2009. gadā notika rekordliela cenu krišanās visos Latvijas nekustamo īpašumu tirgus segmentos. Saskaņā ar Global Property Guide datiem tikai Rīgā vien šī gada laikā dzīvojamās platības kvadrātmetra cena nokritās par 59,7%.
Latvijai dzīvokļu cenu krišanās jomā gada laikā seko AAE (par 48,1%), Bulgārija (par 28,7%), Islande (par 21,2%), Krievija (par 9,5%) un Slovākija (par 15,3%). Šeit būtu jāpiemin situācija Dubaijā, kur pagājušajā gadā nekustamo īpašumu cenu pieaugums sasniedza 61,50%, Bulgārijā — 13,01%, Krievijā — 6,42%, bet Slovākijā — 14,12%.
Pagājušo gadu Latvija uzsāka, pārsniedzot viena kvadrātmetra cenu par sērijveida dzīvokļiem Rīgā, attiecīgi ar 900 EUR un 1’500 EUR/m2 par vienu dzīvokļa kvadrātmetru jaunbūvē. Kritums salīdzinoši ar maksimāli augstāko cenu 2007. gada aprīlī tajā brīdī sasniedza 48%, kas jau tad tika uzskatīts par rekordu salīdzinājumā ar citām valstīm. Tomēr cenas turpināja kristies arī pagājušajā gadā, ko, starp citu, bija prognozējuši gan eksperti, gan arī lielākais vairums valsts iedzīvotāju.
Piemēram, saskaņā ar SEB dzīvokļu cenu indikatora datiem 2009. gada aprīlī 62% valsts iedzīvotāju bija pārliecināti par turpmāko cenu krišanos, 19% uzskatīja, ka cenas nemainīsies, bet 6% iedzīvotāju cerēja uz cenu pieaugumu.
Šādam pesimismam bija visnotaļ loģisks izskaidrojums.
Latvija ir viena no postpadomju telpas valstīm, kas ne tikai ir zaudējusi gandrīz visu savu rūpniecību, ko tā saņēma kā mantojumu no Padomju Savienības, bet tagad arī ir ieguvusi valsts parādu, kas sasniedz gandrīz 4,5 miljardus dolāru.
2004. gadā, iestājoties Eiropas Savienībā, Latvija varēja attīstīties trīs virzienos: pirmais virziens bija savas rūpniecības saglabāšana un modernizēšana; otrais – tās pilnīga pārkārtošana un veco jaudu pārprofilēšana jaunas industrijas vajadzībām; trešais – atteikšanās no savas rūpniecības atbalstīšanas un valsts pārvēršana par savu labāk attīstīto kaimiņu produkcijas noieta tirgu.
Latvija, atšķirībā no daudzām citām savām partnervalstīm Austrumeiropā, izvēlējās trešo ceļu, jo šķita, ka tam būs nepieciešami mazāki izdevumi, kā arī tas būs perspektīvāks. Protams, neviens neiebilda arī pret otro ceļu – kopš neatkarības atgūšanas 1991. gadā Latvijas tirgus bija atvērts rietumu investoriem. Tomēr, lai Eiropas ražotāji pārceltu savu ražošanu uz šo valsti, kā minimums, bija nepieciešami trīs nosacījumi – atvieglots nodokļu režīms, lēti elektroenerģijas avoti un lēts darbaspēks.
No šiem trim nosacījumiem Latvija nespēja izpildīt nevienu – tika mēģināts ieviest zemus nodokļus, bet tie nebija tik zemi, lai varētu konkurēt ar lielāko attīstīto valstu daļu. Ideja par lētiem elektroenerģijas avotiem tika upurēta politiskajai konfrontācijai ar Krieviju, bet, kas attiecas uz lēto darbaspēku, tad Latvija tā arī nevarēja kļūt par Ķīnu Eiropā. Tieši tādēļ jaunu ražošanas uzņēmumu dibināšana arī izrādījās nerentabla.
Patiesībā arī trešajam ceļam bija savi pozitīvie momenti: Latvija visnotaļ varēja pārorientēties uz tūrismu kā galveno savas ekonomikas nozari, vēl jo vairāk tādēļ, ka jau kopš pirmspadomju laikiem šeit tika izveidoti un attīstīti tādi populāri kūrorti kā Jūrmala un Vidzeme. Šķiet, ka Latvijas pilsētu senatnīgā arhitektūra, neskartā daba un labā ekoloģiskā situācija varētu veidot visus nosacījumus valsts attīstībai šajā virzienā.
Tomēr arī šajā jomā Latvijas varas iestādes pamanījās izdarīt vairākas nepiedodamas kļūdas:
Pirmkārt, tūdaļ pēc tam, kad valsts ieguva neatkarību, tā ieviesa stingru vīzu režīmu ar bijušajām padomju republikām, vispirms jau ar Krieviju, kaut gan Latvijas kūrorti bija populāri tieši tur, nevis Rietumos. Bez tam, servisa līmeņa prasības Eiropā bija daudz augstākas par Latvijas postpadomju perioda kūrortu reālijām.
Otrkārt, Latvija atkārtoja to pašu kļūdu, ko izdarīja visi bijušā padomju bloka kūrorti – no Krievijas līdz pat Bulgārijai – tā vietā, lai attīstītu kūrortu nekustamo īpašumu tirgu un tūrisma infrastruktūru, tās uzsāka mājokļu būvniecību kūrortos.
Galarezultātā, tā vietā, lai būvētu viesnīcas un izklaides kompleksus, šeit kā sēnes pēc lietus sāka augt savrupmājas un daudzdzīvokļu nami. Acīmredzami naudas apgrozības laiks dzīvokļu būvniecībā ir daudz īsāks nekā viesnīcu biznesa jomā, bet ilgtermiņa perspektīvā tas radīja daudzas problēmas.
Ja Krievijā kredītu dārdzība un ilgtermiņa kreditēšanas nepraktizēšana (it īpaši 1990. gados) bija objektīvs cēlonis kūrortu nozares attīstības bremzēšanai, tad Latvijā šādas problēmas nepastāvēja. It īpaši pēc 2004. gada, kad valsts iestājās Eiropas Savienībā un tajā ieplūda milzīga Eiropas lētās naudas plūsma. Šķita, ka Latvijas valdībai vajadzēja paredzēt noteiktas priekšrocības uzņēmējam, kuri investēja līdzekļus kūrortu attīstībā. Vēl jo vairāk, kādu laiku valdība pat izteica iespēju, ka šādi nolūki tiks īstenoti, bet nekas vairāk par solījumiem netika darīts, tādēļ tā kļuva jau par valdības trešo kļūdu.
Galarezultātā daudzu miljonu investīcijas, ko, galvenokārt, nodrošināja Zviedrijas bankas, nenokļuva perspektīvajās Latvijas ekonomikas nozarēs.
Tūdaļ pat pēc iestāšanās ES valsts sāka attīstīties rekordlielā ātrumā, bet šī attīstība bija saistīta tikai ar spekulatīvajiem ieguldījumiem nekustamajos īpašumos.
Salīdzinājumam vajadzētu piebilst, ka ne tikai Latvija pārdzīvoja investīciju bumu jaunā gadsimta sākumā. Visas Austrumeiropas valstis, kas iestājās ES, saņēma nopietnu naudas injekciju lādiņu no Rietumeiropas investoriem.
"Praktiski visi iegūtie līdzekļi tika novirzīti nekustamo īpašumu tirgus attīstībai. Tā vietā Latvijas varas iestādēm vajadzēja izveidot kārtīgu bāzi eksportam, lai turpmāk nerastos atkarība no ārvalstu investīciju pieplūduma, — uzskata «Fitch Ratings» eksperts Eds Pārkers. – Spilgts piemērs tam ir Polija, kas lielāko daļu ārvalstu investīciju novirzīja rūpnieciskās ražošanas attīstībai. Savukārt, Latvija visu ieguldīja nekustamajos īpašumos", – piebilst eksperts.
Ārvalstu investoru optimisms un Latvijas Centrālās bankas politika kļuva par cēloni kredītu bumam un milzīgajam patreizējo rēķinu deficītam. Iedzīvotāju ienākumi pieauga, kas vēl vairāk samazināja Latvijas, kā kvalificēta un lēta darbaspēka valsts, pievilcību, kurā būtu jēga uzsākt ražošanu.
Pēc iestāšanās Eiropas Savienībā Latvijas rūpniecība vairs nespēja izturēt konkurenci ar Eiropas precēm, praktiski tika apturēta cukura rūpnīcu darbība, tika «nogalināta» zivrūpniecība. Eiropas lauksaimniecības dotāciju politika izputināja lielāko daļu zemnieku saimniecību.
Toties aktīvi tika attīstīta būvniecība un nekustamo īpašumu tirdzniecība. Banku politika šo procesu tikai veicināja. Hipotekārie kredīti tika izsniegti gandrīz visiem – neatkarīgi no ienākumu līmeņa un ieķīlājot pērkamo nekustamo īpašumu. 100% mājokļa kredīts saskaņā ar Eiropas likmēm 2004.-2007. gadā kļuva par parastu parādību. Jo vairāk tirgū ieplūda hipotekārie kredīti, jo augstāk cēlās cenas. Bija nonācis jau tik tālu, ka cilvēki nevarēja noīrēt dzīvokli, tādēļ, ka viņiem bija pārāk mazas algas, bet pavisam vienkārši to varēja nopirkt, kas arī tika darīts visur un labprātīgi.
2007. gada aprīlī, kad valdība faktiski pārtrauca hipotekāro kredītu izsniegšanu maksātspējīgiem aizņēmējiem, viena sērijveida dzīvokļa kvadrātmetra cena otrreizējā tirgū sasniedza 1’700 EUR, dzīvokļi jaunbūvēs maksāja 2’000 – 2’300 EUR/m2, bet elitāro nekustamo īpašumu cenas sasniedza fantastisku cenu atzīmi – 8 10 tūkstošu eiro par vienu kvadrātmetru.
Saskaņā ar statistikas datiem par 2008. gadu rūpnieciskā ražošana Latvijā veidoja tikai 10%, lauksamniecība – 3%, tirdzniecība – 20%, toties celtniecība un operācijas ar nekustamo īpašumu – 25% no IKP. Šeit būtu jāņem vērā tas, ka aptuveni puse visas rūpnieciskās ražošanas arī bija saistīta ar celtniecību – būvmateriālu un cementa ražošanu, dolomīta kaļķakmens un šķembu ieguvi u.tml.
Dabiski, ka pēc kredītu krīzes sākuma, Latvijas ekonomika sastinga pilnībā, jo tika sagrauts tās pats stabilākais balsts.
Tādēļ pesimistiskais noskaņojums sabiedrībā pagājušā gada janvārī ir pilnībā izskaidrojams un ir īsti vietā. Visi saprata, ka reālo ekonomiku var «izvilkt» tikai ar celtniecību nesaistītā ražošana, bet tās daļa bija visnotaļ maza.
Patēriņa samazināšanos, ārvalstu investoru aiziešanu kopā ar iedzīvotāju pesimistisko noskaņojumu, noteica nekustamo īpašumu cenu straujā krišanās 2009. gadā.
Janvārī sērijveida dzīvokļu cena nokrita līdz 863 EUR/m2, februāra beigās tā samazinājās vēl par 11%, bet martā tirgus piedzīvoja kritumu par gandrīz 22% un nokrita līdz atzīmei 605 EUR/m2. Turpmāk, līdz pat septembrim, tirgus cenas kritās pakāpeniski un stabili, kam bija raksturīga stabila samazināšanās par 5-8% mēnesī.
Tirgus cenu krišanās notika kopā ar krasa valsts ekonomiskā stāvokļa pasliktināšanos, hipotēkārā tirgus sašaurināšanos un reālu iedzīvotāju grimšanu nabadzībā.
Tikai 9 pagājušā gada mēnešu laikā Latvijas IKP samazinājās par 18,6%. Tirdzniecībā šis kritums bija 28,7%, transporta un sakaru jomā — 18,2%, apstrādes rūpniecībā — 17,4%, celtniecībā — 36%.
Reālais bezdarbs pārsniedza 20%, gandrīz masveidīga kļuva to iedzīvotāju izbraukšana uz ārzemēm, kuri vēlējās uzlabot savu materiālo situāciju.
Apstākļos, kad krasi samazinājās rūpniecība un nodokļu bāze, Latvijas valdība izvēlējās stingru monetāro kursu, atsacīdamās no lata devalvācijas idejas, un nostājās uz ārējo aizņēmumu, pensiju un budžeta iestāžu darbinieku algu samazināšanas ceļa, kā arī paaugstināja nodokļus un akcīzes.
2009. gada jūnijā tika paziņots par minimālo algu samazināšanu līdz 140 latiem (aptuveni 290 USD), akcīzes nodokļa celšanu vieglajiem alkoholiskajiem dzērieniem par 50%, bet stiprajiem alkoholiskajiem dzērieniem – par 8%, par pensiju samazināšanu un ienākumu nodokļa palielināšanu līdz 23% (agrāk bija 21%) un PVN (no 18 līdz 21%). Tika pasludināts, ka tiks samazināts skolotāju, valsts medicīnas iestāžu un policijas darbinieku skaits. Pēc dažiem mēnešiem valdība paziņoja, ka pēc 2010. gada 1. janvāra iedzīvotāju ienākuma nodokļa likme tiks palielināta līdz 26%, nodokļa likmes par ienākumiem no saimnieciskās darbības tiks palielinātas no 15% līdz 26%, kā arī pēc 2010. gada 1. janvāra tika ieviests 10% nodoklis par kapitāla pieaugumu. Kopš šī gada ir arī noteikts nodoklis par nekustamo īpašumu, kas būs no 0,1% līdz 0,3% gadā no mājokļa kadastrālās vērtības (progresīvā skala).
Tas viss vēl vairāk padziļināja ekonomisko depresiju un samazināja iespēju iekasēt nodokļus. Šķiet, ka šādai notikumu attīstībai noteikti vajadzētu izraisīt turpmāko nekustamo īpašumu cenu krišanos un atlikušo ārvalstu investoru bēgšanu no tirgus. Tomēr, sākot ar 2009. gada septembri, tirgus sāka uzrādīt stabilizācijas pazīmes, bet pēc tam sākās nedrošs progresīvs pieaugums.
Kā tas izriet no augstāk uzrādītās diagrammas, dzīvokļa viena kvadrātmetra cena ir nofiksējusies 800 EUR (dažiem projektiem tā ir cēlusies līdz 1’000-1’200 EUR) līmenī, bet sērijveida dzīvokļi, kuru cenas otrreizējā tirgū ir sasniegušas 455 EUR/m2 atzīmi, pakāpeniski atkal atguva savas pozīcijas, jo decembrī viena dzīvokļa kvadrātmetra cena jau sasniedza 495 EUR. Elitārā sektora nekustamo īpašumu cenas apstājās uz vidējās atzīmes – 2’000 EUR/m2.
Galarezultātā, tirgus, kas augustā un septembrī sasniedza pašu zemāko krituma punktu salīdzinājumā ar pašu augstāko sava pīķa punktu 2007. gada aprīlī par 75%, pēkšņi mainīja tendenci un uz gada beigām atkal atguva vairāk nekā 5%. Kādēļ tas notika?
Šeit cēloņi ir vairāki.
Pirmkārt, kopš gada otrās puses krasi samazinājās pārdodamo nekustamo īpašumu piedāvājumu skaits. Pašlaik tirgū pārdod tikai tie, kuri nevar nepārdot – banku problemātiskie aizņēmēji un sociāli neaizsargātie iedzīvotāji, kas lielo komunālo maksājumu dēļ labprāt pārvācas no lieliem dzīvokļiem uz mazgabarīta dzīvokļiem. Pārdodamo dzīvokļu skaits ar katru mēnesi samazinās, jo tirgū nebūt nav vairs tik daudz to cilvēku, kam vēl nav par vēlu pārdot īpašumus. Lielākā pārdevēju daļa – tie, kuri 2005.-2007. gadā tika ņēmuši kredītus – jau ir aizgājuši no tirgus, jo viņus jau vairs nespēs glābt īpašumu pārdošana par tagadējām cenām. Lielākais vairums pārdevēju, ieskaitot bankas, kas nekustamo īpašumu ieguvuši savā īpašumā, savus nolūkus ir atlikuši uz labākiem laikiem, bet tādēļ darījumu skaits ir krasi samazinājies. Tā kā piedāvājums krītas, tad tirgū paliek arvien mazāk dzīvokļu, tādēļ tie kļūst daudz pieprasītāki.
Tiesa gan, tirgū pircēju arī nav daudz. Saskaņā ar DnB NORD Latvijas barometrs dienesta sabiedrības viedokļa aptaujas datiem tikai 3% no valsts iedzīvotājiem ir gatavi tūdaļ pat iegādāties nekustamo īpašumu. Vēl 4% gribētu to pirkt, bet viņiem nav līdzekļu. Tomēr arī ar šiem trim procentiem pietiek, lai uzturētu pieaugošo tendenci.
Otrkārt, un tas ir pats galvenais, 2009. gada decembrī salīdzinājumā ar tā paša gada janvāri optimistu skaits no 10% ir pieaudzis līdz 16%. Šie ir tie cilvēki, kuri uzskata, ka tuvākajā perspektīvā tirgus apjomi pieaugs. Divas reizes – līdz pat 38%, saskaņā ar SEB dzīvokļu cenu indikatora novērtējumu decembrī (2009. g.), pieaudzis ir to personu skaits, kuri uzskata, ka cenas nemainīsies, bet 35% no valsts iedzīvotājiem (par 27% mazāk nekā pagājušā gada janvārī) vēl arvien ir pesimisti.
Tātad optimistu skaits pārsniedz pesimistu skaitu par 17%. Galvenais cēlonis optimismam ir tirgus krituma dziļums. Kā intervijā žurnālam Saldo teica SEB Eesti Ühispank Valdes priekšsēdētājs Ahti Asmanns, «labā ziņa ir tāda, ka nekustamo īpašumu tirgus situācija vienkārši vairs nevar kļūt vēl sliktāka».
Šī frāze tika izteikta par nekustamo īpašumu tirgu Igaunijā, bet to var pilnībā attiecināt arī uz Latvijas tirgu. Lielākais vairums uzskata, ka cenas ir tādas, ka tagadējais pircējs jebkurā gadījumā neko nezaudēs.
Sprieduma loģika ir šāda: ja cenas pašlaik ir atgriezušās 2004. gada rādītāju līmenī, kad sākās rallijs un vairāki simt tūkstoši Latvijas iedzīvotāju metās pēc hipotekārajiem kredītiem uz bankām, tad to tālākā krišanās līdz, piemēram, 2003. gada līmenim, izraisīs krasu piedāvājuma samazināšanos, jo automātiski izstāsies tie, kuri tajā pašā 2004. gadā pirka īpašumus un ņēma hipotēkas bankā. Bankas vienkārši neizsniegs īpašniekiem atļaujas īpašumu pārdošanai par summām, kas ir zemākas nekā kredīts, bet šī summa, kā jau tas tika minēts iepriekš, parasti bija vienlīdzīga ar paša darījuma apjomu. Līdz ar to tirgus atkal ātri vien atgriezīsies 2004. gada līmenī.
Cenas ir tik mazas, ka Krievijas investori bieži vien pat nebrauc apskatīt pērkamo nekustamo īpašumu, bet gan uzreiz maksā naudu uzticamām nekustamo īpašumu pārdošanas kompānijām, iepazīstoties tikai ar fotogrāfijām un objekta vispārējo aprakstu, jo, saskaņā ar viņu viedokli, 20’000 EUR par divu vai trīsistabu sērijveida dzīvokli Jūrmalā ir ļoti zema cena, kas tik un tā atmaksāsies. Bez tam, vēl ir arī iespēja iegūt kā «dāvanu» Šengenas vīzu.
Tas viss ir tā, bet, protams, tirgu par «veselīgu» vēl nevar nosaukt.
Ja no 52% optimistu, kuri uzskata, ka cenas valstī 2010. gadā nesamazināsies, tikai 3% ir droši pircēji, tad tas nozīmē, ka tirgus ir samērā nestabils un virzās uz priekšu tikai tādēļ, ka tiek gaidīts cenu pieaugums un sašaurināts piedāvājums.
Optimisms tirgū pamatojas galvenokārt uz vienīgo psiholoģisko faktoru – lielākā valsts iedzīvotāju daļa ir pārliecināta, ka «sliktāk jau vairs nevar būt», kas ir pats galvenais veicinošais tirgus pieauguma cēlonis.
Par to, ka tas vēl arvien nav atguvies, liecina stāvoklis, kas izveidojies nomas tirgū, kurš vispirms attiecas uz biroja telpu nomas tirgu.
Pašlaik stāv tukši aptuveni 30% no visiem birojiem, jo pagājušajā gadā bizness cieta smagus zaudējumus. Salīdzinot ar 2007. gadu nomas maksa ir samazinājusies trīs līdz četras reizes. Vidējā labi iekārtota biroja nomas cena ir 5 EUR/m2 mēnesī. Dzīvojamo telpu un noliktavu telpu noma atrodas vēl bēdīgākā situācijā. Bieži vien šādas platības tiek iznomātas tikai par komunālo maksājumu cenu. Pašlaik Rīgas centrā iespējams nomāt noliktavas telpas ideālā stāvoklī par 2-3 LVL/m2 (aptuveni 6 USD) mēnesī. Ienesīgums no dzīvokļu nomas ir nokrities līdz 7-10% gadā, kaut gan vēl pirms 1,5 gadiem tas sasniedza ne mazāk kā 20%. Pašlaik nav iespējams iznomāt arī jebkuru dzīvokli. Priekšroka tiek sniegta mazgabarīta dzīvokļiem Purvciema, Pļavnieku un Ķengaraga guļamrajonos.
Biroja telpu un tirdzniecības platību nomas tirgus velk uz leju arī komerciālo nekustamo īpašumu tirgu. Vēl pirms pusgada, ar grūtībām, bet tomēr varēja atrast investoru (it sevišķi ārvalstu), kurš būtu gatavs ieguldīt naudu biroju telpās. Tiesa gan, šeit bija viens nosacījums – ja darījuma objektu pilnībā vai gandrīz pilnībā aizpilda nomnieki. Pašlaik, ja pastāv šāds ienākumu līmenis, tad komerciālo nekustamo īpašumu pircējus faktiski gandrīz nav iespējams atrast, piemēram, britu tirgū, kas arī jau ir pārdzīvojis kritumu, kaut gan tas nebija tik spēcīgs, pašlaik piedāvā divas reizes vairāk. Turklāt, jāņem vērā tas apstāklis, ka biroju telpas un tirdzniecības platības pašlaik tiek pārdotas par visnotaļ pievilcīgām cenām – sākot no 300-400 EUR/m2 guļamrajonos un līdz pat 1’000-1’500 EUR/m2 – Vecrīgā. Noliktavu telpas centrā tiek pārdotas par 70 līdz 250 EUR/m2. Dažu pēdējo mēnešu laikā dzīvokļu cenu paaugstināšanās nav ietekmējusi ne nomas tirgu, ne arī komerciālo nekustamo īpašumu tirgu.
Šeit būtu jāsaprot, ka pieaugums, kas pamatots tikai un vienīgi uz nelielo spēlētāju optimismu (pašlaik tirgū citu spēlētāju tik tiešām faktiski nav), ir nestabils process, kam ir visnotaļ reāli ierobežojumi. Visticamāk, ka jaunajā gadā pārliecināto pircēju skaits pieaugs par vienu vai pat par vairākiem procentiem, kas, tirgum būtiski sašaurinoties, var izraisīt tā strauju augšupeju.
Tomēr, no otras puses, jāsaprot, ka tiklīdz tas notiks, no tirgus automātiski aizies tā pircēju daļa, kuri pašlaik operē ar summām, kas nepārsniedz 30-40 tūkstošus eiro – pašlaik tā ir galvenā investoru daļa. Tad, turpmākajā īstermiņa periodā, tirgus virzīsies pretējā virzienā.
Lai tas nenotiktu, jāpanāk, ka tirgū iekļūst nopietni pircēji, kas operē ar daudz lielākām naudas summām.
Tas, vai šādi investori tirgū ienāks vai neienāks, ir atkarīgs no fundamentālajiem ekonomiskajiem rādītājiem, kas pašlaik ir visnotaļ tāli no ideālajiem, kā arī no hipotekārā tirgus stāvokļa.
Sāksim ar pēdējo faktoru. Acīmredzot, nekustamo īpašumu tirgus vidējās un mazajās megapolēs var attīstīties tikai tad, ja ir pieejama hipotēka. Latvijā hipotēka izzuda līdz ar pasaules finansiālās krīzes sākšanos un Latvijas dzīvojamo platību kvadrātmetru cenu sabrukumu.
Kā izteicās kāds pazīstamas nekustamo īpašumu pārdošanas kompānijas vadītājs, pašlaik banku operācijas ar nekustamajiem īpašumiem tiek pielīdzinātas nodarbei ar prostitūciju vai narkotiku tirdzniecību. Tomēr, šajā jokā ir sava daļa patiesības. Bankas nevēlas kreditēt nekustamo īpašumu pirkšanu, jo tām ir izveidojusies sava veida alerģija pret šīm operācijām.
Vienīgais, uz ko pašlaik tās ir gatavas – tajās ieķīlāto nekustamo īpašumu pirkumu kreditēšana. Tomēr šādu darījumu faktiski nemaz nav, jo šos nekustamos īpašumus var pārdot tikai par tādām cenām, kas ir daudz augstākas par tirgus cenām, jo šie īpašumi galvenokārt tika pirkti 2005.-2007. gados.
Neaizmirsīsim arī to, ka bankām kopš 2007. gada ir ar likumdošanu noteikti ierobežojumi hipotēku izsniegšanai – aizņēmējiem tagad ir jāiesniedz dokumentāli pierādījumi par savu maksātspēju. Pašlaik nebūt ne visi to var realizēt, jo cilvēki masveidā ir zaudējuši ienākumus, kā arī nevēlas uzrādīt ienākumus. Ne jau veltīgi DnB NORD Latvijas barometrs runā par 4% no iedzīvotājiem, kuri vēlas iegādāties nekustamo īpašumu, bet viņiem nav materiālu iespēju. Šis skaitlis pārsniedz reālo pircēju skaitu.
Saskaņā ar lielākās ekspertu daļas novērtējumu, Latvijas bankas atsāks hipotekāro kreditēšanu tikai tad, kad notiks fundamentālas izmaiņas valsts ekonomikā. Kā jau redzam, tad arī šeit šim faktoram ir izšķirošā loma. Kad notiks šīs kardinālās izmaiņas Latvijas ekonomikā un ko nozīmē šis process pašlaik?
Skaidrs, ka pēc tradicionālo nozaru kraha (skatīt augstāk minēto) būtu naivi cerēt, ka vieglā rūpniecība kļūs par izaugsmes lokomotīvi. Šī nozare pašlaik nav saistīta ar eksportu, jo tā nodrošina, un arī tad tikai daļēji, tikai iekšējā tirgus vajadzības. Acīmredzot, ka par tādu nekļūs arī būvniecības joma. Diez vai uz tādu attieksies arī enerģētika, kas pēc Ignalinas AES slēgšanas Lietuvā ir ļoti pieprasīta Baltijas valstīs, jo tai ir nepieciešamas ievērojamas investīcijas.
Līdz ar to būtu jāpievērš uzmanība tām nozarēm, kur pašlaik pie maksimālas atdeves nepieciešami minimāli ieguldījumi. Pie šādām nozarēm varētu attiecināt tūrismu, tranzītu un tirdzniecību. Salīdzinājumā ar citiem Latvijas ekonomikas virzieniem šīm jomām tik tiešām pašlaik ir nepieciešami minimāli ieguldījumi, jo tie jau tika ieguldīti iepriekšējos gados, vai arī, objektīvi, tos var attiecināt uz daudz vēlākiem termiņiem. Piemēram, tūrismā pašlaik nav svarīgi jauni daudzu miljardu ieguldījumi, bet gan izdevumu samazināšana.
Tomēr, lai šīs nozares varētu attīstīties, nepieciešami divi nosacījumi – būtiska izdevumu pašizmaksas samazināšana, piemēram, veicot «svētās govs» – Latvijas lata devalvāciju, un politisko attiecību uzlabošana ar Krieviju. Pēdējais faktors ir visnotaļ svarīgs, jo tas Rietumos var nekonkurētspējīgajām Latvijas precēm atvērt neizmērojami lielo Krievijas tirgu, kā arī vienkāršot tranzīta nosacījumus un palielināt nomenklatūru.
Ņemot vērā, ka Latvijas valdība nepiekritīs ne vienam, ne arī otram nosacījumam, var pieņemt, ka līdz pat 2010. gada 2. oktobrim, kad ir paredzētas kārtējās Saeimas vēlēšanas, valsts ekonomikā nenotiks nekādas būtiskas izmaiņas. Tātad, ja turpināsies piedāvājuma samazināšanās un nenozīmīgi palielināsies pieprasījums, arī nekustamo īpašumu tirgū būs raksturīgs sastingums. Šajā ziņā vēl arvien īpaši populāri būs mazgabarīta (vienas un divistabu) dzīvokļi, kas ieguvuši popularitāti maznodrošinātā iedzīvotāju slāņa vidū.
Gadījumā, ja nenotiks nopietna ekonomiskā stāvokļa pasliktināšanās, mēs kļūsim par lieciniekiem tam, ka gada laikā nekustamo īpašumu tirgū sāksies pieaugums par vidēji 15-20%.
Tomēr, ja ekonomiskais stāvoklis pasliktināsies (jau gandrīz pusgadu Latvijas plašsaziņas līdzekļos nepārtraukti tiek runāts par saistību nepildīšanas tēmu), tad mēs novērosim tirgus īstermiņa sabrukumu, kas turpmāk un samērā ātri atjaunosies uz pakāpeniskas nacionālās ekonomikas atveseļošanas fona. Šajā gadījumā, lai arī cik dīvaini tas nebūtu, tirgus sāks aktīvi atveseļoties, kas iepriekš jau ir noticis daudzās pasaules valstīs – sākot no Krievijas un beidzot ar Argentīnu un Brazīliju.
Tādejādi viss drīzāk liecina par to, ka nākamo – 2011. gadu Latvijas nekustamo īpašumu tirgus sagaidīs ar atturīgu optimismu!
