Viens no īpašuma tipiem, kas tuvākajā nākotnē varētu attīstīties straujāk, ir rindu māju būvniecība.
Šobrīd tirgū trūkst šī starpprodukta starp dzīvokli un savrupmāju, tā Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācijas LANĪDA rīkotajā diskusijā, kas veltīta privātmāju un apbūves zemes gabalu tirgum, pauda LANĪDA sertificēts aģents, SIA Domuss ciematu attīstības un pārdošanas projektu vadītājs Jānis Ozols un Swedbank būveksperts Gatis Pūcītis. Latvijā vēl joprojām valda stereotipi, ka rindu vai dvīņu māja nav īsta māja.
Kopumā piedzīvotās pandēmijas rezultātā cilvēki varētu būt vairāk tendēti strādāt attālināti. Tas savukārt varētu mainīt īpašumu izvēli, dodot priekšroku lielākam miteklim; starpība starp plašāku dzīvokli un privātmāju nav ārkārtīgi liela.
Tajā pašā laikā, lai nopirktu privātmāju tuvējā Pierīgā, jārēķinās ar summu ap 200-250 tūkstošiem eiro. Ir patērētāju grupa, kas vēlētos no dzīvokļa pāriet uz cita veida mitekli, nemaksājot tik lielu absolūto summu. Iespējams, šie cilvēki būtu spējīgi tik daudz maksāt, taču psiholoģiski netiek pāri 200 tūkst. eiro, sacīja Gatis Pūcītis. Un tie varētu apsvērt iespēju iegādāties rindu vai dvīņu māju, kas ir lētākas.
Pēc pauzes seko pieplūdums
Privātmāju un zemes gabalu tirgum ir raksturīga sezonalitāte; šopavasar, brīdī, kad sākās zemes/privātmāju aktīvākā iegādes sezona, “talkā” nāca Covid-19. “Mums par lielu pārsteigumu, interese no potenciālajiem pircējiem nemazinājās. Tieši pretēji – tā ir krietni palielinājusies – tā vismaz sava uzņēmuma ietvaros esam novērojuši. Viens no iemesliem noteikti bija valstī izsludinātais ārkārtas stāvoklis un nepieciešamība pašizolēties, proti, cilvēkiem bija vairāk laika pievērsties lietām, kuras vienmēr bijušas aktuālas, taču laika trūkuma dēļ atliktas” sprieda Jānis Ozols. Iespējams, šobrīd tām ģimenēm, kuras izvērtē lielāka dzīvokļa vai arī mājas iegādi, svaru kausi nosliecas par labu būvniecībai, ja zemes gabals jau ir īpašumā, vai arī tās meklē jau gatavas mājas.
Domuss privātmāju ciematu attīstības programmā ir pieci projekti Pierīgā. “Ja salīdzina šā gada pirmo pusgadu un pagājušā gada attiecīgo laika posmu, interese ir palielinājušās par ~20%, tostarp noslēgto darījumu ziņā. Piemēram, marta beigās-aprīlī, kad bija aktīvākā Covid-19 “sezona”, noslēdzām trīs būvniecības stadijā esošu māju iegādes darījumus. Bankas visiem pircējiem arī veiksmīgi apstiprināja finansējumu. Tie nav klienti, kuri iegādes procesu sākuši agrāk un martā-aprīli nonākuši pie secinājuma, ka jāpērk. Nē, šie bija, ja tā var izteikties, Covid-19 laika klienti,” informēja Domuss pārstāvis, piebilstot, ka vēl joprojām ir gana daudz cilvēku, kas ir pārliecināti par savu maksātspēju gan šobrīd, gan arī nākotnē.
Pieredze bankā bijusi līdzīga – pirmās nedēļas, sākoties ārkārtas situācijai, valdījusi neizpratne. “Aptuveni pusotru mēnesi bija mazāka aktivitāte, taču jūnijā darījumu apjoms jau ir pietuvojies iepriekšējo periodu līmenim,” stāstīja Gatis Pūcītis. Viņaprāt, Covid-19 ietekmē mainīsies biznesa, darba vide, cilvēkiem būs dota iespēja strādāt no mājām. “Cilvēkiem šopavasar bija vairāk laika padomāt par savu ikdienu, ģimenes dzīvi. Interese par zemes un māju iegādi patiešām bija, varbūt līdz rezultātam nenonāca visi, taču daudzi izmantoja laiku, lai noskaidrotu savas finansiālās iespējas, dažādas ar būvniecību saistītas nianses, lai saprastu, ko tad īsti vēlas,” skaidroja būveksperts.
Kompakti un racionāli
Runājot par tendencēm, Gatis Pūcītis norādīja, ka proporcija starp tiem, kuri vēlas iegūt gatavu māju, un tiem, kas vēlas būvēt paši, ir līdzīga. Tagad ir lielāka interese par no Rīgas salīdzinoši attālākām vietām.
Rīgā, salīdzinot no daudziem novadiem, krietni atšķiras būvprojektu saskaņošana. Finansējuma saņemšanā arī šis aspekts spēlē lielu lomu. Nereti tāpēc cilvēki labāk izvēlas Pierīgas novadu nevis galvaspilsētu.
Novadu popularitātes TOP ik pa laikam notiek kādas izmaiņas. Allaž iecienīts ir Mārupes, Babītes novads, tur ir arī augsta darījumu aktivitātes. Populāri ir arī Stopiņi. Ik pa laikam uzplaiksnī interese par Ikšķili, Ķekavu. Taču – jo tālāk no Rīgas, jo sarežģītāk ir iegūt finansējumu, atzina Gatis Pūcītis. Tajā pašā laikā, kā ierasts, aktīva ir Jelgava, arī Valmieras reģionā notiek darījumi, cilvēki tur būvē mājas. Šogad (pirms Covid-19), bija “atdzīvojusies” Kurzeme – Ventspils, Tukums.
Savukārt, runājot par māju konstruktīvo materiālu, būveksperts pauda, ka pie mums cilvēki ir pieķērušies mūrim, tomēr pēdējos gados koks kļūst populārāks. Proporcija starp mūra un koka ēkām ir 70% pret 30%. Banka finansē abu veidu ēkas; atšķirība ir apdrošināšanā.
“Stereotipi par koka mājām kā neilgmūžīgām joprojām ir dzīvi. Pirms gadiem pieciem proporcija bija 90% (mūris) pret 10% (koka), bet pašlaik tā tiešām varētu būt 70% pret 30%” piekrita Jānis Ozols. Uzņēmums privātmāju ciematu attīstīšanas programmu sāka 2011. gadā, pirmos piecus-sešus gadus pieturoties pie koka karkasa māju būvniecības pasūtīšanas. Taču ar mērķi aptvert plašāku tirgus daļu un mērķauditoriju tas ir sācis arī vairāku mūra māju būvniecību.
Kopš iepriekšējās krīzes cilvēki ir kļuvuši apdomīgi un racionāli, tas attiecas arī uz māju platību izvēli. Jānis Ozols stāsta: “Brīdī, kad lemjam par jaunu māju būvniecības sākšanu, izvēlamies projektus, kuru dzīvojamā platība nepārsniegtu ~120 m2. Šā brīža tendences rāda, ka lielākas platības īsti pieprasītas nav. Tiem, kuri pirmskrīzes laikā sabūvēja sev 300-400 m2 lielas mājas, šobrīd tās ir problemātiski realizēt, ja tāda vajadzība rodas.”
Gatis Pūcītis papildinot akcentē tendenci cilvēkiem biežāk izvēlēties vienstāvu ēku. “No mūsu skatu punkta – patiešām labs produkts. Tas ir plāns B, ja dzīvē nākas māju realizēt, tādu ir daudz vienkāršāk pārdot, nekā lielāku, kura tapusi ar domu “te dzīvošu visu mūžu”.”
Interesē siltumsūkņi
Tikmēr apkures risinājumu jomā strauji popularitāti gūst gaisa ūdens siltumsūkņi – iespējams, tāpēc, ka uzstādīšanā tie ir salīdzinoši lēti, turklāt klimats mainās par labu siltajam laikam. Diezgan populārs risinājums bija un joprojām ir granulu katli, iezīmes raksturoja bankas pārstāvis.
“Cilvēki ir gatavi izvēlēties arī siltumsūkņa risinājumu,” piekrita Jānis Ozols, taču norādīja, ka daļā no Domuss attīstītajiem ciematiem ir izbūvēti gāzes tīkli. Gāzes apkure ir tā, ko vietējais iedzīvotājs labi zina, par to ir pieejama plaša informācija, atsauksmes, ir puslīdz prognozējamas izmaksas uzturēšanā. Par apkuri runājot, viņš vēl stāstīja, ka šobrīd cilvēki vairāk novērtē siltās grīdas nevis radiatorus.
Pārāk optimistiski
Ja ir padomā nevis mājas pirkšana, bet gan tās būvniecība, dodoties uz banku pēc finansējuma, jāsagatavo detalizēta tāme, tai ir jābūt tādai, lai visām iesaistītajām pusēm būtu skaidra cena, apjomi. Tāmei ir jābūt sagatavotai saskaņā ar tehnisko projektu, līdz ar to tajā ir jābūt iekļautai darba algai, materiālu izmaksām, mehānismiem, nodokļiem, citiem vārdiem, pilnam būvniecības ciklam – no pamatiem līdz teritorijas labiekārtošanai, skaidroja būveksperts.
Viņš arī neslēpa, ka tāmēs kļūdas mēdz gadīties. Visnotaļ bieži cilvēki ir pārāk optimistiski savos pieņēmumos par izmaksām. Piemēram, sākotnēji plāno vienkāršoti – būs flīzes par 7 eiro/m2, bet realitātē veikalā saprot, ka vēlas tās, kura maksā 15 eiro/m2. Viņiem dažkārt piemirstas tāmēs ietvert jau pieminētos nodokļus vai teritorijas labiekārtošanas darbus.
Ir gadījumi, ka būvdarbi sadārdzinās darbaspēka deficīta dēļ. Ja cilvēks nav gatavs gaidīt, jālīgst tie celtnieki, kas tirgū ir pieejami, tad nereti sanāk par 5-10% dārgāk.
Dažkārt ir vēlme mainīt risinājumus jau būvniecības procesā, piemēram, sākotnēji pasūtītājs ir plānojis granulu apkures katlu, bet vēlāk saprot, ka vēlas zemes siltumsūkni, kopējās izmaksas var krietni pieaugt. Jāņem vērā, ka banka finansējumu būvniecībai izsniedz pa daļām, parasti tās ir 3-4 un starp tām veic objekta apsekojumu, kontroli.
Vienmēr cilvēkus interesējošs jautājums – cik izmaksā savas mājas būvniecība. Gatis Pūcītis stāstīja, ka šādu statistiku viņš apkopo jau vairākus gadus. Pēc viņa rīcībā esošās informācijas, vidējās būvniecības izmaksas privātmājai ir aptuveni 1100 eiro/m2, rēķinot uz ēku iekštelpu platību (bez zemes, bez mēbelēm u.tml.) Gada laikā tās pieaug 5-6% robežās un arī šogad varētu saglabāties līdzīga tendence.
Cer uz pozitīvu ietekmi
Vēl speciālisti akcentēja ALTUM programmu nozīmi. Gatis Pūcītis: “Esam secinājuši, ka Latvijā diezgan liela problēma ir tieši pirmās iemaksas nodrošināšana. Cilvēkiem to ir grūti sakrāt, lai gan segt ikmēneša kredītmaksājumu viņi spēj.”
Jānis Ozols atklāja, ka aptuveni 90% no visiem privātmāju darījumiem notiek ar ALTUM atbalstu. Darījumos, kur pirkuma summa ir 180-200 tūkst., pirmā iemaksa ir krietna, bet ar ALTUM atbalstu pirmā iemaksa kļūst “paceļama”. Turklāt kopš šā gada 1. jūlija atbalsta programmā ieviesti dažādi jauninājumi. “Iepriekš īpašuma iegādes summas griesti bija 200 tūkst. eiro, savukārt tagad, pateicoties mūsu iniciatīvai un aktīvai sadarbībai ar Nacionālā nekustamo īpašumu attīstītāju aliansi un Ekonomikas ministriju, tie ir pacelti līdz 250 tūkst. eiro. Tas ļaus privātmāju attīstītājiem ne tikai darboties izdzīvošanas režīmā, bet arī būt elastīgākiem māju projektu izvēlē. ALTUM programma ir spēkā jau kopš 2015 gada, šajā laikā būvniecības izmaksas ir nepārtraukti augušas, bet īpašuma iegādes summas griesti – ne. Ceru, ka šo griestu pacelšana pozitīvi ietekmēs tirgu. Tāpat ir paredzēts papildus atbalsts tieši daudzbērnu ģimenēm– vienreizēja subsīdija pie īpašuma iegādes. Laiks rādīs, kā tas strādās un palīdzēs. Katrā ziņā, pirmie iespaidi ir pozitīvi,” vērtēja Jānis Ozols.
Zināšanai
Iegādājoties zemi (un būvējot):
- rūpīgi jāpēta inženierkomunikāciju pieslēgumu tehniskie noteikumi, ko izdod pašvaldība;
- jāizvēlas zemes gabals pēc iespējas tuvāk inženierkomunikācijām;
- īpašu uzmanību jāpievērš elektrībai – cik tuvu tā ir, kādas ir pieejamās jaudas. Ja zemesgabalam līdzās iet gaisa elektrolīnija, ir sadales kaste, tas nebūt vēl nenozīmē, ka elektrība zemesgabalam ir pieejama vajadzīgajā jaudā. Iespējams, ka tuvākajā apkārtnē visas jaudas jau ir iztērētas, un elektrības nodrošināšana varētu prasīt vēl papildus 510 tūkst. eiro;
- izvēlēties zemes gabalu bez apgrūtinājumiem;
- ja ir privātie piebraucamie ceļi, jānoskaidro, kurš tos ziemā tīrīs, kurš labos un kurš par to maksās;
- pērkot tikai zemi, jārēķinās, ka būs nepieciešams lielāks paša līdzfinansējums;
- kā alternatīvu vērts izvērtēt gatavus tipveida risinājumus; mūsu valstī tapušie tipveida māju projekti ir pielāgoti Latvijai, normatīvajiem aktiem, situācijai. Jārēķinās ar zināmu risku, projektu pērkot internetā, piemēram, radītu Polijā, dažkārt nākas tos “pārzīmēt”, veikt pārprojektēšanu;
- nežēlot naudu mājas projektēšanai – jo detalizētāks projekts, jo precīzāka tāme, jo precīzāk varēs izbūvēt ēku, galu galā var ietaupīt līdzekļus būvniecības gaitā;
- paredzēt vismaz nelielu rezervi tāmē;
- ja ir iespēja, pieaicināt būvuzraugu, tas ir zināms garants kvalitātei.
Iegādājoties māju:
- jārēķinās, ka buma laikā (2006.2007.gadā) tapušās ēkas bieži būvētas ātri un nekvalitatīvi; var uzdurties dažādām tehniskām problēmām;
- jāpievērš uzmanība tehniskām niansēm; ieteicams gatavu māju apskatīt kopā ar speciālistu, vismaz virspusēji novērtēt, kā ēka ir būvēta;
- jāpadomā par nepieciešamo platību, nepāršaut pār strīpu, jāvērtē ilgtermiņa perspektīvā;
- noteikti svarīgi ir noskaidrot, kādas būs izmaksas, piemēram, par apkuri. Dažkārt pārdošanas cena ir vilinoša, bet uzturēšanas izmaksas ir lielas. Citreiz ir labāk nopirkt dārgāk, bet ar zemākām ikmēneša ekspluatācijas izmaksām.
Avots: Swedbank, SIA Domuss