.gada Top-5 ieguvis jaunais un graciozais dalībnieks – penthauss klubu projektā Villa Milia, kurš tiek būvēts Dzintaru prospektā, Jūrmalas kāpu zonā. Tam jābūt pilnīgi pabeigtam līdz 2018.gada beigām. Šis dzīvojamais īpašums atrodas augšējā trešajā stāvā esošais, jūras pusē, tā dzīvojamā platība pārsniedz 400 kvadrātmetrus, un tam ir tikpat plaša terase, no kuras paveras skats uz Rīgas līci. Jaunais īpašnieks savā īpašumā iegūs plašu viesistabu ar ēdamzāli, četras plašas guļamistabas (katrai ir atsevišķa vannasistaba), darba kabinetu, atpūtas istabu un saimniecības telpas. Iekštelpu griestu augstums sasniedz 3,6 metrus. Pašlaik pieteiktā cena šiem pašiem dārgākajiem apartamentiem Latvijā ir gandrīz 6 miljoni eiro.
Otrajā turīgāko pircēju reitinga pozīcijā ir nokļuvis vēl viens jaunpienācējs – dzīvoklis nesen izremontētajā vēsturiskajā namā Vecrīgā, Grēcinieku ielā 26. Tas ir divlīmeņu dzīvoklis, izvietots XVIII gadsimta ēkas augšējos stāvos − ceturtajā un piektajā. Šī elitārā piedāvājuma platība ir 389 kvadrātmetri. Dzīvokļa pirmajā līmenī atrodas priekšnams, dzīvojamā zona, kas apvienota ar virtuvi un ēdamzāli, iebūvētais bārs, atpūtas telpa, kabinets, viesu sanitārais mezgls un vannasistaba, kā arī divas āra terases. Stāvu augstāk iekārtota spa zona ar pirti, masāžas dušām un vannu. Šajā līmenī vēl ir divas guļamistabas (katrai ir sava vannasistaba). Iespēju uzklāt galdu šā dzīvokļa otrajā stāvā atvieglo iekštelpās iemontētais lifts. Pilnīgi aprīkots, mēbelēts, ar bezvadu Bang & Olufsen akustisko sistēmu, elegantu un profesionālu Gaggenau virtuvi ar interjera dizaina priekšmetiem; šī īpašuma tirgošanas cena pārsniedz 3,5 miljonus eiro.
Trešo vietu Top-5 ieņem galvaspilsētas trīslīmeņu dzīvoklis piektajā, sestajā un septītajā stāvā, Pumpura ielā 5. Iepriekšējos gados tas nemainīgi bija žurnāla m2 pirmajā pieciniekā, taču ar ievērojami augstāku cenu – vairāk par 4 miljoniem eiro. Šobrīd piedāvājums precizēts atbilstoši tirgus reālajai vērtībai – līdz 3,5 miljoniem eiro. Piedāvātais 600 kvadrātmetrus plašais dzīvoklis pievērš uzmanību ar savu dekoru, lielo viesistabu, kuras griestu augstums sasniedz 10 metrus, atsevišķu kamīnzāli, četrām guļamistabām, biljarda zāli un bibliotēku. Dzīvoklī ir privāts darba kabinets ar ozolkoka apdari, sauna un pilnvērtīga virtuve. 
Top −5 noslēdz divi piedāvājumi, to cenas ir vienādas.
Jūrmalas projekta LEGEND penthauss Villā Dietrich, kurš atrodas Bulduru prospektā 17. Komplekss LEGEND ir pastāvīgs jaunās informācijas piegādātājs par pašiem dārgākajiem dzīvokļu darījumiem. LEGEND populariāti nosaka tā atrašanās 100 metru attālumā no jūras, tam ir savs spa centrs ar baseinu, ka arī privātā pludmale. Turklāt tā apsaimniekošanas pakalpojumi un conciergerie serviss tiek vertēti kā vislabākie mūsu valstī. Tieši šim attīstītāju kompānijas R.Evolution kompleksam pieder pēdējo gadu rekords: 2016.gadā vienu no LEGEND apartamentiem nopirka par 2,17 miljoniem eiro. Bet jau 2018.gadā cits klients apvienoja divus apartamentus vienā mājoklī, kopā samaksājot par to 1,5 miljonus eiro. Pašreizējā mūsu reitinga dalībnieku 4.vietas ieguvējs – projekta LEGEND penthaus īpašums – kopējā platība ir 371 kvadrātmetrs, no kuriem 143,3 kvadrātmetri ir terase. Apartamentos ir plaša viesistaba, kas apvienota ar ēdamzāli, atsevišķa virtuve, trīs guļamistabas, trīs vannasistabas un tualete viesiem, darba kabinets, garderobe un samniecības telpas. Kompānija R.Evolution žurnālam m2 un portālam varianti.lv ir paziņojusi, ka šis dzīvojamais nekustamais īpašums pieejams par 2,7 miljoniem eiro.
2,7 miljoni eiro tiek prasīti arī par respektablu galvaspilsētas dzīvokli renovētajā vēsturiskajā, 1906.gadā būvētajā namā Alunāna ielā 2a. Šī klasiskajā stilā ieturētā nekustamā īpašuma platība ir 388 kvadrātmetri, dzīvoklis atrodas ceturtajā stāvā. Dzīvoklī ir septiņas pilnībā mēbelētas istabas un divi balkoni. Šim īpašumam pieder arī pirmā stāva telpas, kurās iekārtota garāža vairākiem automobiļiem, biljarda zāle un atsevišķas saimniecības telpas.
Komentāri
Ilze Mazurenko, kompānijas Baltic Sotheby's International Realty līdzīpašniece:
Interese par pašu dārgāko dzīvokļu un apartamentu segmentu Latvijā ir, taču klienti diezgan ilgu laiku velta lēmumu pieņemšanai. Darījumi notiek klusi un noslēgti, neviens par tiem skaļi nerunā. Vietējie dod priekšroku un interesējas par dzīvojamo nekustamo īpašumu, kuru vērtība ir līdz 2 miljoniem eiro, turpretī nerezidentus uzruna arī dārgākie piedāvājumi. Tad par kavējošu faktoru kļūst situācija Latvijas banku nozarē, kur ir mainīti spēles noteikumi nerezidentiem: darījuma noslēgšanai ar ārzemju klientiem jārisina jautājums gan par konta atvēršanu, gan iesniedzot dokumentālus pierādījumus par savu līdzekļu legālu izcelsmi. Tas prasa zināmas pūles un laiku.
Ekskluzīvajam mājokļu tirgum Latvijā vienmēr ir bijusi sava niša, tā tas arī palicis. No nerezidentiem tos pērk tikai tie, kuriem ir kāda emocionāla vai biznesa saikne ar Latviju. Nav tādu, kuri, pirmo reizi nonākot mūsu valstī, uzreiz dodas pētīt pašu dārgāko dzīvokļu piedāvājumu cenrādi.
Pēdējās aktuālākās ekskluzīvā segmenta tendences ir šādas: ir vērojams intereses pieaugums par dārgu privātmāju iegādi Jūrmalā. Dzīvokļu segmentā tas nav krasi pamanāms. Tomēr tieši dzīvokļi ir noteicošie tiem pircējiem, kuriem nepieciešams labs mājoklis Rīgā.
Latvijas ekskluzīvo dzīvokļu lielākās daļas piedāvājums tirgū nav pirmo gadu. Īpašnieku attieksme pret radušos situāciju ir dažāda. Ja iesākam sarunu par cenu koriģēšanu, tad pārsvarā ar tiem klientiem, kas piedāvā savus dzīvokļus un apartamentus par vienu vai pusotru miljonu eiro. Ja cena esot augstāka, tad risinājums arī ir citādāks. Dažreiz cenas koriģēšana ir bezjēdzīga, ja nekustamā īpašuma darījuma piedāvājums ir unikāls un otrs tāds nemaz nav pieejams.
Vēl viens cits aspekts: ja par dzīvokli tiek prasīti vairāk nekā 2,5 miljoni eiro, bet reālais pieprasījums tam ir mazāks par pusotra miljonu; tas nozīmē, ka, samazinot cenu par diviem trijiem simtiem tūkstošu eiro, pircējs tāpat neparādīsies. Veidot cenu nekustamajam īpašumam ir vieglāk, ja īpašnieks precīzi nosaka sev vēlamo īpašuma realizācijas laiku − pusgadu vai gadu. Tomēr liela daļa tirgotāju skatās uz situāciju mierīgi un nekur nesteidzas. Kaut gan Baltic Sotheby's International Realty speciālisti cenšas 4-5 reizes gadā apspriesties ar klientiem-pašu ekskluzīvāko Latvijas nekustamo īpašumu īpašniekiem, lai dalītos ar informāciju par situāciju tirgū un aktuālākajām cenām. Mūsu kompānijas datubāzē pirms gada bija pieejami 80 dzīvokļi, par kuriem tika prasīts vairāk nekā miljons eiro, šobrīd šis piedāvājumu skaits ir nedaudz samazinājies. Vienkārši īpašnieki īslaicīgi ir atsaukuši savus īpašumus no pārdošanas.
Turpmākās ekskluzīvā Latvijas nekustamā īpašuma attīstības perspektīvas ir atkarīgas no ģeopolitiskās situācijas un notikumiem banku sektorā.
Irina Alazova, kompānijas Mercury Group Estate vadītāja:
Luksus klases dzīvokļi, kas ir paši dārgākie valstī, nav atkarīgi no situācijas tirgū. Tos pircējs var iegādāties gan krīzes laikā, gan straujas augšupejas gados. Ja tirgū kopumā vērojams cenu un darījumu skaita kāpums, tas nenozīmē, ka automātiski veidosies rinda pēc miljonu vērtiem nekustamajiem īpašumiem. To skaitliski ir maz, un tiem ir jāgaida savs klients. Bieži tos gaida gadiem; tas šādam nekustamajam īpašumam nav nekāds kritisks rādītājs. Šim segmentam tā ir normāla prakse, ka īpašums tiek pārdots pat pēc trim-četriem gadiem pēc pirmā piedāvājuma izteikšanas. Gadās arī garāki termiņi. Pats piedāvājums ir īpašs, taču arī pircējs ir tāds. Jābūt ļoti būtiskiem iemesliem, lai cilvēks ieguldītu savu miljonu vai pat vairāk tieši Rīgā, nevis citā vietā. Cenas ziņā vienmēr jāmeklē kompromiss ar tirgotāju. Darījumā ar luksusa dzīvojamo nekustamo īpašumu svarīgi, lai gan pircējs, gan tirgotājs būtu, tā sakot, uz viena viļņa. Abas darījuma puses − turīgi cilvēki, kuriem nav finanšu grūtību, cilvēki ar skaidru pasaules uztveri. Ja pasaules skatījumi sakrīt, darījums notiek.
Man ir izjūta, ka Rīgā un Jūrmalā pārdošanai to piedāvāto dzīvokļu skaits, kuru cena pārsniedz miljonu eiro, jau vairākus gadus praktiski ir nemainīgs. Uzmanību piesaista, lūk, kāds jautājums: pašos elitārākajos Latvijas jaunajos projektos kā pirmie tiek rezervēti tieši paši labākie un dārgākie piedāvājumi. Kas to dara? Nerezidenti, dažreiz vietējie, dažreiz paši apbūvētāji vai ar tiem saistītie uzņēmēji. Principā jaunu dažāda veida luksusa dzīvokļu tirgū nav daudz. Tie arī pakāpeniski tiek pārdoti. Tas bija vērojams kompleksos Ģipša fabrika, Elizabetes Nams, identiska situācija šobrīd ir arī projektā River Breeze Residence. Gandrīz visi šāda mājokļa pircēji ir gala pircēji, kuri iegādājas īpašumu savām vajadzībām. Nomas tirgū šie piedāvājumi pēc pārdošanas praktiski neparādās.
Latvijas luksusa dzīvokļu segmentā pašlaik vērojama pilnīgi normāla situācija. Gan mēs, gan mūsu kolēģi katru nedēļu veicam kāda piedāvājuma, kura vērtība ir miljons eiro un vairāk, apskati kopā ar klientiem. Domāju, ka līdzīga stabilitāte saglabāsies arī turpmāk. Kas varētu veicināt pārdošanas skaita pieaugumu? Manuprāt, risinājums ir tikai viens – nodrošināt mazliet lielāku tirgotāju elastību un labvēlīgus apstākļus valstī.
Romans Golubevs