Pēdējo 15 gadu laikā Rīgā tika uzcelts ap 17000 jaunu dzīvokļu. No tiem, potenciālajiem pircējiem, šodien tiek piedāvāti mazāk kā 1800 un daudzi no šiem dzīvokļiem neatrodas labākajos un kvalitatīvākajos projektos ar labāko atrašanās vietu. Pie šāda secinājuma nonākuši kompānijas NIRA fonds speciālisti, pētot jauno projektu tirgu.

Pēc kompānijas NIRA fonds aprēķiniem, no 1995. līdz 2010. gadam Rīgā tika uzceltas vai pilnībā rekonstruētas ap 300 daudzdzīvokļu ēkas. Tikai 39 no tām ir vairāk kā 100 dzīvokļi, bet kopējais Rīgas dzīvokļu fonds papildināts aptuveni par 17000 jaunām vienībām. Ja pieņemam, ka katrā dzīvoklī vidēji dzīvo 2,5 cilvēki, tad varam aprēķināt ka Latvijas galvaspilsētas jaunceltnēs varētu dzīvot no 40 000 līdz 45 000 cilvēku vai 6% no visiem Rīgas iedzīvotājiem (pēc Rīgas pašvaldības ofociālā portāla ziņām, Rīgā dzīvo nedaudz mazāk kā 750000 iedzīvotāju). Mūsu rādītājs ir zemāks par kaimiņu - Igaunijas un Lietuvas rādītāju pat ņemot vērā to, ka Rīgas rajonā tika uzceltas vēl vairāk kā 80 daudzdzīvokļu mājas.

Patiesībā, rīdzinieku skaits, kuri dzīvo jaunuzceltās daudzdzīvokļu mājās, ir mazāks par 6%, jo no 1995. - 2010. gadam celtajā dzīvojamā fondā nepārdoti ir palikuši 3600 - 3700 dzīvokļi. NIRA fonds ekspertu pētījums liecina, ka lielākā daļa no tām jau ir vai nu banku vai banku meitas struktūru pārziņā, bet bankas viņu īpašumā esošo dzīvokļu fondu nepārdod par šodienas tirgus cenām. Tās pieņēmušas lēmumu gaidīt to brīdi, kad jauno dzīvokļu cenas palielināsies līdz līmenim, kurš maksimāli pielīdzināms vai būs lielāks par šiem dzīvokļiem uzliktajām hipotekārajām saistībām.

Tirgū esošo, reāli piedāvāto, jauno projektu dzīvokļu analīze rāda, ka to vidū ir tādi, kuri nodoti ekspluatācijā jau pirms 3 - 4 gadiem, bet tā arī nav bijuši pieprasīti, pat tirgus cenu pieauguma laikā. Iemesls - neatbilstība potenciālo pircēju prasībām. Tie ir gan tā saucamie „penthausi", kas tika pozicionēti kā „ekskluzīvi dzīvokļi" ar lielām platībām un nepārdomātiem plānojumiem jaunbūvēs, kas izvietotas mikrorajonu iekšienē Rīgā vai Rīgas rajonā gan vienkārši dzīvokļi nekvalitatīvos projektos.

Vēl viena jauno projektu problēma, kas nepalielina to pievicību pircēju acīs ir vāja un nepārdomāta infrastruktūra. Spilgts piemērs tam ir Mārupe. Šeit ir rajons ar gandrīz 2000 jauno mājokļu vienībām. Lai nokļūtu ar automašīnu uz maģistrālās ielas, šo mājokļu dzīvokļu īpašniekiem pa šauru ieliņu jāpārvar 500 m attālums. Pašlaik, kamēr visi ēkas dzīvokļi nav apdzīvoti, tas nerada īpašas grūtības, bet, kad visos dzīvokļos būs iemīnieki, pirms darba vai atgriežoties mājās, viņiem nāksies stāvēt sastrēgumos jau pie mājām. Šādu piemēru Rīgā un tās pievārtē ir daudz. Vēl šeit varam minēt arī skolu, bernudārzu un medicīnas iestāžu trūkumu. „Tādējādi, tādu dzīvokļu, kuri reāli varētu ieinteresēt potenciālo pircēju, apjoms ir ierobežots", uzskata kompānijas NIRA fonds valdes locekle Jevgenija Markova-Krūmiņa.

Apkopojot publiski pieejamās datubāzes, šopavasar NIRA fonds speciālisti Rīgā jaunajos projektos atrada ap 350 kvalitatīvus dzīvokļus, ko piedāvā zem 1100 Eur/kvm. Šādi piedāvājumi tiek nopirkti pirmie. Tas atļauj domāt, ka tirgū novērojams par pašreizējām cenām pārdodamo jaunu dzīvokļu slēptais deficīts.

Nosacīti uzskatot, ka jaunu dzīvokļu platība ir 70 kvm, visa šī dzīvojamā fonda vērtība ir tuvu 22 milj. EUR."Gribu pievērst uzmanību tam, ka sāktos jauns attīstības posms, ja kāds liels investors, uzņēmējs, valsts vai pašvaldība izpirktu šo labo dzīvokļu kopumu par šodienas tirgus cenu, tas nenoliedzami spēcīgi ietekmētu arī jauno projektu tirgu, nekustamo īpašumu tirgu kopumā, kā arī celtniecību. No tirgus pazustu piedāvājumi, kas ir zemāki par tagadējo jaunu mājokļu celtniecības pašizmaksu. Attīstītāji varētu uzsākt jaunus projektus. Pie tam, investoru naudas ieguldījumi nopirkto dzīvokļu kopumā dotu labu peļņu pēc 2-3 gadiem"- domā Jevgenija Markova-Krūmiņa.

Jauno projektu tirgus pēdējā pusgada tendence - to krasa diferenciācija. Tas ir, ja agrāk par dzīvokļiem netālu izvietotos projektos prasīja līdzīgu cenu, tad tagad šīs cenas var atšķirties pusotru un vairāk reižu. Kritērijs- projekta veiksmīgums. Pats spilgtākais piemērs- situācija uz Mežciema un Dreiliņu robežas. Projekta "Dzimtā sēta" dzīvokļus izsolē pārdeva ne vairāk par 750 EUR/kvm, bet NCC, Biķernieku ielas projektā, tuvu 1000 EUR/kvm, "Jaunbiķeros" vēl dārgāk, 1300 EUR/kvm. Jāpiezīmē, ka sākuma posmā cenas visiem šiem projektiem bija līdzīgas - ap 1400-1600 EUR/kvm. Tas lieku reizi liecina, ka pārdomātiem un kvalitatīviem projektiem pieprasījums nezūd pat nekustamā īpašuma krīzes periodā.

Tirgus izpētes gaitā savāktā informācija ļauj paredzēt, ka tuvākajos gados, ja Latvijas un pasaules ekonomikā nenotiks būtiskas kataklizmas, mikrorajonu jauno dzīvokļu vidējā pārdošanas cena varētu pieaugt līdz 1100-1200 EUR/kvm līmenim, jo viss lētais dzīvojamais fonds jau būs izpirkts.Un kad būs jūtams jaunu dzīvokļu patiess deficīts, arī bankas ienāks tirgū un lielu apjomu piedāvājuma deficīta apstākļos sāks diktēt savas cenas. Jaunu privāto attīstības projektu aktīvu kreditēšanu sāksies tikai tad, kad tiks pārdoti banku un to meitas struktūru pārņemtie hipotekāro parādnieku portfeļi. Tā kā tie attīstītāji, kas spēj šodien realizēt jaunas celtniecības projektus par savu naudu, var būt ieguvēji - celtniecības izmaksas ir lētas un, kad tirgus modīsies, viņi izrādīsies pirmie, kas varēs apmierināt atjaunoto pieprasījumu.