Kā noteikt vai starpnieks ir prifesionāls
Kad pārdevu savu dzīvokli nācās pārliecināties par to, ka griežoties pēc starpniecības pakalpojumiem pie nekustamo īpašumu kompānijas vienalga pastāv iespēja “uzrauties” uz mākleri-diletantu. Negribētos vairs tā kļūdīties. Pastāstiet, kā noteikt, ka starpnieks ir pieredzējis profesionāls darbinieks.
Profesionāla māklera svarīgākās īpašības ir punktualitāte, izpildīgums, apzinīgums un kompetence. Tātad vārdiem jāsakrīt ar darbiem. Ja mākleris nemitīgi kavē tikšanās reizes, pārliek dokumentu noformēšanas termiņus, “peld” darījumā slēgšanas kārtības jautājumos (šodien saka vienu nākamā dienā pilnīgi citu), diez vai darījums būs veiksmīgs. Un tagad visu pēc kārtas.
Pirmkārt, profesionāls mākleris nevēlēsies ar Jums svarīgus jautājumus pārspries ta telefonu, bet gan dos priekšroku personīgai sarunai. Pirmās tikšanās mērķis nav tikai apskatīties dzīvokli un vienoties oar noteikumiem. Māklerim ir rūpīgi jāizpēta dokumentācija, vai nav kādi juridiski darījumu kavējoši šķēršļi. Tad arī tiek sastādīts pārdošanas procesa plāns.
Otrkārt, pirms darba sākuma noteikti vajadzētu atrunāt viņa pakalpojumu summu. Ja mākleris atbild tieši un skaidri tad viss ir skaidrs. Cita lieta, ja viņš izvairās no sarunas, pamatojot to kā komercnoslēpumu, nervozē, kad izrādat neatlaidību šajā jautājumā.
Prakse pierāda, ka pēc tā cik atklāti firma vai tās darbinieki ir gatavi runāt par sava darba atalgojumu, godīgi paskaidrot ko izdarīt ir viņu spēkos konkrētā situācijā un ko nav iespējams garantēt – var secināt kāda būs darījuma gaita. Fakts, ka firma no klienta cenšas slept pēc iespējas vairāk informācijas dara uzmanīgu. Pilnīgi iespējams – “komerciālais noslēpums” sevī slēpj darbinieku neizdarību, neizpildītas saistības, klienta interešu aizskāršanu.
Treškārt, profesionāls mākleris noteikti vēlēsies apskatīties Jūsu dzīvokli. Neprasiet no viņa momentāli nosaukt cenu (jo īpaši pa telefonu) – katrs variants (arī tipveida) ir ļoti individuāls. Lai kaut ko pateiktu par summu māklerim ir viss jāapskata, rūpīgi jāiepazīstas ar dokumentāciju, jābū informētam par pardošanas notekumiem, jāpārzin nianses. Tikai pēc iepazīšanās ar līdzīgu dzīvokļu pārdošanas cenu un noteikumu datu bāzi, noskaidrojot pieprasījuma un piedāvājuma līdzsvaru profesionāls mākleris varēs Jums nosaukt iespējamo pārdošanas cenu. Starp citu, nemēģiniet cenas rēķināt paši balstoties uz reklāmas izdevumos publicēto informāciju. Vēl jo vairāk, nemēģiniet uz kāda analītiska materiāla pamata izkaulkulēt kvadrātmetra pārdošanas cenu Jūsu rajonā. Tāda veida informācija ar vidējām cenām domāta galvenokārt tirgus situācijas analīzei, lai noteiktu vispārējās cenu svārstību tendences. Ja mākleris nosauc Jūsu dzīvokļa cenu momentāli, tas liecina par viņa neprofesionalitāti. Dabīgi, iespējams, ka pāris dienas atpakaļ viņš pārdeva tādu pat dzīvokli Jūsu mājas blakus kāpnēs, bet tāda apstākļu sakritība ir ārkārtīgi reta. Profesionālis, uzsākot strādāt, noteikti saņems pārdevēja atļauju dzīvokli pārdot par reklāmas tirgus cenu. Reklamēt pusgadu tipveida dzīvokli ar pazeminātu cenu – diletantisms. Starpnieki, kuri velti tērē laiku un naudu, nogurdina klientu turot to nenoteiktā situācijā, galvenais nepilda savas funkcijas, par kurām saņem komisijas naudu – nenodrošinās Jums maksimāli īsā laikā dzīvokļa pārdošanu par maksimālu cenu.
Ceturtkārt, īsti profesionāls mākleris nemitīgi uztur kontaktus ar savu klientu: informē par notikumu gaitu. Tādā veidā klients ir informēts par pārdošanas procesu: kāda ir pircēju reakcija uz cenu par konkrēto objektu un noteikumiem. Tas nodrošina iespēju operatīvi koriģēt noteikumus nepieciešamības gadījumā, maksimāli samazinot laika patēriņu un nodrošinot maksimālo pārdošanas summu (saprotams reālu).
Piektkārt, pieredzējis speciālists uzsāks dokumentu gatavošanu pārdošanas procesam jau ar pirmajām dienām. Pati izplatītākā diletantu kļūda šajā nozarē ir izlikt dzīvokli pārdošanai bez iepriekšējas sagataviošanās. “Sagatavot papīrus var arī vēlāk, ja nu nemaz nebūs pircēju.”
Sestkārt, stāstot par Jūsu dzīvokli tikai profesionāls cilvēks pareizi saliks akcentus. Mākleris pilnībā uzņemsies klientam parādīt Jūsu objekta pozitīvās puses. Korekti pircējam, kurš jau noguris no tukšiem dzīvokļu apskatiem un garām runām, izskaidros potenciālās priekšrocības un ērtības. Viņš vienmēr norunās tikšanos gan Jums, gan pircējam ērtā laikā.
20 gados kopš formējas Latvijas nekustamo īpašumu tirgus parādījušies daudz profesionālu mākleru, tomēr vēl ir izjūtams kvalificētu speciālistu trūkums. Pozitīvi ir tas, ka ir mākleri, par kuru darbu ir vēlēšanās maksāt un firmas, kuras rūpējas par savu labo vārdu. Savukārt diletantisma izplatīšanos veicina paši klienti meklējot nevis to kas ir labāk, bet to kas ir lētāk.
Kāpēc nepieciešams tā sauktais Ekskluzīvais līgums?
Vēlos pārdot dzīvokli pilsētas centrā. Kā labāk rīkoties: apzvanīt vairākas firmas, informēt par savu dzīvokli un gaidīt; vai noslēgt ekskluzīvu līgumu kā man piedāvāja kādā lielā firmā?
Lielākā daļa pārdevēju informāciju par savu dzīvokli iesniedz vienlaicīgi vairākās firmās ar domu, ka tā pārdošanas process būs ātrāks un efektīvāks. Pie tam nekustamā īpašuma īpašnieki ir nobažījušies par neskaitāmajiem krāpšanas gadījumiem un labprāt īpašuma tiesības apliecinošus dokumentus patur pie sevis. Savukārt, ja dzīvokļa īpašnieks noslēdz ekskluzīvo līgumu ar kādu firmu, tādā veidā viņš nodod dokumentus (vai dokumentu kopijas) un sava īpašuma pārdošanas tiesības attiecīgajai firmai.
Noslēdzot Ekskluzīvo līgumu pārdevējam ir vairākas priekšrocības. Pirmkārt, viņš ir labāk pasargāts no krāpniekiem. Jo strādājot vienlaicīgi ar vairākiem mākleriem no dažādām firmām pie pārdevēja apgrozīsies ļoti daudz cilvēku ar mērķi apskatīt tā īpašumu un informācija par to, ka dzīvokļa saimniekam drīzumā parādīsies liela naudas summa būs zināma ļoti plašam cilvēku lokam. Otrkārt, līguma ietvaros būs garantēts noteikts reklāmas apjoms pārdošanas darījuma nodrošināšanai. Savukārt, ja nav līguma tad firma nekādas konkrētā objekta publicitātes saistības neuzņemas. Veidojas situācija, kad visi it kā nodarbojas ar pārdošanu, bet tai pat laikā konkrēti neviens atbildību nenes par veiksmīgu iznākumu. Treškārt, ekskluzīvais līgums dod mākleriem iespēju savlaicīgi sagatavot dzīvokļa dokumentāciju pārdošanai, lai kad ir atrasts pārdevējs operatīvāk varētu nokārtot formalitātes. Ja mākleris ir profesionāls un godprātīgi pilda savus pienākumus, tad pārdevējs patiesībā noslēdzot ekskluzīvo līgumu tikai iegūst.
Slēdzot šāda veida līgumu pārdevējam ir jāizturas pret šo dokumentu ļoti nopietni– jāpārbauda vai dokumentā ir ievērotas visas viņa intereses un nodrošinātas garantijas. Ja šo dokumentu sastādījusi firma tad tajā jābūt uzskatītiem viesiem māklera veicamajiem darbiem (tai skaitā reklāmas apjoms un intensitāte). Jāpievērš uzmanība līguma darbības termiņam. Tam nevajadzētu būt beztermiņa, jo šādus līgumus ir sarežģīti lauzt un tie stipri ierobežo pārdevēja tiesības. Ekskluzīvā līguma vidējais darbības termiņš ir trīs mēneši. Mākleri strādā ļoti intensīvi zinot to, ka līguma darbības termiņš ir ierobežots. Viņi ļoti labi saprot to, ka ja triju mēnešu laikā darījums netiks nokārtots, tad nav garantijas, ka klients vēlēsies turpināt sadarbību. Tas nozīmē, ka noslēdzot ekskluzīvo mākleris ir ieinteresēts maksimāli ātri pārdot dzīvokli. Kā rāda pieredze tad triju mēnešu laikā nevar pārdot objektus ar nepamatoti paaugstinātu cenu.
Tātad, ja pārdevējs ir noteicis par savu dzīvokli reālu cenu, izvēlējies nekustamā īpašuma firmu ar labu reputāciju un noslēdzis pareizu līgumu, tad tāds darījums viņam ir ļoti izdevīgs. Secinājums - viens godprātīgi strādājošs mākleris uzņemoties saistības ir spējīgs nodrošināt veiksmīgu darījumu, atšķirībā no mākleriem bez jebkādām saistībām un atbildības.
7 iemesli, kādēļ ir vērts noslēgt ekskluzīvu līgumu ar nekustamo īpašumu firmu
1. Jūs būsiet pasargāti no neprofesionalitātes un noziedzīgām darbībām
Ikviens iesācējs nekustamo īpašumu tirgū var kļūt par krāpnieku upuri. Ja jūs saistāties ar vairākām nekustamo īpašumu firmām vai mākleriem un visiem sniedzat informāciju par savu nekustamo īpašumu, ļoti iespējams, ka gaidīto pircēju vietā satiksiet ļaudis, kuri mēģinās iegūt jūsu īpašumu negodīgi. Šādā situācijā arī diez vai izdosies noskaidrot, no kurienes šie ļaudis tikuši pie informācijas par jūsu īpašumu.
Turpretī tad, ja ar nekustamo īpašumu firmu ir noslēgts ekskluzīvs līgums, šī firma pilnībā atbild par jūsu drošību. Līdzko krāpnieki uzzina, ka par Jūsu objekta pārdošanu ir noslēgts ekskluzīvais līgums, viņiem zūd interese par Jums un Jūsu īpašumu.
2. Tiks aizstāvētas Jūsu ekonomiskās un juridiskās intereses
Noslēdzot ekskluzīvo sadarbības līgumu ar mūsu kompāniju, klients saņems visas nepieciešamās konsultācijas juridiskajos, mārketinga un nodokļu jautājumos. Mūsu kompānijas darbinieku ilggadīgā pieredze, kvalitatīvā izglītība un laika gaitā izveidotie plašie sakari nodrošinās klientu finansiālo un tiesisko interešu aizstāvību visaugstākajā līmenī. Darījuma gaita tiek stingri kontrolēta visās stadijās, bet Jūs iegūstat pārliecību un drošības sajūtu.
3. Nekustamā īpašuma objektīva novērtēšana un vislabākā tirgus izpēte
Neviens speciālists nevarēs nosaukt nekustamā īpašuma cenu, noklausījies tā aprakstu tikai telefonsarunā. Diemžēl mūsu nekustamo īpašumu tirgū tā tas nereti notiek.
Mūsu firmas vērtētāji pēta līdzīgus nekustamos īpašumus Jūsu rajonā, izvērtē – kādi plusi vai nepilnības piemīt šiem objektiem, analizē gaidāmās tirgus izmaiņas, pieprasījumu un piedāvājumu, reālās darījumu cenas (nevis cenas reklāmas piedāvājumos!).
Šāda vispusīga izpēte ļauj objektīvi noteikt nekustamā īpašuma cenu un dod iespēju informēt pircēju par visām iecerētā nekustamā īpašuma priekšrocībām salīdzinājumā ar citiem līdzīgiem piedāvājumiem. Tik rūpīga tirgus analīze prasa no speciālista – vērtētāja lielu zināšanu, darba un laika ieguldījumu. Noslēdzot ekskluzīvu sadarbības līgumu, Jūs iegūstat iespēju izdevīgi pārdot savu īpašumu visīsākajā laikā.
4. Laika ekonomija un iespēja izvairīties no nevajadzīgiem kontaktiem
Iedomājieties – cik stundu, dienu un nedēļu Jūs varat iztērēt neauglīgās sarunās ar potenciālajiem pircējiem? Daudz. Ļoti daudz. Turklāt nav nekādas garantijas, ka iztērētais laiks un pūles neizrādīsies pilnīgi veltas. Taupiet savu laiku un naudu – uzticiet visas ar pircēja meklēšanu saistītās rūpes mūsu firmai. Mūsu speciālisti, izmantojot savu ilggadīgo pieredzi un iestrādes, tiks galā ar šo uzdevumu daudz ātrāk un efektīvāk.
5. Efektīva reklāmas shēma
Kādus medijus izmantot, lai reklamētu savu objektu? Vai labāk būtu izlīmēt reklāmas lapiņas pie kāpņu telpām un transporta pieturās vai tomēr izvēlēties Interneta piedāvātās iespējas? Un cik lieli finansu resursi būs jāiztērē, lai reklāma patiešām darbotos? Pārdevējam, kurš noslēdzis ekskluzīvo līgumu ar mūsu firmu, par šiem jautājumiem galva vairs nav jālauza. Firma iedarbina savu perfekti izstrādāto un noregulēto reklāmas mašinēriju – un informācija par jūsu nekustamo īpašumu pa mūsu reklāmas kanāliem nonāk pie precīzi izvēlētām mērķauditorijām. Vispusīga un precīza informācija par Jūsu objektu galarezultātā nodrošina veiksmīgu darījumu. Taču tik liels laika un finansu ieguldījums no nekustamo īpašumu firmas puses ir iespējams tikai tādā gadījumā, ja firma būs pārliecināta – Jūs sadarbojaties tikai ar mums. Noslēdzot ekskluzīvo sadarbības līgumu ar mūsu firmu, Jūs iegūsiet maksimāli iespējamo atdevi no reklāmas.
6. Iespēja pārdot objektu par maksimālo cenu
Pircēji zina, ka pirkt ekskluzīvu nekustamo īpašumu no uzticamas un pārbaudītas firmas ir droši – objekta priekšvēsture un pašreizējais statuss būs pārbaudīti, visas neskaidrības novērstas, dokumenti sakārtoti, - un tādēļ ir gatavi maksāt vairāk. Pārdošanai pilnībā sagatavotu, “tīru” objektu tirgū nav nemaz tik daudz. Noslēdziet ekskluzīvo līgumu – un mūsu firma tērēs savu laiku un naudu, lai pārbaudītu objektu un sagatavotu to pārdošanai. Savukārt pircējs būs gatavs pārmaksāt, lai saņemtu garantijas un pārliecību par sava pirkuma kvalitāti.
7. Iespēja sadarboties ar profesionālu aģentu
Savas firmas profesionālajā darbībā mēs visvairāk cienām un novērtējam divas īpašības – korektumu un taktu. Tādēļ gadījumā, ja klients nevēlas slēgt ekskluzīvo līgumu, neviens viņam to neuzspiedīs. Tomēr klientiem ir jāsaprot, ka prioritāra uzmanība mūsu darbā tiks veltīta tieši ekskluzīvo līgumu apkalpošanai, jo šāda līguma noslēgšana dod skaidru signālu - mūsu klientam ir nopietni nodomi, viņš ir solīds biznesa partneris. Nenoslēdzot ekskluzīvo līgumu, Jūs paši izvēlaties mazāk izdevīgu pozīciju salīdzinājumā ar citiem tirgus spēlētājiem, kuri ir izvēlējušies ekskluzīvus sadarbības noteikumus. Protams, tas nenozīmē, ka mūsu speciālisti nenodarbosies ar Jūsu darījumu. Vienkārši tas var aizņemt vairāk laika.
Jebkurā gadījumā – lēmums jāpieņem Jums!
Par ko maksājam nekustamo īpašumu aģentūrām
Labprāt noskaidrotu ko sevī ietver mākleru komisijas nauda, respektīvi, kā šī summa veidojas un ko es varu prasīt par savu naudu.
Šis jautājums izraisa lielu interesi. Jo pastāv uzskats, ka darījumu var nokārtot bez māklera – kāpēc maksāt? Tomēr nekustamo īpašumu tirgus ar katru gadu mainās un kļūst arvien grūtāk orientēties ar formalitātēm saistītajās niansēs. Ļoti svarīgi ir veikt drošu darījumu iespējami īsākā laikā ar minimāliem līdzekļu tēriņiem.
Klientiem parasti ir redzama māklera darba mazākā daļa: pāris reizes apskatīti dzīvokļi, dokumentu pārbaude pie notāra un viss. Lielais sagatavošanas darbs klientam paliek neredzam, tomēr tas pastāv.
Pirmais un galvenais jautājums – ko pārdot. Katrai nekustamo īpašumu kompānijai ir sava objektu datu bāze. Informācijas apkopošanas veidi mēdz būt visdažādākie – tas ir samērā darbietilpīgs process. Datu bāzei jāveido tā, lai pārdevējam būtu izdevīgāk pārdot caur firmu nevis darboties pašiem. Un šis mērķis tiek sasniegts, jo reklāmas sludinājumos reti kad sastapsiet tiešu pārdevēja sludinājumu. Secinājums: pirmkārt, par informāciju maksā pircējs.
Otrkārt: firma piedāvā pakalpojumu kompleksu nekustamā īpašuma pirkšanas/pārdošanas darījuma veikšanai. Tikai tas, kurš ir izgājis caur valsts institūciju elles dzirnavām vācot dažādas izziņas spēs pilnībā novērtēt starpniecības kompānijas piedāvātos pakalpojumus.
Godprātīgi strādājošas kompānijas vienmēr rūpīgi pārbauda pārdevēja dokumentus un pircēja maksātspēju, nodrošina klientiem reklāmas pakalpojumus, vienojas ar notāru utt. Māklera pakalpojumi ir neaizstājami maiņas gadījumos pirkšana-pārdošanas ceļā, kas mūsu apstākļos ir biežāk kā “tīri” pirkšana vai pārdošana.
Saprotams, ka nekustamo īpašumu kompānija nesaņem visu summu ko maksā klients. Eksistē taču nodokļi, sociālie atskaitījumi, reklāmas izdevumi, telpu īres maksa, tālruņu izmaksas u.c.
Dabīgi mākleris-starpnieks saņem savus procentus. Un ja mākleriem pārmet, ka viņi rauš naudu kaudzēm un viņu neregulārie ienākumi vairākkārt pārsniedz garantēto skolotāju atalgojumu, tad tas nozīmē, ka nevis mākleris saņem daudz, bet gan skolotājs saņem ļoti maz.
Piemetināsi, ka mākleri saņem atlīdzību tikai noslēgta darījuma gadījumā, kad ir pārdots objekts.
Pārdot izdodas ne visus variantus (ekskluzīvas pārdošanas tiesības pie mums ir liels retums, nevis noteikums). Dažus objektus klientiem nākas rādīt desmitām reižu. Process prasa savas izmaksas: telefons, transports, reklāma utt. Jāsaka, ka māklera darba diena nav normēta, jo daudzi klienti var objektus apskatīt tikai pēc darba laika beigām vai brīvdienās. Tā kā ļoti daudz māklera brīvā laika tiek tērēts objektu eksponēšanai.
Māklera nebūt nav tik viegls kā sākotnēji varētu likties.
