Ir pilnīgi skaidrs, ar ko šis gads ieies pasaules vēsturē, tomēr, spītējot vīrusam, pandēmijai un ierobežojumiem, nekustamā īpašuma tirgus nav panīcis
Tas šogad ir bijis diezgan aktīvs un izteikta īpašumu cenu lejupslīde nav notikusi. Pārmaiņas gan piedzīvo īres segments, izriet no Latvijas Nekustamo īpašumu darījumu asociācijas (LANĪDA) veiktās biedru, sertificētu aģentu aptaujas, kurā lūgts nosaukt šā gada raksturīgākās tendences, izcelt notikumu tirgū, kā arī mēģināt ieskatīties 2021. gadā.
Cerība uz jauno īres likumu
Tomass Riksis, SIA Codo Real partneris:
“Pandēmijas ietekmē, izvēloties starp dzīvokli un māju, cilvēki biežāk nosveras par labu mājas iegādei. To parāda pieprasījuma pēc zemes un privātmājām. Tajā pašā laikā daļa cilvēku, kas bija nolēmuši 2020. gadā iegādāties īpašumu, ir atlikuši darījumu uz nenoteiktu laiku, jo saistībā ar Covid-19 ir neziņā par rītdienu.
Īres tirgū ir palielinājies piedāvājums, kas ir saistīts gan ar īstermiņa dzīvokļu pieplūdumu ilgtermiņa īrēs sektorā, gan ar to, ka daži attīstītāji, it īpaši luksusa segmentā, daļu no saviem dzīvokļiem piedāvājuši īrei. Lielāks piedāvājums ir viesis arī cenu korekciju – salīdzinot ar iepriekšējo periodu, vidējā īres cena ir samazinājusies par aptuveni 10-15%.
Prieks, ka turpinās Rail Baltica projekts, jau nākamā gada sākumā sāksies vērienīgi būvdarbi, modernizējot centrālo mezglu. Rīgas iedzīvotājiem nāksies kādu laiku saskarties ar neērtībām, taču nākotnē Centrāltirgus rajons kļūs skaistāks, ērtāks, Maskavas priekšpilsēta – iedzīvotājiem draudzīgāka, kā rezultātā tur tiks attīstīti gan jauni projekti, gan renovētas ēkas.
2021. gadā joprojām būs aktīvs vidējās klases jauno projektu tirgus; attīstītāji turpina būvēt, kā arī iegādāties jaunus zemes gabalus. Luksusa klases projektu attīstītāji šobrīd ir vairāk nogaidoši, jo piedāvājums ir mazliet lielāks nekā pieprasījums.
Un visbeidzot jāpiemin jaunais īres likums, ko visi nozares profesionāļi gaida ar lielu nepacietību un kuram vajadzētu stāties spēkā 2021. gada sākumā. Tas palīdzēs sakārtot īres tirgu, veicinās jaunu īres namu attīstību un uzturēšanu, kā arī mazinās ēnu ekonomiku. Saistībā ar to ir arī jūtama investoru un attīstītāju pastiprināta aktivitāte īres namu segmentā.”
Investoru apetīte nav mazinājusies
Ģirts Grīnbergs, SIA Newsec LV valdes priekšsēdētājs:
“2020.gadā aktivitāte investīciju objektu tirgū nav norimusi. Daži no īpašumu pircējiem cerēja uz tirgus cenu būtisku korekciju, kura gan tā arī nenotika. Neapšaubāmi Covid-19 negatīvi ietekmēja viesmīlības, tirdzniecības un biroju platību segmentu. Tomēr vēlos izcelt Lidl aktivitāti tirdzniecības tīkla paplašināšanā. Tāpat ekspluatācija tika nodoti 44 tūkst. kvadrātmetru jaunu biroju platību, kas ir būtisks pieaugums šajā segmentā.
Mūsu uzņēmums sekmīgi realizēja dažus lielākus pārdošanas darījumus (Berģu loģistikas centrs un tirdzniecības centrs Liepājā) investoriem, kas tikai apliecināja faktu, ka investoru apetīte objektu iegādei nav mazinājusies.
Ja izdosies ierobežot Covid-19 izplatīšanos, prognozēju lielu tirgus aktivitāti visos nekustamā īpašuma segmentos.”
Saglabājusies nerezidentu interese
Irina Alazova, Mercury Group īpašniece:
“Vēl pavasarī bija grūti iedomāties, ka tirgus būs tik aktīvs. Pārdošanas darījumu skaits nav samazinājies, salīdzinot ar 2019. gadu.
Jaunas ģimenes, vietējie klienti pērk dzīvokļus jaunajos projektos (ja bankas piešķir finansējumu), krieviski un angliski runājoši nerezidenti, kuriem Latvijā jau ir īpašums, vēlas iegādāties plašāku mājokli un pārcelties uz pastāvīgu dzīvi.
Ir pamanāms to cilvēku pieplūdums, kuri Latviju izvēlējušies kā zaļu valsti un iegādājušies mājokli atpūtai ar mērķi iegūt termiņuzturēšanās atļaujas (TUA). Tas vairāk attiecināms uz Jūrmalu vai lauku īpašumiem.
Aktīvi ir bijuši arī tie pircēji, kuri nekustamo īpašumu uzskata par drošu investīciju, kuri nestabilos apstākļos iegulda mājokļos, komercobjektos ar mērķi izīrēt/iznomāt, tādējādi gūstot pasīvus ienākumus, vēlāk, iespējams, objektu pārdodot tālāk.
Kopumā esam apmierināti ar pārdošanas apjomiem un kvalitāti.
Mercury Group notikums ir projekta Iris Shampeteris Apartments otrās kārtas nodošana ekspluatācijā. No 72 dzīvokļiem 85% realizējām vēl pirms ēku nodošana ekspluatācijā. Plānojam sākt nākamās kārtas.
Pozitīva scenārija gadījumā – atceļot ierobežojumus un uzvarot Covid-19 – sagaidāma klientu – nerezidentu pieplūdums, jau tagad ir aktīva interese apmeklēt Latviju ar mērķi izvēlēties īpašumu un iegūt TUA. Tādējādi nav izslēgts kvalitatīvu objektu trūkums un cenu pieaugums premium segmentā, īpašumiem ārpus pilsētām, kā arī komercīpašumiem.
Arī vietējo pircēju tirgus būs stabils un veiksmīgi attīstīsies pie optimālas attiecības starp cenu, kvalitāti, istabu skaitu, platību, atrašanās vietu, kā arī banku lojalitāti.”
Optimizē platības
Egīls Smilktiņš, Starlex Real Estate vadītājs, un Artūrs Lazdiņš, Starlex Real Estate komercnodaļas vadītājs:
“Daudzi paredzēja sliktāko scenāriju un cerēja, ka varēs iegādāties nekustamo īpašumu par sviestmaizi vai ar ļoti lielām atlaidēm, tomēr šis scenārijs nepiepildījās un inerces rezultātā iesāktie darījumi martā 75% gadījumos tika pabeigti. Turpmākajos mēnešos tirgus piemērojās jaunajai situācijai, klienti ļoti pārdomāja ikvienu darbību, tomēr interese neapsīka. Tiesa, darījumu gaita bija gausāka, arī banku piesardzīgās politikas dēļ. Vasarā tirgus nedaudz atguvās un rudenī pat pārspēti iepriekšējā gada analogo mēnešu rezultāti. Nebijušu interesi sajutām no zemju un privātmāju potenciālajiem pircējiem, tomēr, līdz ar pandēmijas otro vilni, piesardzība ir atgriezusies.
Investīciju segments ir viens no retajiem, kur interese un darījumi neapsīkst pat šobrīd. Pavasarī un vasarā mums izdevās pārdot vairākus lielus investīciju objektus, vairāki darījumi ir procesā. Pēc konsultācijām vēršas arī attīstītāji, kuri plāno attīstīt ciematus, atgriezusies ir arī rindu māju ideja.
Vēl viena gada tendence – iespējamais nomas maksas samazinājums. Pragmatiski domājoši iznomātāji bija uz sadarbību vērsti un tā vietā, lai paliktu ar tukšām telpām, samazināja nomas maksu, pat par 50%. Viesnīcu segmentā daudzi centās pārprofilēties, viesnīcas pārveidot par apartamentiem. Tas daļēji palīdzēja saglabāt ienākumus un daži piemēri ir veiksmīgi, tomēr reālāk to izdarīt ir nelieliem boutique tipa objektiem.
Saistībā ar daļēju strādāšanu no mājām, ir pārdomas par biroju aktualitāti nākotnē. Uzņēmumi pārskata platības, atsevišķi nomnieki to samazina vai piedāvā apakšnomu. Telpas gan samazina salīdzinoši neliela daļa biroju nomnieku, tie šo gadu ir pārdzīvojuši labāk par tirdzniecības telpu nomniekiem.
Koordinējot ēkas Riverside Offices iznomāšanu, novērojam, ka potenciālie nomnieki biežāk pievērš uzmanību gaisa kvalitātei, kopējai darba videi. Ņemot vērā attālinātā darba iespējamību, arī tehnisko nodrošinājumu nomnieki uztver nopietnāk.
Starp notikumiem varam atzīmēt nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības likumu, kas stājās spēkā 2020. gada 1. augustā. Turpmāk darījumos ar nekustamo īpašumu iesaistītajiem starpniekiem būs jāreģistrējas Ekonomikas ministrijas izveidotajā reģistrā, kura virsmērķis ir izskaust ”kaktu mākleru” darbošanos, veicināt godprātīgu nekustamā īpašuma aģentu darbu un celt industrijas prestižu. Mērķis ir cēls, virziens ir pareizais, tomēr šobrīd jautājumu ir vairāk nekā atbilžu.
Joprojām gaidām jauno īres tirgus regulējumu. Tad valstī varētu kvalitatīvāk attīstīties īres tirgus, kā arī prognozējam veiksmīgāku sadarbību ar īres namu attīstītājiem.
Pārmaiņu laikus veiksmīgāk pārdzīvos tie, kuri spēs pielāgoties. Lielāku nozīmi iegūs dažādas tehnoloģijas, īpašumus rādot un pārdodot attālināti. Varētu tikt īstenoti nebijušas koncepcijas, piemēram, co-living, kas apvieno dzīvošanu un strādāšanu zem viena jumta un kas jau ir izplatīts gan Skandināvijā, gan Vācijā.
Arī nākamgad būs ceļošanas ierobežojumi, tomēr pašmāju tūrisms varētu būt ieguvējs. Interese par viesu māju īri, par brīvdienu un lauku īpašumu iegādi saglabāsies un pat pieaugs. Iespējams, kādam ārzemēs mītošajam tautietim ideja par Latvijas ekoloģisko vidi liks atgriezties un iegādāties brīvdienu māju, vasarā šādus pieprasījumus saņēmām diezgan daudz.
Bez krasām svārstībām
Andis Bīriņš, Ober Haus Real Estate dzīvojamo platību nodaļas vadītājs, Artūrs Lezdiņš, Ober Haus Real Estate vērtēšanas nodaļas vadītājs:
“Tirgus noskaņojums bija visnotaļ mainīgs. Pavasarī Covid-19 nopietni iedragāja tirdzniecības platību, viesnīcu un ēdināšanas telpu segmentu.
Dzīvojamo platību tirgū lielākās izmaiņas bija īres segmentā. Pasaulē populārais uzņēmējdarbības veids Latvijā sāka attīstīties vien pirms dažiem gadiem – uzņēmēji iepirka nelielus īpašumus, aprīkoja tos ar mēbelēm un piedāvāja īrei uz diennakti. Tiklīdz robežu slēgšanas dēļ tūristu plūsma pārtūka, šo dzīvokļu īpašniekiem nekas cits neatlika kā piedāvāt savus dzīvokļus ilgtermiņa īrei. Tas pavasara otrajā pusē Rīgas centrā radīja izīrējamo dzīvokļu pārpalikumu, kas savukārt ietekmēja cenas – tās samazinājās. Lai situāciju līdzsvarotu, bija vajadzīgs laiks.
Viens no darījumu veidiem, kas Latvijā kļūst populārāks, ir komercīpašuma sale and leaseback (pārdošana ar atpakaļnomu). Uzņēmums, kas vēlas iegūt kapitālu, pārdod savu komercīpašumu, kurā veic uzņēmējdarbību. Pēc objekta pārdošanas, tas turpina darbu tajās pašās telpās, taču kā nomnieki. Investoriem tā ir garantija zemākam riskam, bet iepriekšējiem īpašniekiem šāds modelis ļauj iegūt līdzekļus investīcijām. Ņemot vērā pandēmijas ietekmi uz daudzām nozarēm, šādi darījumi varētu notikt biežāk.
2020. gads parādīja, ka viss pasaulē ir mainīgs, dažādi globāli notikumi var uzrasties negaidīti, taču vienlaicīgi varam arī secināt, ka ne visi satricinājumi nes būtiskas cenu izmaiņas nekustamo īpašumu sektoram. Covid-19 ir skāris visu pasauli, daudzi ir zaudējuši darbu un ienākumus, neskatoties uz to, īpašumu cenas ir palikušas gandrīz nemainīgas, un tā nav tikai vienas valsts tendence. Lielākas vai mazākas ekonomiskās krīzes laikā īpašumu cenas krita, un daudzi prognozēja, ka arī Covid-19 ietekmē tās samazināsies, bet, kā tirgus rāda, tā vismaz pagaidām nav.
Pietiekami stabili turamies to cenu līmenī, kāds bija fiksēts 2019. gada beigās. Domājam, ka 2021. gada beigās arī darījumu rādītāji būs tikpat labi kā 2019. gada beigās. Taču pašam koronavīrusam beigu nav un tik drīz nebūs. Tas kļūs par sezonālu parādību, to uztversim mierīgāk.
Komerctelpu segmentam ir svarīgi, lai atjaunotos starptautiskais tūrisms. Tā atgriešanās iepriekšējā līmenī var būt samērā strauja: cilvēki ir noguruši no ilgstošas uzturēšanās vienā vietā un ierobežojumiem.
Globālā ekonomiskā recesija var ievilkties, bet Baltijas valstīs situācija ekonomikā ir stabila un nav slikta. Neesam tik lielā mērā atkarīgi no starptautiskajiem tirgiem. Pēdējās dekādēs nav bijuši strauji uzplaukumi un lieli kritumi. Situācija normalizēsies un investori to redz: panikas nav ne finanšu, ne nekustamā īpašuma tirgos.
Mājokļu cenu ziņā būtiskam kritumam nevajadzētu būt. Ja salīdzina ar Lietuvu un Igauniju, tur cenas ir krietni augstākas. Ņemot vērā Eiropas kontekstu – varam sagaidīt lēzenu cenu pieaugumu vēl daudzu gadu garumā.”